Формирование фонда капремонта на специальном счете
Плюсы: 1)самостоятельность в принятии решений, в т.ч. регулировании сроков капремонта, определения его видов и объемов, выборе подрядной организации и т.д.;
2) индивидуализированный, контролируемый счёт конкретного дома. Режим расходования средств допускает их использование только в отношении данного МКД. Управляющая компания имеет возможность контролировать сумму на счете регионального оператора – информация о размере начисленных и уплаченных взносах, размере средств, потраченных на капитальный ремонт, размере задолженности предоставляется по запросу (ч.2 ст.183 ЖК). (Прим.: эта информация на сайте в открытом доступе: https://fkr-spb.ru/house)
Минусы: 1) необходимо обеспечить высокую собираемость взносов;
2) для принятия решений необходимо согласие собственников (регулярные ОСС);
3) если на момент проведения капремонта необходимая сумма не собрана, собственники должны брать кредит (или переносить сроки, если это законно);
4) для сбора необходимой суммы чаще всего прибегают к повышению взноса (в настоящее время в некоторых домах взнос составляет 10-15 рублей с м² вместо
3-4 рублей, установленных городом) или к целевым сборам средств;
5) «содержание» спецсчета платное.
Подробнее
В случае принятия решения о формировании фонда на специальном счете денежными средствами собственники вправе распоряжаться самостоятельно в рамках действующего законодательства, а именно:
- размещать временно свободные средства фонда капитального ремонта на специальном депозите (принимается не менее чем 2/3 от общего числа голосов собственников помещений), доходы, полученные от размещения на специальном депозите, используются только в целях, связанных с проведением капитального ремонта (ст. 174 ЖК РФ);
- использовать денежные средства на проведение капитального ремонта, снятие денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- при достижении 70% от стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту, включенных в региональную программу капитального ремонта, принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.
Таким образом отличительной особенностью формирования фонда капитального ремонта на специальном счете является подконтрольность денежных средств собственникам помещений, возможность определять объемы и сроки проведения капитального ремонта, исходя из собранных средств, выбирать подрядную организацию, принимать выполненные работы.
При этом многоквартирный дом остается в региональной программе по капитальному ремонту. В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, и при этом произвести такой ремонт необходимо, в соответствии с действующим законодательством, уполномоченный орган принимает решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.
Могут ли собственники по решению общего собрания воспользоваться средствами на счёте и произвести ремонт фасада дома, ремонт подвала или капитального ремонта раньше срока, установленного региональной программой? Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо по собственной инициативе (часть 2 статьи 189 ЖК РФ), но не позднее сроков, установленных региональной программой.
За счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, можно произвести работы, предусмотренные частью 1 статьи 166 ЖК РФ:
• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.
Нормативным правовым актом субъекта РФ данный перечень может быть дополнен другими услугами и (или) работами (часть 2 статьи 166 ЖК РФ).
Имеют ли право собственники проводить работы по капитальному ремонту, не включенные в общую региональную программу? В случае принятия собственниками решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный взнос (ч.8.2 ст.156 ЖК РФ), часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч.3 ст.166 ЖК РФ).
Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора
Плюсы: 1) дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Региональная программа капитального ремонта формируется на основании предложений местных администраций и состояния домов и устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах;
2) размера взноса регулируется городом, оставаясь небольшим.
Минусы: при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений не распоряжаются денежными средствами (общий счет всех МКД регионального оператора). Вместе с тем, отчетность по каждому дому отдельная (https://fkr-spb.ru/house).
В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки: привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, осуществляет приемку выполненных работ, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными им подрядными организациями.
У регионального оператора обязательства по проведению капитального ремонта многоквартирного дома возникают в соответствии с законодательством (ЖК РФ и Законом СПб от 11.12.2013 №690-120) и утвержденной региональной программой капитального ремонта (постановление Правительства СПб от 18.02.2014 №84). Услуги и (или) работы в рамках минимального перечня (п.1 ст.166 ЖК РФ, п.4 ст.2 Закона СПб от 11.12.2013 №690-120) выполняются региональным оператором независимо от собранных средств.
Согласно ч.6 ст.178 ЖК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками помещений в МКД.
В соответствии с ч.4 ст.179 ЖК РФ средства, полученные от собственников помещений в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах при условии, что и те, и другие формируют фонды капитального ремонта на счете регионального оператора. Это может ускорить темпы проведения капитально ремонта.
В случае принятия на ОСС решения о проведении капитального ремонта ранее сроков, запланированных в региональной программе, потребуется принять решение об уплате дополнительных взносов на проведение таких работ.
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в Петербурге устанавливается городом (прим.: в настоящий момент постановление Правительства СПб от 12.12.2017 № 1007: https://www.gov.spb.ru/law?d&nd=555962206&nh=0)
и в 2018 году не превышает 4 рублей за м².