Глава I. Общие положения товарищества собственников недвижимости.
1.1. Предпосылки появления и понятие товарищества собственников недвижимости.
Первоначально жилые помещения были рассчитаны на одну большую семью, в которой жили все её члены от стариков до детей. С течением времени людей становилось все больше и строить отдельные дома для каждой семьи стало очень ресурсозатратно. Люди стали обосновываться в городах. Стали строить не отдельные дома на одну-две семьи, а многоквартирные дома, где можно было разместить много семей. Это было более удобно и экономично в плане использования земельных участков под строительство жилья. Но встал вопрос о том как, кто и когда будет ремонтировать и следить за самим домом, решать вопросы, возникающие у жильцов, а также вопросы по управлению домом.
Нужно было договариваться по решению этих вопросов. В процессе чего и появилось товарищество собственников жилья, которое впоследствии перешло в товарищество собственников недвижимости.
На настоящий момент законодательство о товариществах собственников недвижимости находится еще пока на стадии формирования, и отдельные нормы имеют противоречия. В Советском Союзе недвижимость была исключительно государственной собственностью, а граждане проживали и пользовались квартирами по договору социального найма на основании ордеров. Соответственно не было и законодательства, регулирующего указанные гражданско-правовые отношения. Но после принятия ГК РФ возникла частная собственность на объекты недвижимого имущества. Прообразом ТСН и ТСЖ были ранее потребительские кооперативы.
Первым нормативным актом, содержащим нормы по созданию и регулированию деятельности ТСЖ, был Федеральный закон № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года, утративший силу 01 марта 2005 года, в связи с принятием Жилищного кодекса РФ. Раздел VI ЖК РФ состоит из двух глав, одна из которых глава 13, статьи с 135 по 142 посвящены созданию и деятельности ТСЖ, а глава 14, статьи с 143 по 152 регулируют правовое положение членов ТСЖ.
С 1 сентября 2014 года вступили в силу поправки к Гражданскому кодексу Российской Федерации, согласно которым вводится новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций — Товарищество собственников недвижимости, объединяющая владельцев любых типов недвижимости.
Если ТСЖ - объединение собственников помещений в многоквартирном доме, то ТСН - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме (далее МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п., созданное ими для совместного владения, пользования и (в установленных законом пределах) распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны.
Исходя из вышеизложенного, ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие - объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.
Собственники земельных участков являются членами гражданско-правового сообщества, состав которого предопределен границами коттеджного поселка.
ТСЖ (товарищество собственников жилья) является некоммерческой организацией и признается видом ТСН (товариществ собственников недвижимости).
ТСН – юридическое лицо, которому присущи все признаки, предусмотренные гражданским законодательством РФ.
Согласно ГК РФ Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.[1]
Учредительным документом является Устав товарищества собственников недвижимости, который должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества, и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.[2]
Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов.
Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.
Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.
Организация управления и контроля товарищества собственников недвижимости
Общее собрание членов товарищества являетсявысшим органом в ТСН, оно избирает Правление — постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСН — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества, именно он осуществляет регистрацию ТСН. Председатель правления ТСН не является органом управления ТСН, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех граждан. Коллегиальный исполнительный орган решает основные вопросы и проблемы путём коллективного обсуждения, дискуссии и учитывая мнение каждого члена.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением некоторых случаев, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Компетенция общего собрания должна быть прописана в Уставе ТСН, она зависит от целей деятельности ТСН и вида имущества, которым оно управляет.
Вот некоторые вопросы, которые могут включаться в компетенцию общего собрания ТСЖ:
· утверждение Устава в новой редакции и/или внесение в него изменений;
· избрание правления, ревизора, председателя правления, и прекращения их полномочий;
· согласование сумм обязательных членских взносов;
· определение порядка формирования резервного фонда,
· дача согласия на получение кредита в банке;
· утверждение плана мероприятий по содержанию, ремонту и т. п., обновлению общего имущества, сметы и ежегодного отчета о проведенных мероприятиях;
· утверждение заключения ревизора по итогам финансовой отчетности за год;
· установление вознаграждения членов руководства ТСЖ;
· принятие решения о реорганизации ТСЖ в потребительский кооператив;
· принятие решения о ликвидации ТСЖ;
· утверждение кандидатуры ликвидатора или избрание ликвидационной комиссии, которая будет осуществлять процедуру ликвидации товарищества.
Правление ТСН в свою очередь наделяется следующими обязанностями:
1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.[3]
Решения и/или протоколы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами, как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Что следует прямо из нормы закона: «Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц.... В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:...1.1) из решений собраний, в случаях, предусмотренных законном...»[4]
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме. Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество.[5] Поэтому важно, чтобы все собственники, желающие вступить в товарищество, оформили соответствующее заявление.
Глава II. Основная деятельность товарищества собственников недвижимости.