1.Принципы связ с представлением владельца об имуществе: принцип полезности (обладание ст-ти при пользе для владельца), принц замещения (покупатель не заплатит больше, чем наименьшая цена за аналагичн предпр с такой же степенью полезности), принц ожидания (ожидание будущей прибыли или других выгод получаемых от использования или продажи предпр). 2.Принц связ с рыночной средой: принц соответствия (макс-ая ст-ть возник тогда, когда ур-нь архитектуры, удобств, характера исп-ия соответствуют потребностям и ожиданиям рынка).Регрессия – предпр хар-ся излишними улучшениями, рыночн цена будет ниже затрат на формирование. Прогрессия – в рез-те функционирования соседних объектов ст-ть предпр оказ выше его реальной ст-ти.Принц конкуренции (чем выше конкуренция, тем ниже цена предпр), принц изменения ст-ти в связи с изменением ситуации на рынке (изменение техники, технологии). 3.Принц связ с эксплуатацией собственности: остаточная продуктивность земельного участка (земля компенсируется тогда когда есть остаток дохода после оплаты др-их факторов производства - капитал, труд, управление), принц вклада (включение доп-го актива целесообразно если прирости ст-ти предпр выше затрат на приобр актива), возрастающая и уменьшающая отдача (по мере добавления рес-овчистая приб увелич-ся растущими темпами до определенного момента, после кот-го отдача растет но более медленными темпами), пр сбалансированности предпр (оптим величина всех факторов воспроизводства), пр оптимального размера (оптим масштаб предпр), пр эконом-го разделения и соединения прав собственности (имущ права следует соединять и разделять так образом чтобы увел общая ст-ть предпр), пр наилучшего и наиболее эффективного исползования.
11. Этапы процесса оценки. 1. Определение проблем(хар-ка предпр, выявление предмета оценки (право на предприятие, матер-ые активы), определение даты оценки (дата продажи предпр, дата судебного разбирательства), определение цели оценки)2. Предварительный осмотр предпр и заключение договора на оценку.3. Сбор и анализ инф-ии: сбор общих данных (хар-ка видов продукции, технико-эк-ое состояние предпр, хар-ка отрасли региона); сбор спец-х данных (док о праве собств-ти, состав участников).4. Анализ конъюнктуры р-ка. Конъюнктура – ситуац на р-ке сложившаяся под воздействием сов-ти факторов: постоянные, непостоянные (стихийные).Динамика кап вложений, сведения о заказах, показатели по труду (ур-нь безработицы, продолжит-ть раб недели, з\пл), показатели внутр-го товарооборота (обороты торговли, ур-нь запасов), показатели внешней торговли, данные денежно-кредитной сферы (эмиссия цен бум), цены (индекс потребительских цен).5. Оценка зем участка.6.Выбор методов оценки и их применение.7. Согласование рез-ов полученные разными подходами.8. Подготовка отчета и заключение об оценки.9. Доклад об оценки.Требования к отчету: изложение должно б четким и ясным, все факты документально подтверждены, отчет должен содержать цель описание объекта вид оцениваемой ст-ти и прогноз буд-их до, обоснование использованных методов.
12.Общая характеристика подходов и методов оценки. Метод оценки – это специальные приемы и способы расчета для определения стоимости.(доходный, затратный, сравнительный).
13.Доходный подход к оценки стоимости предприятия. При его определении исп-ся принцип ожидания. Дох подх – сов-ть методов оценки основанный на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
1.Метод дисконтирования денежных потоков, применяется когда размеры ден-х потоков различны по величине и неравномерно поступают в теч опред пер времени. Основан на прогнозир-ии ден-х потоков от бизнеса,к-ые затем дисконтир-ся по ставке дисконта соответствующей ставки дохода требуемый инвестором.2. Метод капитализации дохода, исп-ся если ден потоки по своей величине равны.V=D/R(V-ст-ть объекта,D-чистый до бизнеса за год, R –коэф капитализации).
Применение доходного подхода: 1.оценивается малый и средний бизнес, 2.инф-ии достаточно для построения прогноза и ожидания, 3.если доходы устойчивы и положительны.
Преимущества: учит будущее изменение дох расх, учит расх через ставку капитализации или ставку дисконта, учит интересы инвестора. Недостатки: сложность прогнозирования буд-их рез-ов и затрат, многовариантность и трудоемкость расчетов, неприменим для оценки вновь создаваемых и убыточных предпр.
15.19.Метод капитализации дохода. Используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны теку щим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться. Суть: определение величины ежегодных дох и соответствующим им ставки капитализации, на основе к-х рассчит рын-ая ст-ть. Не треб прогноза ден ср-в, а основывается на ретроспективных данных.Vтек=I/R=I*M, Vтек-текущая ст-ть,I-дох,R-коэф капит-ии,M-рын-ый мультипликатор. Применяется если дох стабилен и положит, темпы их роста умерены, потоки дох примерно равны. Достоинства: Простота расчетов, Мало предположений и условности, Отражает состояние рынка. Недост: Не применим когда нет инф о рын сделках, Если бизнес в стадии становления, Объект требует реструктуризации. Этапы метода:1.Определение продолжительности анализируемого периода.2.Определение величины чист дох предпр. В чист дох вкл: величины ЧДП, объем чист приб, объем вал приб, размер выплаченных дивидендов. Способы расчета чист дох: по формуле среднеарифметической, по средневзвешенной, по тренду.3. Определение коэффициента капитализации.Способы расчета ставки капитализации: мет рын-ой выжимки, мет кумулятивного построения, мет связанных инвестиций, мет определения коэф капит-ии с учет возмещения кап затрат.4. ст-ть объекта=чистый дох бизнеса в год/коэф капитализации.
16.Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков. 1.Сбор требуемой информации.2.Выбор типа денежного потока.Сущ 2 модели ден потока:Для СК=аморт отчисления+\-собств обор кап+\-инвестиции в осн ср-ва+\-долгоср задолж;Для инвестиционного кап=СК+выплата % по задолженности уменьшенная на величину НП.3.Определение длительности прогноз-го пер.Составляется на пер пока темп роста комп не стабилизируется. 4.Проведение ретроспективного анализа выр от реализ и ее прогноз. Амортизируются производств мощности их загруженность, объем производства, цена и спрос на продукцию, темпы инфл-и, доля предпр на р-ке,общая ситуация в эк-ке. Способы прогнозир выручки: укрупненный подход-прогнозир-ие выручки в завис от роста предыд лет; ден-ый подход-основан на использовании разной инф-ии(цены на прод,объем выпуска прошлых лет,учит прогнозы специалиста).Этапы пргноза вал выручки:Составление плана производства продукции;Составление плана реализации продукции (прогнозируется распределение по потребителям и прогнозируются цены).5.Проведение ретроспективного анализа и прогноз расходов.Оценщик должен изучить стр-ру расх,соотнош пост и перем издержек,определ аморт отчисл,изучить инфл,расч затраты на выплату %,изучить единовременные и чрезвычайные статьи расх к-ые в будущем не встретятся,сравнить прогнозируемые расх с данными предпр конкурентов с аналогичными или среднеотраслевыми показателями.6.Проведение анализа и прогноз инвестиций. Этап вкл: определение излишка или недостатка собственного оборотного кап; анализ капитальных вложений с целью замены по мере износа.7.Расч денежн потока для кажд года.8.Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконта-%ая ставка используемая для пересчета буд-их потоков в единую величину тек ст-ти к-ая является базой для определения рын-ой ст-ти компании. Ставка дисконта должна превышать безриск ставку и обеспечить премию за все риски.Факторы учит-ые при расчете ставки диск-ия:Различия в ст-ти кап привлекаемые из разных источников;Изменения ст-ти денег во времени (инфляция);Риски связ с инвестированием.9.Расчет ст-ти компании. Основан на том что бизнес приносит дох и по окончании прогнозного пер.Предполагается что дох комп стабилизируется, комп будет иметь долгосрочные стаб темпы роста и бесконечн равномерн дох. 1)Метод ликвидационной ст-ти(если предпологается ликвидац комп по окончанию прогнозного пер)Активы-Обязательства-Затр на ликвидацию.2)Метод чистых активов(исп-ся для стабильного бизнеса со значительными немат-ми активами) Активы-Обязательства.3)Модель Гордона(исп для нормально действующего предпр. Предполаг капитализацию годового дох предпрогнозного периода показателя ст-ти при помощи коэф капитализации)Ставка дисконта-Долгосрочные темпы роста. При отсутствии в прогнозе темпов роста коэф капитализации =ставке дисконта. Допущение использования модели Гордона: Прогнозный пер продолжается до тех пор пока темпы роста комп не стабилизируются; Величина износа и кап вложений равна между собой (т.е. предпр уже не расшир свою д-ть)Vост=CFt+1/(R-g), Vост-остаточн ст-ть комп в постпрогнозн пер, CFt+1-ден потоки в постпргноз пер,R-ставка дисконтирования,g-среднегодовые темпы роста дохода впостпр пер.10.Расчет тек ст-ти буд-их ден потоков и ст-ть комп в постпр пер.V=Vпр+Vост(ст-ть комп в прогнозн пер+ст-ть комп в постпр пер).11.Внесение итоговых поправок. Для определения окончательной величины рын-ой ст-ти комп вносятся поправки: Поправка на величину неоперац-ых акт (не принимали участие в формировании ден потока,например: объект незаверш строит-ва, объект соц-ой сферы); Поправка на избыт или деф соб обор кап. (избыток-прибавл к ст-ти комп,дефицит-отнимает).12.Согласование полученных рез-ов.Окончательная рын-ая ст-ть определяется как средневзвеш величина рез-ов полученных при оценки по пессимистическому, наиболее вероятному и оптимистическому сценариям развития компании.
17.Методы определения ставки дисконтирования. Для СК ставка диск-ия расч: 1.Метод кумулятивного построения. Основан на экспертной оценки премии за риск инвестирования в конкретный проект. Суть: суммирование частных рисков. Недостаток: ставка диск-ия изменяется от значения безрисковой ставки до макс-го риска по конкретным факторам.
Исп-ся для оценки когда более значимы внутр фактор чем внешн. Безриск ставка – альтернативная ставка дохода хар-ся практическим отсутствием риска и высокой степени ликвидности. В качестве безриск ставки исп-ся ставка дох по долгосрочным долговым обязат-ам с аналогичным горизонтом инвестирования.
2.Мет оценки ставки дисконта по модели оценки кап активов (САРМ). Основан на анализе инф-ии фонд-го р-ка об изменении доходности свободно обращающихся акций. Суть: инвестору необходим доп дох повышающий безриск-ые вложения. Доп дох-компенсация инвестора за вложение ср-в в более рисковые активы. Исп-ся когда акции комп котируются на р-ке и при высокой рын-ой активности.
Для всего инвестируемого кап исп мод WACC-учитывает возможности использования как СК так и ЗК. Ставка диск=сумма средневз ставок отдачи на СК и ЗК, где весами выступ доли заемн и собств ср-в.
Мет среднеотраслевой рен-ти акт и капитала (модель Дюпона), отражает среднюю доходность отрасли на активы или вложенный кап.
Мет рыночных мультипликаторов, исп когда есть достаточно инф-ии об аналогах. Суть: расчет уровня прибыли на 1 акцию. Отражает отраслевые риски. Не отраж риски оцениваемой комп.
Мет %х ставок, применяется при оценки всего инвестир-го кап когда д-ть комп типична для отрасли. Ставка диск-ия устан-ся на ур-не %х ставок к-е опред-ся банком и учитывают только рын-е риски.
47.Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций.
Стоимость владения (распоряжения) контрольным пакетом всегда выше стоимости владения (распоряжения) миноритарным пакетом.
(49) При нахождении стоимости владения контрольным пакетом используются методы: дисконтированных денежных потоков, капитализации доходов, сделок, стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости.
Методы доходного подхода позволяют рассчитать стоимость контрольного пакета так:• выражают цену, которую инвестор заплатил бы за владение предприятием;
• расчет денежных потоков базируется на контроле за решениями администрации относительно хозяйственной деятельности предприятия.
При использовании методов имущественного подхода получается стоимость контрольного пакета акций, поскольку только владелец контрольного пакета может определять политику в области активов: приобретать, использовать или продавать (ликвидировать) их.
При расчете по методу сделок получают величину оценочной стоимости на уровне владения контрольным пакетом, так как этот метод основан на анализе цен контрольных пакетов акций сходных компаний.
Если оценщику нужно получить стоимость на уровне контрольного пакета, то к стоимости, полученной методом рынка капитала, надо добавить премию за контроль.
(48) В определении скидки или премии играет роль тип акционерного общества. Если определяется стоимость меньшей доли закрытой компании с помощью методов дисконтированных денежных потоков, капитализации доходов, стоимости чистых активов, ликвидационной стоимости и метода сделок, то необходимо вычесть скидку за неконтрольный характер и обязательно скидку за недостаточную ликвидность. Если же стоимость рассчитывается по методу рынка капитала, то вычитается только скидка за недостаточную ликвидность.
Премия за контроль представляет собой стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций. Она отражает дополнительные возможности контроля над предприятием (по сравнению с меньшей долей, т.е. владением миноритарным пакетом акций).
Скидка за неконтрольный характер - величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета (в общей стоимости пакета акций предприятия) с учетом ее неконтрольного характера.
(48) Премия за контроль рассматривается как процент превышения выкупной ценой рыночной цены акций продавца за пять (рабочих) дней до официального объявления о слияниях компаний. Иными словами, это разница между ценой, выраженной в процентах, и ценой миноритарного свободно обращающегося пакета.
Скидка за неконтрольный характер пакета. Она является производной от премии за контроль. Эта тенденция основана на эмпирических данных. Скидка (в %) за неконтрольный характер (миноритарную долю)
Пс=1-(1/1+Премия за контроль)
Скидка за недостаточную ликвидность определяется как величина или доля (в %), на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета для отражения недостаточной ликвидности.
Факторы, увеличивающие и уменьшающие размер скидки. Выделяют две группы факторов. Первая группа факторов включает:• низкие дивиденды или невозможность их выплаты;• неблагоприятные перспективы продажи акций компании или ее самой;• ограничения на операции с акциями (например, законодательные ограничения свободной продажи акций закрытых компаний).
Ко второй группе факторов относятся:• возможность свободной продажи акций или самой компании;• высокие выплаты дивидендов.
Когда оценивается миноритарный пакет акций в закрытых компаниях, то применяются скидки и на неконтрольный характер, и за недостаточную ликвидность.
(50) С помощью метода рынка капитала определяется стоимость владения неконтрольным (миноритарным) пакетом.
Для получения же стоимости миноритарного пакета из стоимости контрольного пакета, рассчитанной методами доходного, имущественного подходов, методом сделок, необходимо вычесть скидку за неконтрольный характер.
(50) Существуют три основных подхода к оценке неконтрольных (миноритарных) пакетов.Первый подход - «сверху-вниз». Он включает три этапа:1. Методами дисконтированных денежных потоков, капитализации доходов, стоимости чистых активов, ликвидационной стоимости, а также методом сделок оценивается стоимость всего предприятия.2. Рассчитывается пропорциональная неконтрольному пакету часть общей стоимости предприятия. Базовой величиной, из которой вычитается скидка за неконтрольный характер пакета, является пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия, включая все права контроля.3. Определяется, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер. На этом же этапе должно быть установлено: насколько необходима и какова величина дополнительной скидки на недостаточную ликвидность.
Второй подход - «горизонтальный». При таком подходе необязательно определять стоимость всего предприятия. Данные для оценки стоимости неконтрольного пакета можно взять из данных по продаже сопоставимых неконтрольных пакетов открытых компаний и осуществить расчет методом рынка капитала. В связи с тем, что данные по этим сделкам относятся к открытым компаниям, когда речь идет о закрытых компаниях, необходимо вычесть скидку за недостаточную ликвидность для определения стоимости неконтрольного пакета.
Третий подход - «снизу-вверх». В двух предыдущих подходах оценщик начинает расчет с какой-то величины (стоимости всего предприятия или стоимости сопоставимых неконтрольных пакетов), а затем вычитает из нее требуемые скидки, как бы идет вниз. В третьем подходе оценщик, напротив, начинает снизу, суммируя все элементы стоимости неконтрольного пакета.
Владелец неконтрольного пакета имеет два источника финансирования стоимости:
• прибыль, распределенную в форме дивидендов;• выручку от продажи неконтрольного пакета.
Эти ожидаемые будущие выплаты рассматриваются оценщиком в качестве дисконтируемых будущих доходов.
44. Определение рын ст-ти облигаций. 1. Оценка обл с купоном с постоянными выплатами. Купонные платежи рассм как аннуитет. Ст- ть обл склад-ся из: тек дисконтированной ст-ти %х платежей, тек диск ст-ти номин и поступления сроков погашения. PV обл =сумма (Y/(1+r)N)+(Mn/(1+r)N).2. Оценка обл с плавающим купоном. PV=Y1/(1+r)1+ Y2/(1+r)2+ Y1/(1+r)n+ Mn/(1+r)n, Yn-ежегодно изменяющиеся %е выплаты, r-требуемая норма доходности..3.Оценка бессрочных обл- периодич выплаты %ов, но без обяз-го погашения.PV=Y/r
45. Определение ст-ти акций. 1. Оценка привилегированных акций. PV= дивиденды/норма доходности.2.Оценка об акций. Если дивиденды будут расти одинаковыми темпами. PV=D0(1+g)/(r-g), Do-базовая величина дивидендов,r-требуемая норма доходности,. Если темп роста уменьшиться то расчет происх др-им образом. PV=сумма (Do(1+gs)/(1+rs)N)+(DN+1/rs-gs)*(1/(1+rs)N, gs-сверх нормальный темп роста див,N-число лет сверхнорм роста див.
28. Затратный подход. Рассм ст-ть с т.з. понесенных издержек. Основан на принципе замещения, принц наилучшего и наиболее эффект исп-ия, принц эк-го разделения. СК= Активы-Обязательства. При затр подходе определяется тек ст-ть на основн восстан-ой ст-ти объекта или ст-ти замещения. Определяется физическое и техническое состояние на дату оценки. Тек ст-ть = ст-ть нового стоительства-потеря ст-ти за счет износа. Восстан ст-ть – ст-ть воспроизводства точной копии объекта. Ст-ть замещения – ст-ть строительства нового объекта с таким же функциональным назначением но с применением нов материалов. Износ – потеря ст-ти имущества из-за физ-х разрушений, функционального устаревания и действия внешних факторов. Принцип затр подхода – поэлементная оценка, имуществ комплекс расчленяется на части делается оценка, ст-ть имущ определяется суммированием основных частей. Исп-ся при отсутствии аналога, нет опыта реализации подобного объекта, трудно прогнозировать буд дох. Исп-ся при оценки: гос объектов, имущества предназначенного для спец исп-ия (школа, больница, вокзал, почта), оценка новых предпр, нов строит-во, оценка осн фондов для бух учета, при судебном размере имущества. Не исп-ся для оценки исторических и устаревших объектов.Преимущ: учитывает влияние производственных факторов, объективность рез-ов, может б применен для убыточных или нов объектов. Недост: высокая трудоемкость, отраж ст-ть за прошлый пер, не учит-ет конъюнктуру на р-ке, затраты не всегда эквивалентны рын-ой ст-ти. Этапы оценки: анализ активов предпр и выделение составных частей оценка к-х будет производиться, оценщик выбир методы оценки для кажд группы и производит расчет, определяется итоговая величина ст-ти предпр.
29. Мет ст-ти чистых активов. Чист акт – величина определяемая путем вычитания из суммы активов комп его обязательств. Основывается на проведении финн устойчивости анализ данные финн отчетности. Метод чистых активов применяется в следующих случаях:Оцениваемое предприятие обладает значительными материальными активами.У оцениваемого предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибыли или нет возможности прогнозировать будущую прибыль.Оценивается новое предприятие или незавершенное строительство.Оцениваемое предприятие сильно зависит от контрактов или не имеет постоянной клиентуры.Оценивается холдинговая или инвестиционная компания, которая не получает прибыли за счет собственного производства. Информационной базой метода чистых активов является бухгалтерский баланс предприятия. Оценщик проводит анализ и корректировку всех статей ежеквартального баланса на последнюю отчетную дату для определения рыночной стоимости имеющихся активов. Процедура оценки рыночной стоимости предприятия методом чистых активов:Оценивается рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия.Определяется стоимость движимого имущества предприятий.Выявляются и оцениваются нематериальные активы.Определяется рыночная стоимость краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений.Определяется рыночная стоимость материально-производственных запасов.Оценивается дебиторская задолжность.
30.Мет ликвидационной ст-ти – это разность м\у суммарной ст-ти всех активов и затрат на ликвидацию. Под ликвидацией предприятия понимается прекращение его д-и без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Оценка ликвидационной стоимости проводится в следующих случаях:
Денежные потоки предприятия не велики по сравнению со стоимостью его чистых активов; стоимость предприятия по методу чистых активов значительно превышает стоимость, рассчитанную доходным подходом. Собственником принимается решение о добровольной ликвидации.Ликвидация предприятия может произойти принудительно в результате признания его банкротом в соответствии с федеральным законом ("О несостоятельности (банкротстве.Юридическое лицо может ликвидировано принудительно в соответствии с 61-ой статьей гражданского кодекса в следующих случаях: а) по решению его учредителей; б) по решению суда Виды ликвидационной стоимости:Упорядоченная ликвидационная стоимость (распродажа активов осуществляется в период времени, достаточный чтобы получить наибольшую цену за каждый из продаваемых активов);Принудительная ликвидационная стоимость \ аукционная стоимость (имеет место, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно - обычно на одном аукционе); Процедура оценки ликвидационной стоимости предприятия:
Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия;Расчет текущей стоимости активов предприятия;Определение величины долговых обязательств предприятия;Расчет ликвидационной стоимости предприятия.