Исковое заявление
Истцу, на основании свидетельства о праве собственности № 40-40/001-40/001/043/2016-30/3 от 17.02.2016, принадлежит квартира, расположенная по адресу: Калужская обл., Перемышльский р-он, с. Калужская Опытная с/х станция, ул. Лесная, д. 38, кв. 6.
В феврале 2020 года истцом была получена квитанция от ответчика за январь 2020 года, в которую была включена дополнительная плата в сумме 548,18 руб. за работы, проведенные по предписанию Государственной Жилищной инспекции Калужской области от 05.10.2018 г. № 3761. Эти работы представляли собой теплоизоляцию труб отопления и ГВС.
Выставление дополнительной оплаты незаконно по следующим причинам.
В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме определена частью 2 статьи 154 ЖК РФ и включает в себя помимо прочего плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Частью 1 статьи 156 ЖК РФ определено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Частью 7 статьи 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Исходя из части 1 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В силу части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе других условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В соответствии со статьей 39 ЖК РФ постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 491).
Согласно пунктам 16, 17 Правил № 491 при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования. Пунктом 42 указанных Правил установлено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Требования к эксплуатации, ремонту, реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда, установлены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003 (далее - Правила и нормы № 170).
Требования Правил и норм № 170 установлены с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий; обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда (п. 1.1).
Таким образом, исполнение требований Правил и норм № 170 является обязательным условием надлежащего содержания жилых домов на всей территории Российской Федерации и для всех лиц, ответственных за содержание и ремонт жилищного фонда.
Системное толкование совокупности приведенных норм ЖК РФ, Правил № 491, Правил и норм №170 свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Аналогичное толкование правовых норм изложено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 6464/10 от 29.09.2010, содержащем указание на его общеобязательность и необходимость применения при рассмотрении аналогичных споров.
Изоляцию труб горячего водоснабжения технического подполья, изоляцию труб центрального отопления нельзя отнести к работам и услугам, выполнение которых вызвано обстоятельствами, которые ответчик не мог предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности.
Пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Содержание в исправности тепловой изоляции трубопроводов горячей воды предусмотрены п. 5.1.3, п. 2.6.7, пп б), г) п. 2.6.13 Правил и норм №170. Таким образом, услуги изоляции труб не являются внезапно возникшими, которые ответчик не мог предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности.
Данные услуги должны выполняться ответчиком периодически и являются текущими, неотложными, обязательными. Обязательность выполнения этих работ вытекает из требований приведенных норм, работы эти считаются предусмотренными в договоре, их стоимость должна быть учтена при определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества жилого дома.
Таким образом оснований для перерасчета платы за содержание и ремонт общего имущества дома, вследствие проведения работ по предписанию Жилищной инспекции, у ответчика отсутствует. Выставление дополнительной оплаты нарушает права истца как потребителя, определенные в п. 3 ст. 16 закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Истцом была предпринята попытка досудебного урегулирования спора. Ответчику была направлена претензия от жителей дома с предложением выполнить перерасчет платы в добровольном порядке. Ответчиком эта претензия была отклонена.
На основании вышеизложенного прошу суд:
1. Обязать ответчика провести перерасчет денежных средств, исключив из оплаты в последующих квитанциях сумму в 548,18 руб.
2. Взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей
3. Обязать ответчика выплатить штраф в размере 50% от превышения стоимости неправильно начисленных денежных средств в сумме 274,09 руб., предусмотренный п. 11 ст. 156 Жилищного кодекса РФ
Приложение:
1. Копия квитанции за январь 2020 года.
2. Копия свидетельства о государственной регистрации права
3. Копия претензии о досудебном урегулировании от истца к ответчику
4. Копия ответа ответчика на претензию истца
5. Копия договора управления, утвержденного собственниками.
6. Копия квитанции об отправке искового заявления ответчику