Понятие «владение» применительно к договору аренды
Право владения предусматривает возможность фактически осуществлять физическое господство над имуществом, оно предоставляет своему обладателю возможность устанавливать режим доступа к имуществу и физически воздействовать на него.
Понятие «пользование» применительно к договору аренды
Право пользования имуществом - это право извлекать из имущества его полезные свойства.
Согласно п.1 ст.615 ГК РФ «Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества».
Пользование арендованным имуществом является главной целью всего договора аренды. Именно за возможность арендатора пользоваться имуществом, взятого им в аренду и взимается арендная плата.
2. Далее рассмотрим подробнее обязанность арендатора магазина в тороговом центре, который закрыт на апрель 2020, в связи с пандемией короновируса, оплачивать арендную плату арендодателю за апрель.
Согласно п.1 ст.614 ГК РФ, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Основным правом при аренде является возможность пользоваться имуществом. Но возможны такие случаи, когда арендатор фактически лишен возможности пользоваться арендованным имуществом. Примером такой ситуации, является пандемия коронавируса в России в 2020 году.
01.04.2020 был принят Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
В соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (ст. 19) было установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества (НО ТЕХ, которые были заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации), в течение 30 дней со дня обращения арендатора объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, в котором будет предусмотрена отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»). Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (в Кировской области режим повышенной готовности введен Указом губернатора, начиная с 17 марта 2020 года).
Правом на получение отсрочки наделены только те организации и ИП, которые относятся к наиболее пострадавшим отраслям экономики. Их список утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (официально не опубликован). Но можно взглянуть на список отдельных сфер деятельности, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. Например, авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки, деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма; гостиничный бизнес; общественное питание и др.
Таким образом, можно сделать вывод, что арендатор:
· имеет право на отсрочку внесения арендной платы.
· может потребовать снижения размера арендной платы
Арендодатель:
· не может использовать наложение на арендатора штрафа и иных мер ответственности при несоблюдении им порядков и сроков внесения арендной платы;
· не имеет права устанавливать дополнительные платежи;
· обязан заключить дополнительное соглашение, в котором будет предусмотрена отсрочка уплаты арендной платы.
3. Какое правовое влияние оказало закрытие торгового центра в силу распоряжения губернатора на обязательства сторон по договору аренды?
Согласно ст.1.2.1 Постановления Правительства Кировской области от 03.04.2020 №137-П «О внесении изменения в Постановление Правительства Кировской области от 25.03.2020 №122-П»: оказание соответствующих услуг в торгово-развлекательных центрах приостанавливается с 04.04.2020 до окончания срока, установленного пунктом 1 Указ Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239.
Согласно статье 416 ГК РФ: «обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает».
Таким образом, данное Постановление Правительства Кировской области является обстоятельством, возникшим после возникновения обязательств аренды и за которое ни одна из сторон не отвечает.
Что касается судебной практики, то рассмотрим Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 по делу N А51-9306/2012.
Оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, суды установили, что в результате пожара, объект аренды пришел в непригодное для использования состояние. Это подтверждено имеющейся в деле справкой Отдела государственного пожарного надзора Фрунзенского района. Из иных документов, в том числе письма ответчика, акта проверки использования спорного имущества, составленного с участием истца, установлено, что арендуемые помещения ввиду фактической непригодности с момента пожара не использовались.
Исходя из этого, суды правомерно указали на отсутствие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды. Взыскание в данном конкретном случае арендной платы при отсутствии факта пользования объектом аренды по объективным причинам, не зависящим от арендатора, противоречит нормам статьи 614 ГК РФ. То, что в связи с такими обстоятельствами арендатор не обратился к арендодателю с требованием о досрочном расторжении договора (статья 620 ГК РФ), не может служить достаточным основанием для взыскания арендных платежей.