Лариса Сокольникова
13:12, 23 Июня 2017
Жилой дом на Новосибирской, 27 — это классический пример того, как нужно достраивать долгострои. С подачи ассоциации обманутых дольщиков, этой схемой пользуются другие пострадавшие от недобросовестных застройщиков. «Новосибирские новости» встретились с председателем ЖСК «Новосибирская-27» Анатолием Соколовым, сумевшим вытащить долгострой из полумиллиардной ямы, и расспросили его о секретах успеха в этом непростом деле.
— Анатолий Николаевич, в Новосибирске вас знают, буквально, как мага и волшебника, который знает всё о том, как достроить даже самый бесперспективный долгострой. Вам удалось завершить строительство дома на Новосибирской, 27, который считался одним из самых сложных в городе. В чём был ваш интерес?
— Я купил квартиру в этом доме и был дольщиком. У нас семья — четыре человека. Мы продали в центре старенькую квартиру и решили купить трёхкомнатную, просторную, с хорошей планировкой. Поэтому я был кровно заинтересован в достройке. Это объект скандально известной строительной компании «Сумет». Строительство началось в 2004 году, а в начале 2008-го было полностью остановлено. В 2009 мы поняли, что перспектив по завершению строительства прежним застройщиком нет никаких.
— Какова была степень готовности дома на тот момент, и каким был дефицит?
— Дом был готов на 16%, и на достройку требовалось 525 млн рублей. Дефицит составлял 293 млн рублей. Это самый большой дефицит, с которым был завершён долгострой. Непроданных квартир было всего 12. Никаких форм поддержки дольщиков со стороны властей в те годы не существовало. Завершение казалось нереальным. Среди дольщиков, таких решительных, как я, набралась целая команда. Мы не собирались искать виновных и опускать руки, а хотели просто достроить свой дом. В сентябре 2009 года мы выбрали инициативную группу для общения с властями. Провели собрание инвесторов. Всего в доме было 252 инвестора, в том числе, два юридических лица. Первым делом мы разработали план получения своих квартир. В нём было ровно 100 пунктов. Мы все их прошли, и дом был сдан в 2016 году.
|
|
Завершение Новосибирской, 27 — это пример не только для области, но и для всей России. Нет в стране примера, когда, не имея разрешения на строительство, в условиях полмиллиардного дефицита, дольщики завершили строительство.
Анатолий Соколов. Фото: Лариса Сокольникова, nsknews.info
— Я понимаю, что в перечне из 100 пунктов было прописано всё до мелочей. А можете обозначить какие-то основные шаги алгоритма?
— Если кратко.
Первый шаг — это получение разрешения на строительство, чтобы затем обратиться в суд для признания прав собственности на долю в незавершённом строительстве. Второй — создание ЖСК (жилищно-строительного кооператива).
Затем ЖСК должен получить право застройщика, чтобы найти подрядчика и собрать дополнительные средства. Следующий шаг — это получение дефицита, а также различных форм поддержки от городской и областной властей. И, наконец, завершение строительства.
За последние семь лет по этой схеме в Новосибирске введено пять домов (на Выборной, на Станиславского, 10, Красина, 60, Новосибирская, 27) и будет введено ещё несколько, например, на Залесского, 2.
Кроме того, по мере решения наших проблем, за два года мы добились принятия на законодательном уровне областного закона о поддержке обманутых дольщиков. Добились выхода поправки в 108-ой областной земельный закон, который регулирует выделение земли без конкурса инвестору, дающему средства на завершения строительства.
|
|
Помимо этого, всё было осложнено процедурой банкротства ЗАО «Сумет». Несмотря на все трудности, мы сумели добиться банкротства, и, в результате банкротства, у нас освободились 52 квартиры, 38 из которых числились за мэрией. Из них 27 были оплачены мэрией по 8000 за квадрат. Но, поскольку мэрия не имеет права участвовать в кооперативе, квартиры, по закону, отошли ЖСК. В результате, ЖСК получил квадратных метров почти на 100 млн. От инвестора мы получили 293 млн рублей по 108-му закону, плюс 100 млн мы сами насобирали, и в итоге у нас получились необходимые полмиллиарда.
— Когда вы покупали квартиру, то сразу оформляли по договорам долевого участия?
— Нет, тогда были инвестиционные договоры, поскольку у застройщика, на тот момент, не было разрешения на строительство. ДДУ у нас вообще не оформлялись. Права собственности все дольщики получали через суд согласно инвестиционным договорам.
— Ещё один «тяжёлый» долгострой — это дом №16 в жилом комплексе «Закаменский», сейчас тоже у вас в работе. Аналогична ли там ситуация с Новосибирской, 27?
— Каждый долгострой в Новосибирске имеет свою историю, и похожих практически нет. Это как со счастливыми семьями, которые все счастливы одинаково, и несчастными, каждая из которых несчастна по-своему.
Когда успешный проект Новосибирской, 27, который достраивала строительная компания «Стрижи», стал подходить к концу, то областные и городские власти обратились к ним с просьбой помочь и взять ещё какой-нибудь долгострой. Было рассмотрено несколько вариантов в городе, и остановились на Закаменском, 16 как наиболее сложном объекте. Его степень готовности, на тот момент, составляла всего 6%. Сумма дефицита такая же, как на Новосибирской, 27 — 550 млн. В доме 350 квартир.
|
|
Фото из архива «НН», nsknews.info
— Почему позвали именно вас?
— «Стрижи» трудностей не боятся, но у них был опыт общения с разными ЖСК, и не всегда удачный. Поэтому перед дольщиками Закаменского,16 было поставлено условие: застройщик готов взяться за этот объект, но только при условии, что председатель ЖСК должен быть адекватный и предсказуемый человек. В качестве этого человека они назвали меня. Я вступил в кооператив, меня выбрали председателем. Путь, который на Новосибирской,27, мы шли три года, на Закаменском осилили за один год. Практически без задержек сделали процедуру банкротства, передачу прав, передачу по акту, регистрацию прав собственности, подачу заявления и получение разрешение на строительство, то есть, функций застройщика. К этому времени у нас был организован кооператив, мы уже знали, что и как делать, вступительные взносы собрали, сделали экспертизу объекта. В прошлом году сохранили объект и даже надстроили шесть этажей.
— Как вы считаете, почему возникла такая сложная ситуация с ЖК «Закаменский»?
— У компании «Неоград», которая начинала строить ЖК «Закаменский», была классическая строительная пирамида. Строили один дом, денег не хватало, начали продавать другой, затем третий. Когда началась процедура банкротства, два дома ввели. Людей заманивали низкими ценами. В конце квартиры продавали уже за полцены. Проблема обманутых дольщиков остро стояла с конца «нулевых», и долгостроев в городе было очень много. Тем не менее, люди несли свои деньги, не понимая, что делают.
— Известно, где сейчас находится директор «Неограда»?
— Как я понимаю, там не один директор, а целая группа. Один из руководителей был осуждён в прошлом году, трое были под стражей, но сейчас, вроде бы, их выпустили под подписку о невыезде или под домашний арест. Судебный процесс идёт.
С директором «Сумета» история ещё смешнее. В мае прошлого года его осудили на 13,5 лет. Но на заседание суда он не пришёл, его объявили в розыск, и он по-прежнему в розыске, местонахождение его неизвестно.
Когда мы разбирались, то выяснилось, что он не особо присваивал себе средства. Да, машину дорогую купил, дочке квартиру, но за границу деньги не выводил и коттеджей не строил. Он сам себя назвал «неэффективным менеджером». Неумело управлял и с экономикой не дружил.
Фото из архива «НН», nsknews.info
— У «Сумета» остались незавершённые объекты?
— В наследство от «Сумета» достался один незавершённый объект — это Связистов, 13/1. Он полностью повторяет Новосибирскую, 27. Такой же проект дома, и степень готовности была почти такая же — 4 этажа каркаса. Но у них было преимущество — разрешение на строительство и ДДУ. Сначала они были в более выгодной ситуации.
— И в какой-то момент что-то пошло не так?
— Всё пошло не так, когда они выбрали первого председателя в кооперативе. До настоящего момента стройка ни на шаг не сдвинулась. Провели конкурс, в результате которого нашёлся инвестор, готовый вложить около 300 млн. Но они не смогли оформить права застройщика и провести экспертизу. Два года назад экспертиза признала объект непригодным для завершения. Каркас и подвал нужно сносить и строить всё заново. Бюджет увеличился в разы. А причина в том, что председатель кооператива поставил себе за цель не завершение строительства, а решение своих личных вопросов. К сожалению, в Новосибирске это частая практика. В двух из трёх кооперативах председатели преследуют свои меркантильные цели.
— Недавно на площади Ленина дольщики с Тульской, чтобы привлечь внимание властей к своей проблеме, объявили голодовку, три дня ничего не ели и отказывались расходиться по домам, пока им не выдадут ДДУ. Вы знакомы с ситуацией на этом долгострое? Какие у них перспективы?
— У дольщиков на Тульской это не первая голодовка. С ними я общался в 2011 году. Тогда было принято решение о внесении дополнительных взносов по 7000 с квадратного метра. Нашёлся инвестор — «Баутехник», который успешно завершил долгострой на Некрасова и помогал в реконструкции общежития на Залесского.
Главная причина того, что стройка в очередной раз встала, это пассивность самих дольщиков. Нашёлся инвестор после голодовки, и они расслабились. И сейчас они снова вышли на голодовку, считая, что кто-то что-то не сделал. Но им надо было контролировать ситуацию, присутствовать на планёрках, совещаниях между застройщиком и подрядчиком.
Голодающие с Тульской. Фото: Алексей Белов
— Но подождите. Если я покупаю колбасу, я не обязана контролировать процесс её производства. Я отдала деньги, а мне продали протухший продукт. Получается, что я виновата сама, что не проконтролировала производителя? Но так не должно быть.
— В случае с некачественной колбасой вы пойдёте жаловаться, и затем будете контролировать, как жалобу рассмотрели и какие меры приняли.