Основная масса покупателей и продавцов недвижимости стараются обезопасить себя именно от масштабного обмана. При этом именно мелкие мошенники чувствуют себя на рынке недвижимости очень уютно.
Мошенники, работающие в риелторской сфере, выработали немало способов как получить деньги ни за что, да еще и так, чтобы за это ничего не было.
Продажа списков квартир – самый распространенный способ заработка на доверии клиентов. Суть мошенничества в том, что человеку, который ищет жилье для покупки или аренды, предлагают за сравнительно небольшую сумму получить доступ к базе данных агентства. Якобы именно там можно найти настоящие телефоны настоящих, "живых" владельцев квартир и договориться с ними без комиссии и переплаты.
К сожалению, не зависимо от того, каким бы старым ни был этот способ мошенничества доверчивых арендаторов и покупателей, до сих пор находятся потребители этой фальшивой услуги. Все телефоны из списка либо не существуют, либо соединяют вас с ни о чем не подозревающими случайными абонентами, либо принадлежат тем, кто когда-то давно сдавал или продавал квартиру, и более не заинтересован в покупателях.
Присвоение аванса. Следующий, чуть менее популярный способ мошенничества связан с небрежным отношением покупателей к предварительному договору купли-продажи, согласно которому продавец получает аванс, а покупатель - гарантию того, что квартира не будет продана другим желающим. Самым важным пунктом в этом договоре является пункт о судьбе аванса - что произойдет с авансом, если договор по каким-либо причинам будет расторгнут? А ведь добиться его расторжения довольно просто.
На этой технологии основан так называемый бизнес по просмотру квартир. Риелтор и собственник квартиры работают в паре; риелтор ищет клиента, а собственник предлагает ему купить квартиру по очень привлекательной цене. Когда стороны приходят к взаимопониманию и подписывают предварительный договор купли-продажи, риелтор "неожиданно" выясняет ужасные подробности - например, о том, что в квартире прописан несовершеннолетний, который не принимал участия в приватизации. Что в квартире проведена незаконная перепланировка. Покупателю могут продемонстрировать копии документов, подтверждающих этот вопиющий факт.
Сделка расторгается по инициативе покупателя, а хозяин квартиры, при этом, оставляет себе аванс. Ведь никакой перепланировки на самом деле не было, равно, как и не было несовершеннолетнего жильца. А что же касается риелтора и его роли в расторжении сделки, то доказать что-либо в этом случае не представляется возможным - риелтор рассказывал об этом на словах, а если и показывал какие-то бумаги, то не передавал их в другие руки.
Конечно, такие аферы не принесут заоблачных сумм. Однако малыми долями виртуозы нечестного риелторского бизнеса могут заработать не меньше, чем те, кто присваивает суммы за продажу квартиры разово и целиком.
Как же уберечься от мошенничества в этом случае? Прежде всего, следует работать с проверенными риелторами или крупными компаниями - в первом случае гарантией безопасности будет личная рекомендация знакомых людей, во втором - деловая репутация фирмы с устоявшейся практикой. Внимательно читать договор купли-продажи, чтобы не пропустить никаких подозрительных пунктов. И наконец, просто быть осторожнее: не принимать поспешных решений и проверять каждый шаг на пути к заветной мечте - собственной квартире.
При покупке строящихся объектов гражданам следует знать, что в соответствии с законом РФ "Об участии в долевом строительстве" от 22 декабря 2004 г. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости только после:
получения в установленном порядке разрешения на строительство;
опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в СМИ, сети Интернет не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;
государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка [7].
Кроме того, в соответствии с ч.3 ст.4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В роли мошенников выступают лица, как правило, не зарекомендовавшие себя на рынке строительства, поэтому гражданам стоит внимательно отнестись к изучению личности таких лиц и представляемым ими документам, проверять всю информацию и не соглашаться необдуманно на заключение любых договоров, в том числе договоров займа.
При заключении договоров уступок права требования на квартиры либо иной объект недвижимости в строящихся домах необходимо требовать от лица, с кем заключается такой договор, предоставления оригиналов документов, на основании которых к нему перешло право требования на квартиру (договор долевого участия, договор уступки права требования); платежные документы, свидетельствующие об оплате по предъявляемым договорам; документы, подтверждающие, что инвестор (либо лицо, уступающее объект недвижимости) произвел оплату с ним и вправе уступить право требования данного объекта, и застройщик обязуется по заключенному договору предоставить помещение [7].
Всплеск жульнических операций на рынке жилья пришелся на 2001-2002 года, когда стремительный рост стоимости квадратного метра привлек на рынок любителей легкой наживы [2].
Самые типичные махинации того времени - это двойные, тройные продажи одной и той же квартиры. Сегодня ситуация несколько иная: отсутствие ажиотажа на рынке позволяет покупателю лишний раз подумать, прежде чем ввязываться в сомнительную историю. И, тем не менее, говорить о полном исчезновении "Остапов Бендеров" с жилищного рынка не приходится. Как они действуют и как с ними бороться?
Уязвимое место. Опасность может поджидать покупателя, который решил приобрести квартиру на начальной стадии строительства. Это - самое уязвимое место на рынке. Ведь договор соинвестирования заключают люди, которые решили сэкономить свои средства и приобрести недвижимость на этапе строительства по цене ниже той рыночной, которая образуется, когда дом будет построен. Подобная категория граждан - идеальная аудитория для мошенников. Ведь мошенникам стоит предложить квартиру дешевле, чем "средняя температура" по рынку, как вал звонков будет им обеспечен, и "пациентов" можно начинать "обрабатывать".
Как же устроена схема обмана? Когда новый адрес выводится на продажу, может образоваться фирма-однодневка, которая якобы имеет полномочия на продажу жилья в новом доме. Здесь-то и возможна так называемая двойная продажа, когда одну и ту же квартиру продает и компания-застройщик, и фирма-самозванка. Мало того, на одной продаже жулики могут не остановиться - та же многострадальная квартира может пойти по рукам и продаваться нескольким покупателям.
Лазейка для мошенников появилась из-за того, что с момента покупки, т.е. приобретения прав на недвижимость и до оформления ее в собственность (момент истины, когда мошенничество всплывает), проходит какое-то время.
Понятно, что документы на приобретение права на недвижимость никак не могут содержать информацию о том, что эту квартиру до вас уже купило несколько человек. Что можно посоветовать в этом случае, так это обязательно обратиться в компанию-застройщик и узнать, имеет ли та фирма, на которую вы вышли, права на реализацию квартир по интересующему вас адресу.
Еще один общий совет: рынок недвижимости практически устоялся. Все основные его игроки со сложившейся репутацией известны. И откровенным демпингом никто не занимается. Поэтому сам факт появления в газете объявлений квартиры от никому неизвестной фирмы по подозрительно дешевой цене должен насторожить и послужит как минимум поводом для дополнительных проверок. [2].
Что же делать, если вы втянуты в мошенничество?
Если, например, дом, в строительство которого вы вложили свои деньги, замер, стройка заморожена, деньги не возвращают и лишь "кормят" обещаниями? В самом запущенном случае выход один: идти в суд. Есть здесь, правда, одно "но": суд будет долгим, и когда Вы получите назад свои "кровные", они, с учетом инфляции, уже потеряют первоначальный вес. Поэтому вытащить деньги из мошеннического проекта и тут же вложить их в другой, проверенный - не получится. Сумма будет не та!
Неудивительно, что многие граждане, попавшие в подобную ситуацию, предпочитают договариваться с застройщиком и все-таки подождать, когда тот решит свои проблемы, достроит дом и отдаст людям ключи от квартир. Эта позиция довольна рискованная. Шанс дождаться есть, но может так оказаться, что единственная проблема застройщика - это вы. То есть, мошенники уже заработали на вашем доверии и достраивать дом не собираются. Тогда - в суд!
По оценкам Ассоциации риелторов, около 5% всех сделок на рынке недвижимости совершаются с попытками мошенничества. Основные риски для потребителя на первичном рынке недвижимости связаны с взаимоотношениями с подрядчиками строительства, которые зачастую не исполняют свои обязательства перед застройщиком и дольщиком. Также риски мошенничества связаны с обращением в недобросовестную риелторскую фирму. В этом случае, дольщику следует обращаться только в те агентства, которые имеют брокерский сертификат. Риски также связаны с качеством строительства и соблюдением соответствующих технологий. Все эти случаи можно проконтролировать на раннем этапе инвестирования проекта дольщиком. Что касается вторичного рынка жилья, то здесь основные факты мошенничества связаны с отменой лицензирования услуг рынка недвижимости. В незаконных сделках зачастую принимают участие лица с высшим юридическим образованием. Здесь наблюдаются следующие виды мошенничества: незаконная выписка лиц из объектов недвижимости, незаконное вступление в наследство и незаконное оформление документов после смерти владельцев квартиры. Избежать этой ситуации, по мнению представителя Ассоциации риелторов, также можно путем обращения в сертифицированные агентства. По мнению специалистов, на рынке недвижимости существует значительное число т. н. "информационных агентств", которые продают каталоги объектов недвижимости, цены в которых занижены на 10-15%. Кроме того, в связи с принятием нового Жилищного кодекса в последнее время участились случаи мошенничества, связанные с приватизацией недвижимости. Данные маркетинговых исследований, проведенные Ассоциацией риелторов, показали, что основными приоритетами потребителей при обращении в риелторскую компанию являются: высокая степень безопасности, вежливое, корректное отношение к клиентам, предоставление наиболее полной информации в интересующем сегменте рынка, а также первичная консультация по юридическим вопросам и получение полного алгоритма действия для клиентов.
Заключение
В ближайшее время в России увеличится число риелторских мошенничеств на рынке недвижимости [3].
Вследствие осложнения экономического положения в стране большинство людей будет вкладываться свои средства в недвижимость. Это приведет к увеличению количества сделок на рынке вторичной недвижимости, что, в свою очередь, спровоцирует рост активности риелторов-мошенников.
Напомним, что по состоянию на середину ноября, по данным ВЦИОМ, недвижимость в качестве наиболее надежного способа вложения денег рассматривали 48 процентов россиян. При этом социологи отметили, что россияне постепенно теряют уверенность в надежность инвестиций в недвижимость [3].
В настоящее время довольно нелегко найти квартиру, соответствующую по цене и обстановке нашим запросам. Не следует радоваться, если нашли объявление о том, что сдаётся квартира вашей мечты. Здесь, как и в любом бизнесе, связанном с деньгами есть свои мошенники, которые не упустят случая заработать на простых людях деньги.
К сожалению, аспект защиты от мошенничества на рынке недвижимости почти не рассмотрен в учебной литературе. Однако, перед совершением каких-либо операций на рынке недвижимости, при сильном желании безопасности сделки, можно ознакомиться с часто встречающимися способами мошенничества из других источников и быть на стороже. В работе рассмотрены распространенные способы мошенничества с квартирами. Также после каждого вида мошенничества приведена рекомендация по обеспечению безопасности сделки.