Качество общего имущества многоквартирного дома (МКД) также являетсяобъектом защиты в рамках Закона о защите прав потребителей.
А кроме того, данные буклеты можно рассматривать и как способ доведения до дольщика, как потребителя, информации о потребительских свойствах приобретаемого им недвижимого имущества, согласно статье 8 Закона о защите прав потребителей. Ведь дольщик тоже имеет статус потребителя, и как разъяснил Верховный суд России, в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом о защите прав потребителей.
Как уже было упомянуто выше, до 01.01.2017 г., общее имущество многоквартирного дома находилось в составе объекта долевого строительства, приобретаемого дольщиком по договору долевого участия. Об этом прямо говорилось в статье 2 Федерального закона № 214-ФЗ.
Однако Федеральным законом № 304-ФЗ от 03.07.2016 г. были внесены глобальные изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ, и общее имущество было исключено из состава объекта долевого строительства.
С какой целью это было сделано законодателем, понять сложно.
НО!!!
Означает ли это, что дольщик не имеет права предъявить к застройщику претензии относительно качества общего имущества многоквартирного дома?
НЕТ!!!
Поскольку общее имущество многоквартирного дома переходит в собственность дольщиков также в силу:
1. требований Жилищного кодекса РФ и
2. п. 1 ст. 1Федерального закона № 214-ФЗ.
А потому, в отношении недостатков общего имущества многоквартирного дома дольщик имеет право предъявить такие же требования, как и в отношении недостатков собственной квартиры.
ПРИ ЭТОМ…
Уже сформировавшаяся судебная практика едва ли изменится, в противном случае будет иметь место существенное и ничем не обоснованное ущемление прав дольщиков как потребителей
Также, следует учитывать, что в соответствии с условиями договора долевого участия (ДДУ)застройщик обязан не просто построить дом, а построить дом в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями в области строительства. Это условие обязательно должно быть прописано в ВашемДДУ, посмотрите. А если не прописано в ДДУ, то в любом случае это есть в Федеральном законе 214-ФЗ.
И если в общем имуществе обнаружены недостатки (обвалилась плитка, полезла штукатурка, "просел" асфальт у подъезда и тому подобное), то значит работы по строительству дома выполнены застройщиком с нарушением данных обязательных требований.
….И можно подавать застройщику в связи с этим претензию.
А поскольку на ДДУ распространяются положения законодательства о защите прав потребителей, то дольщику не требуется приводить доказательства того, что застройщик нарушил те или иные требования СП, ГОСТ и т.п. Наоборот, это застройщик должен доказать, что он сделал все правильно, а причиной дефектов явились ненадлежащая эксплуатация общего имущества, естественный износ, воздействие третьих лиц либо разного рода форс-мажорные явления.
Как предъявить застройщику требование об устранении дефектов общего имущества МКД
Первое, что надо сделать - это зафиксировать обнаруженные недостатки в общем имуществе дома, с участие ТСЖ (либо Управляющей компании). На осмотр и фиксацию недостатков обязательно надо вызвать представителя застройщика, официальным письмом с отметкой о получении (входящим номером).
ОБРАЩАЮ Ваше внимание, что фиксацию недостатков надо проводить максимально тщательно и подробно: с фотографированием, замерами и детальным описанием всех дефектов. Ведь составленный по итогам осмотра Акт будет основным Вашим доказательством в суде, в случае судебного спора с застройщиком.
Если дефекты значительны, то рекомендуется к их осмотру и фиксации пригласить компетентного специалиста (эксперта по строительно-техническим вопросам), который поможет должным образом составить описание недостатков, правильно выполнит их замеры и фотофиксацию, и все полученные данные скомпилирует в заключении специалиста (техническом отчете или ином подобном документе).
И что самое главное, специалист в своем заключении сделает компетентный вывод о причинах появления недостатков (являются ли они строительными дефектами или появились по иным причинам), а также об ориентировочной рыночной стоимости их устранения.
Распространение гарантийных обязательств застройщика на общее имущество многоквартирного дома (МКД)
Следующий шаг: если гарантийный срок на объект долевого строительства еще не истек (а это 5 лет согласно Федеральному закону № 214-ФЗ), то нужно предъявить застройщику официальную претензию, от имени ТСЖ или Управляющей компании, с одним из следующих требований, предусмотренных ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ:
- устранить выявленные несоответствия в разумный срок
- компенсировать затраты, понесенные на устранение дефектов.
Если обнаруженный недостаток в общем имуществе является существенным, либо если застройщик не устраняет выявленные дефекты в разумный срок, то мы предполагаем, что можно говорить о праве дольщика на односторонний отказ от договора долевого участия, с истребованием от застройщика всех ранее внесенных денежных средств, а также начислением процентов за их использование, в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (для граждан - 1/150 ставки рефинансирования). Под существенным недостатком Закон о защите прав потребителей понимает такой дефект, который не может быть устранен в принципе, если появляется вновь после его устранения, либо его устранение требует несоизмеримых затрат по деньгам или времени, либо иной подобный дефект.
Иными словами, с учетом действующей судебной практики, это должен быть такой недостаток общего имущества многоквартирного дома, который в значительной степени снижает потребительскую ценность самой квартиры
Категории "существенное" или "несущественное" снижение потребительской ценности квартиры - это категории оценочные, и выводы о них делаются судом индивидуально в каждом конкретном случае, с учетом всех обстоятельств дела.
Если недостаток в общем имуществе многоквартирного дома обнаружен за пределами гарантийного срока
Если недостаток в общем имуществе обнаружен по истечении пятилетнего гарантийного срока, то все равно можно заявить претензию застройщику, от имени ТСЖ или Управляющей компании. В частности, учитывая применимые к рассматриваемой ситуации положения Закона о защите прав потребителей (статья 29), при обнаружении недостатков после окончания срока гарантии, однако в пределах срока службы объекта долевого строительства (а если срок службы не установлен, то в пределах 10 лет со дня передачи объекта долевого строительства), дольщик как потребитель сохраняет право на предъявление претензии к застройщику.
Правда, с определенными и весьма существенными ограничениями:
- во-первых, обнаруженный недостаток должен носить характер существенного. Понятие "существенного недостатка" мы привели чуть выше. На практике суды в качестве "существенных" недостатков рассматривают такие дефекты, как отслоение фасадной кирпичной кладки, обваливание фасадной штукатурки и тому подобное. Очень часто суды в ходе определения "существенности" того или иного недостатка опираются на полученное в рамках судебного процесса заключение судебной экспертизы
- во-вторых, дольщику необходимо будет доказать, что недостаток возник до передачи объекта долевого строительства, или по причинам, возникшим до этого момента. То есть бремя доказывания в данном случае лежит на дольщике (а точнее, на ТСЖ или Управляющей компании, которые будут выступать от имени дольщиков в отношениях с застройщиком и в суде).
Таким образом, если Вы обнаружили дефект общего имущества многоквартирного дома после истечения гарантийного срока, но пределах срока службы (либо 10 лет со дня передачи объекта долевого строительства, если срок службы не установлен), то нужно заставить Ваше ТСЖ или Вашу Управляющую компанию предъявить к застройщику требование об устранении обнаруженных дефектов.
Застройщик в двадцатидневный срок должен устранить дефект. Если застройщик в этот срок дефект не устранит, то у Вас появляется право самостоятельно устранить дефект и потребовать от застройщика компенсации затрат, понесенных на устранение дефекта.
ОБРАЩАЮ Ваше внимание,
что в соответствии с поправками в Федеральный закон № 214-ФЗ и вступившими в силу с 01.01.2017 г., застройщик обязан теперь передавать дольщику, в момент подписания акта приема-передачи квартиры, Инструкцию по эксплуатации квартиры. И в этой инструкции по эксплуатации застройщик обязан указать срок службы переданного дольщику объекта долевого строительства. Соответственно, требования об устранении существенных недостатков общего имущества многоквартирного жилого дома можно будет предъявить, если они обнаружены в пределах срока службы, установленного Инструкцией по эксплуатации.