Прежде чем начать рассчитывать рыночную стоимость квартиры, необходимо провести анализ наиболее эффективного использования объекта и выбрать наилучший вариант.
Таблица … – Анализ наиболее эффективного использования[21]
| № | Вариант использования объекта | Юридическая возможность | Физическая возможность | Финансовая осуществимость |
| Жилая недвижимость (текущее использование) | Позволяет | Позволяет | Позволяет | |
| Производственно-складская недвижимость | Помещение находится в жилом доме – изменение разрешенного использования невозможно | Конструктивные решения не отвечают требованиям к производственным помещениям | Позволяет | |
| Офисная недвижимость | Позволяет | Позвляет | Позволяет | |
| Вывод | Сохранение текущего использования объекта следует считать наилучшим и наиболее эффективным вариантом |
При проведении анализа наиболее эффективного использования, можно отметить, что вариант текущего использования объекта оценки в виде жилой недвижимости является наиболее эффективным и не требует изменений.
Далее переходим к расчету стоимости квартиры доходным и сравнительным подходами.
Для того, чтобы провести расчеты рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, нам необходимо найти: средние сроки экспозиции объектов недвижимости, среднюю цены аренды квадратного метра в год, коэффициент капитализации.
Сначала следует найти средние сроки экспозиции объектов на рынке недвижимости. Основными параметрами для поиска являются: местоположение объектов, площадь, количество комнат и наличие лоджии или балкона. По запросу было найдено 24 объекта [31].
Скриншоты с датой объявления находятся в Приложении ….
Срок экспозиции составляет 42 дня или 1,5.
За безрисковую ставку автор взял ключевую ставку ЦБ, то есть 6,50% Приложение …
Кпр = 1%.
Инфляция составляет 4% [32].
Далее автор находит коэффициент капитализации. Для того чтобы его найти, прежде надо рассчитать коэффициент ликвидности.
Кл1= 
0,8125
Расчет коэффициента капитализации по формуле (…).
Кк= 
8416=12,3416
Так же нам понадобятся объекты-аналоги, чтобы рассчитать среднюю стоимость аренды за 1 м2. Скриншоты предложений находятся в Приложении…
Средняя арендная ставка по объектам-аналогам составляет 464,279 рублей. Оцениваемый объект имеет площадь 42,1 м2. Расчет ПВД производится по формуле (…).
ПВД=464,279*42,1*12=234 553,75 рублей.
Так как нет информации о потерях, то есть о недозагрузки, ДВД=ПВД=234 553,75 руб.
Информация о расходах или затратах также отсутствует, поэтому ЧД=ДВД=234 553,75 руб.
РС рассчитывается по формуле (…).
РС=234 553,75/0,123416=1 900 513,305 руб.
Рыночная стоимость квартиры, посчитанная доходным подходом, составляет 1 900 513,305 руб.
После того, как нам стала известна стоимость объекта оценки по доходному подходу, мы переходим к нахождению стоимости сравнительным подходом.
Для расчета в первую очередь надо найти объекты-аналоги. Основными параметрами при поиске являются: местоположение объектов-аналогов, площадь, совмещенный сан. узел и наличие балкона.
Таблица … – Характеристики объектов-аналогов[22]
| Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | |
| Адрес | Екатеринбург,Татищева 125 | Екатеринбург, Синяева 8 | Екатеринбург, Заводская 12 | Екатеринбург, Металлургов 32а | Екатеринбург, Металлургов 18 |
| Источник информации | [3] | [3] | [3] | [3] | |
| Контактная информация | |||||
| Цена предложения | 3 080 000 | 3 100 00 | 3 450 000 | 3 150 000 | |
| Цена за 1 кв. м | 70 000 | 71 593,53 | 81 367,93 | 71 590,91 | |
| Населенный пункт | Екатеринбург | Екатеринбург | Екатеринбург | Екатеринбург | Екатеринбург |
| Тип дома (материал стен) | Панель | Панель | Панель | Панель | Панель |
| Этаж | 3/5 | 5/5 | 5/5 | 9/9 | 3/5 |
| Площадь, кв. м | 42,1м2 | 44м2 | 43,3 м2 | 42,4 м2 | 44 м2 |
| Сан. узел | Раздельный | Совмещенный | Совмещенный | Совмещенный | Совмещенный |
| Летние помещения | Балкон | Балкон | Балкон | Балкон | Балкон |
| Физическое состояние | Хорошее | Отличное | Хорошее | Хорошее | Удовлетворительное |
Скриншоты объектов-аналогов по продаже приложены в Приложении ….
Таким образом, мы понимаем, что объекты-аналоги нам подходят, так как являются похожими на оцениваемый объект.
Переходим к расчету стоимости сравнительным подходом.
Таблица 25 – Расчет стоимости сравнительным подходом[23]
| Показатели | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 |
| Цена | ? | 3 080 000 | 3 100 00 | 3 450 000 | 3 150 000 |
| Цена за м2 | 70 000 | 71 593,53 | 81 367,93 | 71 590,91 | |
| 1.Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка | |||||
| Скорректированная цена | 70 000 | 71 593,53 | 81 367,93 | 71 590,91 | |
| 2.Дата продажи | 6 месяцев назад | 2 месяца назад | Настоящее время | Настоящее время | |
| Корректировка | +0,9 | ||||
| Скорректированная цена | 70 630 | 71 593,53 | 81 367,93 | 71 590,91 | |
| 3.Местоположение | 1 ценовой пояс | 1 ценовой пояс | 1 ценовой пояс | 1 ценовой пояс | 1 ценовой пояс |
| Корректировка | |||||
| Скорректированная цена | 70 630 | 71 593,53 | 81 367,93 | 71 590,91 | |
| 4.Физические характеристики | |||||
| 4.1.Материал стен | Панель | Панель | Панель | Панель | Панель |
| Корректировка | |||||
| 4.2.Этажность | 3/5 | 5/5 | 5/5 | 9/9 | 3/5 |
| Корректировка | -2% | -2% | -2% | ||
| 4.3.Сан.узел | Раздельный | Совмещенный | Совмещенный | Совмещенный | Совмещенный |
| Корректировка | |||||
| 4.4.Общая площадь | 42,1м2 | 44м2 | 43,3 м2 | 42,4 м2 | 44 м2 |
| Корректировка | |||||
| 4.5.Летние помещения | Балкон | Балкон | Балкон | Балкон | Балкон |
| Корректировка | |||||
| 4.6.Состояние | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Удовлетворительное |
| Корректировка | +5% | ||||
| Общая корректировка 4.1-4.7 (физические характеристики) | -2% | -2% | -2% | +5% | |
| Скорректированная цена | 69 217,4 | 70 161,66 | 79 740,57 | 75 170,46 | |
| Вариант 1 | 73 572,52 | (69 217,4+70 161,66+79 740,57+75 170,46)/4=73 572,52 | |||
| Вариант 2 | 0,25 | 0,25 | 0,2 | 0,35 | |
| 77 102,54 | 69 217,4*0,25+70 161,66*0,25+79 740,57*0,35+75 170,46*0,2=77 102,54 | ||||
| Вариант 3 | 75 337,53 | (73 572,52+77 102,54)/2=75 337,53 |
Внесение корректировок:
1) Корректировка на условия продажи:
Условия продажи одинаковые, поправка отсутствует;
2) Корректировка на дату продажи:
Согласно данным УПН, цена первого ценового пояса за 2 месяца не изменилась, за 6 месяцев увеличилась на 0,9%;
3) Корректировка на местоположение:
Объект оценки и объекты-аналоги находятся в одном ценовом поясе, поправка отсутствует;
4) Корректировка на материал стен дома:
Аналоги и объект оценки имеют сопоставимый материал стен, поправка отсутствует;
5) Корректировка на этаж:
Согласно Сборнику Лейфера 2014 года, поправка на первый и последний этаж составляет -2%;
6) Корректировка на сан. узел:
Согласно Сборнику корректировок, поправка на раздельный и совмещенный сан. узел отсутствует [34];
7) Корректировка на общую площадь:
Согласно Сборнику корректировок, поправка отсутствует, поскольку разница между аналогами и объектом оценки меньше 2% [34];
8) Корректировка на летние помещения:
У объекта оценки и аналогов имеются балконы, поправка отсутствует;
9) Корректировка на состояние:
Согласно Сборнику Лейфера 2014 года, поправка к аналогу№4 составит от 5% до 10%. Автор берет 5%, поскольку мебель, техника есть, но старее, чем в объекте оценки.
Коэффициент доверия во втором варианте рассчитан автором. К аналогу №4 был применен коэффициент 0,35, потому что он внешне больше всего похож на объект оценки, аналогу №3 был дан коэффициент 0,2, поскольку он менее всего внешне схож с объектом оценки, аналогам №1 и №2 поровну от оставшегося, то есть по 0,25.
Итоговая стоимость по сравнительному подходу=75 337,53*42,1=3 171 710,01 руб.
Рассмотрев два подхода к оценке объекта необходимо установить весовые коэффициенты.
Таблица 26 – Расчет весовых коэффициентов[24]
| Доходный подход | Сравнительный подход | |
| Достоверность и достаточность информации | 0,3 | 0,7 |
| Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта | 0,3 | 0,7 |
| Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного участника сделки | 0,3 | 0,7 |
| Соответствие подхода виду рассчитанной стоимости | 0,2 | 0,8 |
| Итоговый вес подхода | 0,275 | 0,725 |
Доходный подход закладывает в себя субъективные предположения и желания по будущему доходу, и не всегда отражает реальную картину действительности. Сравнительный подход же дает более достоверную информацию в силу сравнения данных оцениваемого объекта с объектами-аналогами, проданными на рынке. Аналоги тщательно подбираются по критериям объекта оценки, в силу этого для сравнительного подхода дается больший вес.
Весовые значения были установлены в 0,275 и 0,725 для доходного и сравнительного подходов соответственно.
Таблица … – Согласование результатов[25]
| Подход | Вес | Стоимость | Расчет | Значение |
| Доходный | 0,275 | 1 900 513,305 | 1 900 513,305 *0,275 | 522 641,159 |
| Сравнительный | 0,725 | 3 171 710,01 | 3 171 710,01 *0,725 | 2 299 489,757 |
| Итого: | 2 822 130,916 или 2 822 131 |
Исходя из весовых коэффициентов была посчитана рыночная стоимость объекта оценки, которая составляет 2 миллиона 822 тысячи 131 рубль.
Рисунок – Ключевая ставка ЦБ
ИСТОЧНИКИ
1. 31 Аренда квартир в Екатеринбурге [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ekaterinburg.n1.ru/
2. 32 Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/
3. 33 Купить квартиры в Екатеринбурге с фото [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ekaterinburg.n1.ru/
4. 34 Сборник корректировок сегмента «квартиры» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.areall.ru/
1. 1 https://cyberleninka.ru/article/v/problemy-i-perspektivy-sozdaniya-zakonodatelnyh-garantiy-informatsionnogo-obespecheniya-otsenki-nedvizhimogo-imuschestva-i
2. 2 ГК РФ ст 130
3. 3 слюсаренко
4. 4 фз оценочной деятельности дает Федеральный закон от 29.07.1998 (в ред. от 23.07.2013) № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
5. 5 фз от 30.12.2009 №384. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
6. 6 иваницкая
7. 7 https://midural.ru/news/list/document154136/
8. 8 мурзин
9. 9 министерство промышленнот
10. 10 гкс
11. 11 емисс
12. 12 сайт екатеринбурга
13. 13 упн
30 2гис
[1] Официальный сайт Уральского государственного экономического университета [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.usue.ru
[2] Составлено автором по: Инвестиционный портал Свердловской области [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://invest-in-ural.ru
[3] Составлено автором по: Официальный сайт Федеральной службы статистики РФ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://gks.ru
[4] Официальный портал города Екатеринбург [Электронный ресурс]. – Режим доступа: Екатеринбург.рф
[5] Официальный портал города Екатеринбург [Электронный ресурс]. – Режим доступа: Екатеринбург.рф
[6] Составлено автором по: Официальный сайт Федеральной службы статистики РФ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://gks.ru
[7] Мониторинг социально-экономического развития МО Екатеринбург [Электронный ресурс]. - Режим доступа: М.Екатеринбург.рф
[8] Официальный сайт Федеральной службы статистики по Свердловской области [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://sverdl.gks.ru
[9] Официальный сайт Федеральной службы статистики РФ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://gks.ru
[10] Официальный сайт Федеральной службы статистики РФ [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://gks.ru
[11] Официальный сайт Федеральной службы статистики по Свердловской области [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://sverdl.gks.ru
[12] Уральская палата недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://upn.ru
[13] Областная газета Свердловской области [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.oblgazeta.ru
[14] Уральская палата недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://upn.ru
[15] Уральская палата недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://upn.ru
[16] Составлено автором по: База объектов недвижимости, выставленных на продажу и для сдачи в аренду [Электронный ресурс]. – Режим доступ: https://www.domofond.ru
[17] Составлено автором
[18] Составлено автором
[19] Составлено автором
[20] Составлено автором
[21] Составлено автором
[22] Составлено автором
[23] Составлено автором
[24] Составлено автором
[25] Составлено автором