Итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается в процессе согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта, полученных при использовании различных подходов к оценке.
При применении в рамках одного подхода нескольких расчетных методов должно быть обосновано и получено одно результирующее значение стоимости в рамках данного подхода.
При обобщении результатов различных подходов к оценке в итоговую величину стоимости объекта Оценщик должен проанализировать следующие характеристики использованных подходов:
· достоверность и достаточность информации, используемой в расчетах;
· соответствие использованных расчетных методов объему доступной рыночной информации;
· соответствие типу объекта и характеру его использования;
· соответствие цели и назначению оценки, а также определяемому виду стоимости;
· способность учитывать действительные намерения покупателя и/или продавца;
· способность учитывать конъюнктуру рынка;
· соответствие полученного подходом результата данным анализа рынка.
Значительное расхождение результатов, полученных в каждом из подходов к оценке, должно сопровождаться анализом возможных причин этого расхождения. В общем случае, если результат одного из подходов значительно отличается от других (например, более чем вдвое) и не находится причин, вызвавших такое расхождение, от использования результата этого подхода корректнее отказаться, нежели включать его в дальнейшие расчеты.
Выбор Оценщиком способа согласования (обобщения), а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы.
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Отчет об оценке.
Оценщик может указать в Отчете ограничения по использованию Отчета, которые могут включать ограничения круга пользователей Отчета или ограничения условий использования Отчета пользователями. При этом может быть указано, что Оценщик не несет ответственности за распространение заказчиком оценки данных Отчета, на использование которого были наложены соответствующие ограничения.
Отчет должен содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов заключение Оценщика об итоговой величине стоимости объекта оценки.
Отчет об оценке недвижимости должен отвечать требованиям статьи 11 Закона и федеральных стандартов оценки, а также настоящим документом.
Отчет составляется таким образом, чтобы:
· формировать у пользователя Отчета объективное представление об объекте оценки во всех существенных аспектах, влияющих на его стоимость, включая обременения и ограничения использования, позиционирование на рынке и т.п.;
· обеспечивать возможности проверки достоверности указанных в Отчете фактов, включая информацию о ценах и существенных характеристиках сопоставимых объектов;
· аргументировать отказ от применения подходов к оценке, которые не были применены, и выбор примененных методов оценки в рамках каждого подхода к оценке;
· обеспечивать свойство проверяемости расчетов, т.е. предоставлять пользователю Отчета возможность самостоятельно воспроизвести процесс определения стоимости объекта оценки, включая расчет промежуточных показателей и результатов;
· отражать все обстоятельства, допущения, ограничения, которые принимались Оценщиком во внимание в процессе оценки.
Практическая часть.
Задание №1.
Таблица 1.
| Вариант застройки | Ставка арендной платы, у.е/кв.м/год | Потери от недозагрузки | Эксплуатационные расходы (% от ДВД) | Стоимость строительства 1 у.е/кв.м |
| Склад | 25,00% | 25,00% | ||
| Офис | 10,00% | 35,00% | ||
| Торговое помещение | 15,00% | 30,00% |
Таблица 2.
| Вариант застройки | Потенциальный валовый доход, у.е. | Действительный валовый доход, у.е. (ПВД-потери от недозагрузки) | Эксплуатационные расходы (% от ДВД) | Чистый операционный доход, у.е. (ДВД-ЭР) |
| Склад | ||||
| Офис | ||||
| Торговое помещение |
Таблица 3.
| Вариант застройки | Стоимость объекта, у.е. (ЧОД*100/КК) | Стоимость строительства, у.е. | Стоимость земли, у.е. (СО-СС) |
| Склад | |||
| Офис | |||
| Торговое помещение |
ДВД(склад)=350000-87500=262500
ДВД(офис)=1550000-155000=139500
ДВД(торг.пом.)=1260000-189000=1071000
ЧОД(склад)=262500-65625=196875
ЧОД(офис)=1395000-488250=906750
ЧОД(торг.пом)=1071000-321300=749700
СО(склад)=196875*100/20%=98437500
СО(офис)=906750*100/20%=453375000
СО(торг.пом)=749700*100/20%=374850
СС(склад)=300*3000=900000
СС(офис)=1200*3000=3600000
СС(торг.пом)=1000*3000=3000000
СЗ(склад)=98437500-900000=97537500
СЗ(офис)=453375000-3600000=452775000
СЗ(торг.пом)=374850000-3000000=371850000
Вывод: По расчетным данным наиболее выгодным использованием земельного участка является склад
Задание №2.
Таблица 4.
| Показатели | Офисное здание | Торговый центр | Гостиница |
| 1. Стоимость застройки,у.е. | |||
| 2. Годовой валовый доход, у.е. | |||
| 3. Поправка на недоиспользование и потери при сборе, у.е. | |||
| 4. Прочий доход, у.е. | |||
| 5. Действительный валовый доход, у.е. | |||
| 6.Операционные расходы, у.е. | |||
| 7. Резерв на замещение, у.е. | |||
| 8. Чистый операционный доход, у.е. | |||
| 9. Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, % | 13,2 | ||
| 10. Коэффициент капитализации для земли,% | |||
| 11. Доход, относимый к зданиям и сооружениям | |||
| 12. Чистый остаточный доход от земли | -10010 | ||
| 13. Расчет стоимости земли | 118,8 | -1201,2 |
ДВД(офис.зд.)=155000-23000+8000=140000
ДВД(ТЦ)=261000-30000+13000=244000
ДВД(гост.)=105000-8000+6000=103000
ЧОД(офис.зд.)=140000-56000-8000=76000
ЧОД(ТЦ)=244000-140000-13000=91000
ЧОД(гост.)=103000-35000-6000=62000
ДЗС(офис.зд.)=577000*13=75010
ДЗС(ТЦ)=721500*14=101010
ДЗС(гост.)=450000*13,2=59400
ЧДЗ(офис.зд.)=76000-75010
ЧДЗ(ТЦ)=91000-101010=-10010
ЧДЗ(гост.)=62000-59400=2600
СЗ(офис.зд.)990*12/100=118,8
СЗ(ТЦ)=10010*12/100=-1201,2
СЗ(гост.)=2600*12/100=312
Вывод: По расчетным данным наиболее выгодным и эффективным использованием земельного участка является офисное здание
Задание №3.
1.Определить потенциальный доход от продажи подготавливаемых участков
45*22000=990 тыс. у.е.
2.Определить издержки на изменение и устройство участков
180+10+60+20+10+40=320 тыс. у.е.
3.Настоящая суть земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течении пяти лет и норме отдачи 10%
(990-320)*3,1699/5=424,76 тыс. у.е.
Задание №4.
Таблица 5.
| № п/п | Показатели | измеритель | Вариант 4 |
| Площадь земельного участка приобретенного в собственность 12 января текущего налогового периода для осуществления жилищного строительства | М3 | ||
| Срок проектирования и строительства | лет | ||
| Завершено строительство и зарегистрировано право собственности | лет | ||
| Кадастровая стоимость 1 м.кв. участка | Руб. | ||
| Ставка земельного налога | % | 0,3 |
1.Налоговая база
8000*1450=11600000
2.Сумма земельного налога начислена за 5 лет с коэффициентом 2
11600000*0,3=3480000*5=17400000*2=34800000
3.Сумма земельного налога за 6 лет с коэффициентом 2
11600000*0,3=3480000
4.Так как строительство завершено до истечении пятилетнего срока, сумма налога будет равна
11600000-3480000=8120000
Задание №5.
Таблица 6.
| № п/п | показатели | ед.измерения | Вариант 4 |
| Площадь земельного участка зарегистрированная по состоянию на 1 января теущего года всего, в том числе земельных учасков используемые для производства подакцизных товаров | М2/м2 | ||
| Численность работников в организации всего; в том числе численность инвалидов | Чел./чел. | ||
| Фонд оплаты труда всего, в том числе фонд оплаты труда инвалидам | Тыс.руб./тыс.руб. | ||
| Кадастровая стоимость за м.кв. | Руб. | ||
| Ставка земельного налога | % | 1,5 |
1. Организация не имеет права на льготу по земельному налогу, так как вырабатывает подакцизные товары
2. Налоговая база:
45900*860=39474000
3. Земельный налог, подлежащий уплате в бюджет за налоговый период (год)
39474000*1,5/100=592110
Список используемой литературы.
1. Акимов В.В.; Макарова Т.Н.; Мерзляков В.Ф.; Огай К.А. Экономика отрасли (строительство): Учебник. – М.: ИНФРА-М, 2009. – 304с. (Среднее профессиональное образование).
2. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. — М.: Финансы и
статистика, 1994. Раздел 3, 4, 9.
3. Бородина Е.И. Финансы предприятий: Учеб. пособие— М.:
Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995. Гл. 2, 3, 6, 8.
4. Горфинкель В.Я. - Экономика предприятия: Учебник для вузов 3-е изд., перераб. и доп.- М.: Ю Н И Т И -Д А Н А, 2002.-718с.
5. Ковалева А.М.— Финансы: Учеб. пособие— М.: Финансы и
статистика, 1996. Гл. 4, 6, 10.
6. Пидоймо Л.П.- Организация производственной деятельности предприятия: Учебное пособие Воронеж: Изд-во Воронеж. гос. ун-та, 2000.-288с.