Глава I. Правовые основы создания и функционирования ТСЖ

Введение 3

Глава I. Правовые основы создания и функционирования ТСЖ 5

Понятие кондоминиум и товарищества собственников жилья 5

Законодательные основы создания ТСЖ в РФ 7

1.2.1 Общие положения об организации ТСЖ 8

Недвижимое имущество в многоквартирных домах 12

Где может быть создано ТСЖ 14

1.3 Общий порядок регистрации ТСЖ 16

1.4 Деятельность, права и обязанности ТСЖ 19

Зарубежный опыт деятельности ТСЖ (на примере Германии) 21

Глава II. Функционирование ТСЖ в РФ и РБ. 31

2.1 Истоки зарождения ТСЖ в России 31

Опыт муниципальных образований РФ в управление жильем 34

Особенности управления жилым фондом в РБ 44

 

Глава III. Проблемы эффективного функционирования и создания ТСЖ, пути разрешения данных проблем. 48

3.1 Проблемы функционирования ТСЖ, на примере ТСЖ «Урал» г. Уфы 48

3.2 Основные направления активизации процесса создания ТСЖ в РФ и РБ 58

Заключение 66

Список использованной литературы 69

 

 

Введение.

 

В рамках программы «Реформирования и модернизации ЖКХ РФ» большое внимание уделяется альтернативному, конкурентному управлению жилым фондом. Таким альтернативным управлением является Товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья – объединение домовладельцев для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, т.е. кондоминиумом.

Целью деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.

Однако процесс создания товариществ собственников жилья в России идет крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей. Все это определяет актуальность выбранной темы.

Основная цель исследования была поставлена руководством отдела реформирования ЖКХ Министерства жилищно-коммунального хозяйства, которая заключается в выявлении проблем медленных темпов создания и неэффективного функционирования ТСЖ в РФ и РБ.

В исследовании для достижения цели были поставлены следующие задачи:

- Изучение нормативно - законодательной базы РФ и РБ по созданию и функционированию товариществ собственников жилья.

- Изучение зарубежного опыта функционирования товариществ, с возможным применением некоторых аспектов в России.

- Изучение опыта создания и анализа функционирования товариществ в РФ и РБ.

- Выявление основных причин неэффективного создания и функционирования товариществ в РФ и РБ.

- Предложения путей и механизмов преодоления проблем создания и функционирования товариществ собственников жилья.

Структура исследования:

- анализ правовых основ создания и функционирования товариществ собственников жилья,

- изучение зарубежного опыта,

- анализ создания и функционирования товариществ в России и Республике Башкортостан,

- исследование проблем функционирования товариществ, на примере Уфимского ТСЖ «Урал».

Основная литература используемая при анализе функционирования и создания товариществ собственников жилья: Матеров Л.Н, Кутакова Т.Б., Чернышов Л.Н., Кравченко А.В., а также первичные документы товариществ собственников жилья.

Разработанные рекомендации могут быть использованы организациями и подразделениями в системе государственного и муниципального управления.

Глава I. Правовые основы создания и функционирования ТСЖ

1.1 Понятие кондоминиум и товарищество собственников жилья.

 

В связи с реформированием ЖКХ, приватизацией жилья появились многочисленные собственники жилья, как физические, так и юридические лица. В многоквартирном доме собственниками жилых и нежилых помещений являются граждане, купившие квартиру, муниципалитет, которому принадлежит часть квартир, предприятия и различные организации. Встал вопрос о выборе организационной формы объединения всех домовладельцев. В таком случае наиболее подходит структура кондоминиум, что в переводе с латинского означает совместное владение, пользование.

В соответствии с Федеральным законом №72 – ФЗ от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности.

В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:

· Одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами.

· Несколько компактно расположенных зданий или сооружений, односемейных, садовых или дачных с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

· Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок – секции, имеющей изолированный от других частей здания вход в межквартирный лестнично–лифтовый узел.

· Общее имущество в кондоминиуме - это чердаки, лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, инженерные коммуникации, прилегающий земельный участок и т.д.

Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недвижимым имуществом.

Управление кондоминиумом может осуществляться путем:

1. непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;

2. передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно–коммунальные услуги;

3. образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – объединение домовладельцев для совместного управления и в установленных законом рамках распоряжения недвижимым имуществом, т.е. кондоминиумом.

Целью товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.

Объединение собственников жилья в товарищества в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное на нем жилое здание, являет­ся одним из наиболее эффективных способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать ус­ловия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, това­рищества собственников жилья получают реальную возможность само­стоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, а следовательно, и определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели. Члены товариществ прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляе­мых воды, газа и других энергоресурсов, т.к. зачастую реальный объем потребления оказывается значительно меньше рассчитываемого по нор­мативу. Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый това­риществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправ­данных расходов воды, газа и т.д. Члены ТСЖ привыкают экономно отно­ситься к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осу­ществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах.

 

1.2 Законодательные основы создания ТСЖ.

 

Традиционно жилищный фонд и СССР, а затем и в Российской Федерации классифицировался по формам собственности. До 1990 г. жилые дома и жилые поме­щения находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственно­сти жилищно-строительных кооперативов.

Закон РФ от 24.12.92 № 4218 –1[27] исключил понятие общественного, ин­дивидуального жилищного фонда, а также фонда ЖСК, объединив все три вида жилищного фонда в один - частный жилищный фонд, основанный на частной соб­ственности. Частный жилищный фонд включает в себя:

фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, по­строенные и приобретенные квартиры и дома, кварти­ры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным пае­вым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, пре­дусмотренных законодательством;

фонд, находящийся в собственности юридических лиц (выступающих в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК, с не полностью выплаченным паевым взносом.

Претерпел изменения и государственный жилищный фонд. С введением в действие Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 [32] у граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фон­де, появилась возможность бесплатного приобретения этих помещений в частную собственность.

Государственный жилищный фонд разделился на фонд, находящийся в федеральной собственности, и фонд, находящийся в собственности субъектов РФ. Отдельным видом жилищного фонда стал муниципальный.

Реформирование отношений собственности в стра­не на этом не закончилось. С 1994 г. собственнику квар­тиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, стала принадлежать также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ)[26].

У собственника квартиры в многоквартирном доме появилась долевая собственность на общие помеще­ния дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслужи­вающее более одной квартиры. Причем эта доля собственности стала не отчуждаемой отдельно от права собственности на квартиру.

Долевая собственность на общее имущество дома согласно Гражданскому кодексу принадлежит только собственнику квартиры. Собственнику нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, право собственности не представлялось. Однако с принятием Федерального закона № 72-ФЗ [28] появилось новое понятие домовладелец-собственник помещения в кондоминиуме и участник долевой собственности на общее имущее имущество. Домовладельцем, т.е. собственником жилых и нежилых помещений и участником долевой собственности на об­щее имущество дома может быть гражданин, юридичес­кое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование.

Общие положения об организации ТСЖ

 

Основные правовые источники, регулирующие по­рядок создания и деятельности ТСЖ: Гражданский Ко­декс Российской Федерации и Федеральный закон № -72- ФЗ[28]. Кроме того, деятельность товарищества регулируется различными законами и подзаконными актами, принимаемыми на федеральном и региональ­ном уровнях исполнительной власти в части жилищно­го законодательства.

Собственником помещения в кондоминиуме (до­мовладельцем) могут быть любое физическое или юридическое лицо, а также органы власти РФ, субъекта РФ и муниципального образования. До­мовладельцы владеют, пользуются и распоряжают­ся помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной, муниципальной или иной форме собственности.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государствен­ной регистрации, с использованием данных кадастро­вого учета земельного участка (ФЗ № 122 от 21.07.1997). Паспорт домовладения составляется терри­ториальным или местным БТИ, и хранится у домовла­дельцев, службы Заказчика либо товарищества. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме.

ТСЖ является юридическим лицом и подлежит го­сударственной регистрации, в соответствии с законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и ФЗ № -72- ФЗ[28]. Оно имеет печать со сво­им наименованием, расчетный и иные счета в банках, устав и другие обязательные реквизиты. Товарищество создастся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом, отвечает по сво­им обязательствам всем принадлежащим ему имуще­ством. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.

После того как домовладельцами принято решение о создании товарищества собственников жилья, его следует зарегистрировать в местных органах исполнитель­ной власти. В ходе подготовки регистрации ТСЖ нуж­но пройти государственную регистрацию прав на не­движимое имущество в кондоминиуме. Для этого необходимо оформить следующие документы:

1.Заявление о регистрации, подписанное уполно­моченным представителем домовладельцев.

2. Протокол общего собрания домовладельцев, об­ладающих более 50% голосов от общего числа голосов домовладельцев. Протокол должен содержать:

• решение о государственной регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме:

• избрание лица, уполномоченною (или лиц, упол­номоченных) представлять интересы домовладельцев в регистрационной палате для осуществления регист­рационных действий и получения документа, подтвер­ждающего государственную регистрацию прав на об­щее имущество в кондоминиуме;

• решение об установлении долей в праве на общее имущество в кондоминиуме (долей участия), в том чис­ле размеры земельных долей, если земельный участок выделен в собственность домовладельцев.

Протокол собрания подписывается председателем собрания и секретарем.

3. Платежные документы (подтверждающие оплату согласно поданным заявлениям о регистрации) за:

• регистрацию прав на общее имущество в кондо­миниуме;

• регистрацию договора аренды земельного участ­ка (при наличии договора аренды):

• регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (при наличии земель­ного участка и постоянном (бессрочном) пользовании);

• регистрацию сервитута (при наличии).

4. Решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче земель­ного участка домовладельцам в собственность или ином праве.

5. План земельного участка, заверенный ФГУ «Зе­мельно-кадастровая палата».

Порядок предоставления земельною участка в кон­доминиуме определяется Положением «Об определе­нии размеров участков в кондоминиуме», утвержден­ным Постановлением правительства РФ от 26.09 1997 года № 1223 [30] и ст. 10,11 Федерального закона № -72- ФЗ [28].

При предоставлении земельного участка в собствен­ность домовладельцев он включается в состав кондо­миниума.

Если земельный участок предоставлен домовладель­цам в пользование или аренду, в состав имущества кон­доминиума он не включается.

6. В случае если земельный участок передан в арен­ду, дополнительно предоставляется договор аренды и заявление о его регистрации.

7. В случае если земельный участок предоставлен во временное пользование, дополнительно предостав­ляется заявление о регистрации сервитута (обремене­ния).

В случае если земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, дополнительно предоставляется: заявление о регистрации пава постоянного (бессрочного) пользования домовладельцев земельным участком и постановление главы соответствующего муниципального образования о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование домовладельцам – собственникам доли в кондоминиуме.

8. Перечень общего имущества, входящего в состав кондоминиума.

Перечень представляется в том случае, когда в со­став общего имущества входят пешеходные и транс­портные дороги, многолетние земельные насаждения, трансформаторные подстанции и другие объекты, предназначенные для обслуживания кондоминиума и переданные в собственность домовладельцев. Представ­ляются также документы, подтверждающие права соб­ственности домовладельцев на эти объекты общего имущества.

Права домовладельцев на указанные выше объек­ты недвижимого имущества возникают и регистриру­ются в установленном действующим законодатель­ством порядке (ст. 8 ГК РФ)[26].

9. Свидетельства о государственной регистрации права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

10. Перечень всех жилых помещений в кондомини­уме, находящихся в муниципальной собственности.

11. Перечень нежилых помещений в кондоминиу­ме, находящихся в собственности домовладельцев, включая нежилые помещения, находящиеся в муници­пальной и государственной собственности.

12. Технический паспорт на объекты, входящие в состав кондоминиума, выданный БТИ.

12.1. В случае, когда в состав кондоминиума входит одно здание, то технический паспорт БТИ на здание в кондоминиуме должен содержать информацию об об­щей площади здания, а также его инвентарную оценку.

12.2. Если в состав кондоминиума входят несколько объектов недвижимого имущества (здания, сооружения и т.д.), то на кондоминиум, который является единым ком­плексом недвижимого имущества, должен быть состав­лен единый технический паспорт БТИ, с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном уча­стке кондоминиума. В связи с этим кондоминиуму дол­жен быть присвоен один инвентарный номер, а объек­там, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка.

13. В случае установления сервитута на здание, вхо­дящее в состав кондоминиума, дополнительно предос­тавляются документы, подтверждающие его установление, и заявление о его регистрации.

И вот, наконец-то, остались позади все организаци­онные хлопоты по регистрации кондоминиума и ТСЖ. Достаточно ли этого, чтобы товарищество как организация имела право управлять долей в общем имуществе члена ТСЖ или домовладельца - не члена ТСЖ? Чтобы вопросов о правомочности ТСЖ управление всем общим имуще­ством всех домовладельцев в кондоминиуме не возникало, необходимо оформить доверенности. Например: члены ТСЖ оформляют доверенность ТСЖ на управление их долей в общем имуществе без условий, так как сами принимают участие в выработке и утверждении решений ТСЖ, а остальные домовладельцы заключают с ТСЖ договоры на управление их долей в общем имуществе и оформляют доверенность на условиях договора. Последнее представляется предпочти­тельнее, хотя и сложнее.

Домовладельцы могут добровольно объединяться в ТСЖ для реализации целей:

- согласование порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом, зарегистрированном в кондоминиуме:

- осуществление деятельности по управлению иму­ществом;

- распределение между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек (бремени домовладения), для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния имущества

Регламентированные законом права ТСЖ достаточ­но широки, также как и обязательства, взятые на себя членами товарищества. Их регулирует достаточно широкий круг нормативных документов.