В переводе с латинского аренда означает наем или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.
Аренда – это наем или договор, при котором собственник (арендодатель) передает другому лицу имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.
Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.
Субъектами аренды недвижимости выступают арендодатели, арендаторы, посредники, субарендаторы.
Объекты аренды – сооружения, земельные участки, жилье, нежилые помещения.
Основные функции аренды недвижимости:
- расширение зоны предпринимательства;
- разгосударствление и приватизация имущества;
- развитие конкурентных отношений;
- возмещение и увеличение стоимости недвижимости;
- стимулирование предпринимательства.
Арендной форме производственной деятельности присущи определенные принципы и особенности организации.
Основные принципы аренды недвижимости:
1) смена хозяйствующего субъекта;
2) возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуральном или стоимостном выражении;
3) платность за арендованные объекты недвижимости;
4) договорная система отношений между арендатором и арендодателем;
5) самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная имущественная ответственность арендатора;
6) нерасторжимость договора при смене собственника;
7) целевое использование объектов недвижимости;
8) материальная ответственность.
В зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях выделяют два основных вида.
Различают два вида аренды:
1. Свободная аренда. В данном случае не делается ограничений в характере использования объектов недвижимости, т.е. арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению. Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.
2. Целевая аренда. В этом случае недвижимость используется в заранее определенных целях собственника, т.е. для выполнения, например, обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте.
Возможна дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д.
Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности (земельных участков, предприятий, отдельных зданий и сооружений и т.д.).
Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.
Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.
Организационно-правовыми формами аренды могут быть:
а) индивидуальная;
б) групповая;
в) внутрихозяйственная;
г) межхозяйственная.
Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество.
Арендная плата – это плата за предоставленное имущество в порядке аренды, т.е. это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению дохода, созданного в процессе использования арендованного объекта.
Основные функции арендной платы:
- возмещение стоимости недвижимости;
- накопление капитала;
- стимулирование предпринимательской деятельности;
- перераспределение доходов.
Формы арендных платежей: денежная, натуральная и денежно-натуральная.
Основные виды арендной платы:
1) в зависимости от способа начисления различают:
- фиксированная арендная плата;
- в процентах от стоимости объекта аренды;
- долевое участие в прибыли или в продукции;
- смешанные способы арендной платы;
- предоставление услуг;
- передача арендодателю вещи в собственность или в аренду;
- затраты на улучшение объекта аренды;
2) в зависимости от способа уплаты различают:
- линейные способы уплаты;
- возрастающие;
- снижающиеся;
- сезонные;
3) по периодичности выплат:
- периодические арендные платежи;
- единственная арендная плата;
- арендная плата с авансовым взносом.
Государственное управление и регулирование рынка недвижимости
Управление недвижимостью – это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и другое.
Различают следующие основные цели управления рынком недвижимости:
- реализация конституционных прав граждан, а также их обязанностей, связанных с владением имуществом;
- установление на рынке определенного порядка для работы всех участников рынка недвижимости;
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций;
- обеспечение свободного ценообразования в соответствии с предложением и спросом;
- создание условия для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Основные принципы управления рынком недвижимости:
а) разделение процедур, что означает применение особых подходов при регулировании отношений различных видов недвижимости – жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов;
б) открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений;
в) гласность нормотворчества, то есть публичное обсуждение проектов различных законов и нормативных актов, касающихся рынка недвижимости;
г) конкуренция как механизм повышения качества услуг и снижения стоимости на рынке недвижимости;
д) приватизация государственной и муниципальной недвижимости должна производиться по рыночной цене;
е) исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом к адресным компенсационным выплатам;
ж) разделение полномочий между регулирующими органами;
з) простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости;
и) соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его адаптация к отечественным условиям.
Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в 2 формах:
1. Прямое административное управление, т.е. путем прямого вмешательства или административным способом.
2. Косвенное воздействие, то есть экономические методы управления.
Прямое административное управление включает следующие приемы:
- создание нормативной базы (законы, инструкции, положения, постановления и т.п.), регулирующей функционирование рынка недвижимости как в центре, так и в регионах;
- регистрация профессиональных участников и лицензирование их деятельности, установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
- контроль за соблюдением установленных норм и правил и введение запретов и санкции в случае их нарушения, т.е. за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.
Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:
а) системы налогообложения имущества и льгот;
б) регулирования учетной ставки ЦБ РФ, т.е. дисконтной политики ЦБ;
в) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий;
г) реализация государственных целевых программ;
д) амортизационная политика государства;
е) выпуска и обращения жилищных сертификатов;
з) внешнеэкономической деятельности и т.д.
Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), которые считаются независимыми в своей деятельности.
Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства – положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.
Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции.
На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом; реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями и т.д.
Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных администраций входят учет лесного фонда, распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесопользователям, организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара, болезней и пр.
В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке – физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъекты РФ и муниципалитеты.
Ипотечное кредитование
Ипотека – слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог».
Система ипотечного кредитования – это составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки постоянно растет, так как состояние экономики в настоящее время неудовлетворительное. Продуманная и эффективная ипотечная система может поспособствовать снижению инфляции и решить экономические и социальные проблемы.
Рынок ипотечного капитала делится на первичный и вторичный рынок.
На первичном рынке обращаются первичные закладные.
Закладные – это юридические документы, которые гарантируют кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств за счет реализации объекта залога в том случае, если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту.
Кредит, который обеспечивается недвижимой собственностью называется ипотечным кредитом.
Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы (они предоставляют заемный капитал), заемщики, а также инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях.
На вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.
Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную и за счет полученных средств предоставить другой кредит.
Основные этапы ипотечного кредитования
I. Предварительный этап
На этом этапе осуществляется разъяснение клиенту основных условий кредитования; передача клиенту списка документов для получения кредита; определение суммы кредита; составление примерной сметы будущих расходов заемщика; заполнение заявления на кредит. Следует отметить, что заявление на кредит рассматривается как один из самых важных источников информации о клиенте.
II. Сбор и проверка информации о клиенте и о залоге.
Цель этого этапа - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждениеего текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственностиклиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.
III. Оценка вероятности погашения кредита. Для этого рассчитываются следующие коэффициенты:
- отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;
- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
- отношение суммы кредита к стоимости имущества;
- отношение суммы кредита к минимальной цене продажи объекта залога.
IV. Принятие решения по кредиту, то есть сумма, срок кредита, процентная ставка и порядок погашения.
V. Заключение кредитной сделки
На этом этапе заключаются следующие договора:
- договор купли-продажи недвижимости между заемщиком и продавцом этой недвижимости;
- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации (в Роснедвижимости, земельный комитет, например). Здесь указывается предмет ипотеки, его оценка, сущность, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- договор страхования. Обычно применяют два вида страхования:
а) страхование сделки купли – продажи жилья (права собственности);
б) страхование жилья на весь срок кредитования по таким видам риска, как действие огня, аварии и т.п.
- кредитный договор.
VI. Обслуживание кредитной сделки. Этот этап заключается в следующем:
- осуществляется прием платежей;
- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;
- ведется бухгалтерский учет операций;
- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;
- взимаются просроченные платежи;
- ведется работа с проблемными кредитами;
- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;
- ведется отчетность по выданным кредитам.
«Закрытие кредитной сделки» заключительный этап
VII. Закрытие кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.
Основными участниками системы ипотечного кредитования являются следующие лица:
Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.
К ним предъявляются следующие требования:
- надежность и платежеспособность;
- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
- способность внести авансовые платежи.
Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.
Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.
Преимущества ипотечного кредитования для банков:
- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
- закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.
Недостатки ипотечного кредитования для банков:
- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов – оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
- долгосрочное отвлечение денежных средств;
- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.