Введение
Актуальность темы исследования. В Конституции Российской Федерации[1] (далее – Конституции РФ) в ст. 40 закреплено право на жилище. Именно оно относится к наиболее существенным, неотъемлемым правам человека.
Потребность в жилище является одной из самых насущных естественных нужд человека. Без её удовлетворения немыслимо никакое нормальное существование и полноценное функционирование всего человеческого общества. «Люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде всего, а потом уже заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т. д.».
В статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации[2] (далее – ЖК РФ) прописаны основные принципы жилищного права. Вопрос о недопустимости произвольного лишения жилища является одним из них. Согласно указанному выше принципу, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг. Изменение вышеуказанных правил возможно лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены по закону.
Сформированные в жилищной сфере рыночные отношения обусловили необходимость внесения в законодательство существенных изменений вообще и по защите жилищных прав граждан при выселении в частности. В связи с этим были приняты важные документы, такие как новый ЖК РФ, постановления Правительства, а также ряд других актуальных законов.
К сожалению, общее повышение уровня жилищных гарантий никаким образом не может выступить гарантом защиты от возможности выселения. В аспекте современных условий его оценка и правила осуществления данного акта приобретают совершенно иное значение. Именно поэтому существует острая необходимость в получении ответов на насущные вопросы, в частности о правомерности выселения в отдельных случаях. Элементы состава различных оснований для выселения граждан являются актуальными. Краеугольным камнем обозначаются требования к предоставляемым помещениям. Вызывает горячие споры вопрос о лицах, обладающих правом на получение другого жилого помещения при выселении. И это далеко не весь перечень волнующих позиций по вопросам жилья.
Многие животрепещущие проблемы в виде расторжения договора найма и выселения не получили достаточно широкой наработки в специальной литературе. Опубликованные ранее исследования по проблемам выселения из жилых помещений, включают в себя достаточно широкий круг вопросов, представленных с точки зрения принципов административно-командной системы и планового хозяйствования. К сожалению, в них нет места для отражения новых социально-экономических условий, которые как раз и привели к становлению рыночных отношений в жилищной сфере.
В новом ЖК РФ и других нормативных актах прописаны значительные поправки в нормах, которые непосредственно связаны с защитой прав на жилище собственников жилья. Затронуты проблемы в том числе в многоквартирных домах. Указанные трансформации касаются всех граждан, пользующихся жильем по договорам найма социального либо коммерческого, а не только отдельных категорий, таких как члены их семей, наниматели жилых помещений, члены кооперативов и другие.
В настоящее время остается нерешенным вопрос практики применения действующего законодательства по жилищным проблемам. На сегодняшний день ощущается потребность в глубоком анализе и системном обобщении имеющихся недоработок. Диссертационные исследования, которые были опубликованы по насущной проблеме ранее, а именно касающейся выселения из жилых помещений, однозначно устарели. Положения и выводы по данному направлению требуют немедленной переоценки и дальнейшего развития обозначенного вектора проблем как в теоретическом, так и практическом направлениях.
Актуальность проблемы, недостаточная разработка в юридической литературе вопросов, возникающих при выселении граждан с предоставлением жилого помещения или без предоставления такового, применительно к новому законодательству, большая практическая значимость задач жилищной сферы обусловили выбор темы исследования.
Все вышесказанное определяет выбор темы научного исследования, ее актуальность и значение.
Глава 1. Общеправовые аспекты прекращения жилищных правоотношений
1.1. Понятие и основания прекращения жилищных правоотношений
Принятие Конституции РФ 1993 г. предоставило РФ возможность попасть в правовое поле международною сообщества, распространить по всей территории положения международного права (ч. 4 ст. 15). Положения именно этой статьи служит основанием для включения не только в Конституцию РФ, но и в другие нормативные акты Российской Федерации, а также норм права международного сообщества; рассмотрим некоторые из них.
Статья 25 Всеобщей декларации прав человека[3], которую Генеральная Ассамблея ООН провозгласила в качестве основы для исполнения всеми государствами и народами, включает принципиальные положения: каждый человек вправе иметь жизненный уровень, в том числе пищу, медицинский уход, жилище, одежду и социальное обслуживание, необходимые для поддержки здоровья и благосостояния его и членов его семьи.
Право на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ.
Декларация также указывает, что «никто не может подвергаться … произвольным посягательствам на неприкосновенность его жилища…». Конституция РФ содержит в себе эту норму международного права в ст. 25: «Жилище неприкосновенно». В ней также содержится положение запрете проникновения в жилище против воли лиц, которые в нем проживают. Этот запрет может быть отменен в случаях, установленных федеральным законом, либо на основании судебного решения. Неприкосновенность жилища гарантирована, кроме того, в уголовном и жилищном законодательстве России.
Отечественная система права и ее отрасли способствуют претворению в жизнь положений международных правовых актов общего характера, устанавливают порядок их внедрения в повседневную жизнь российского общества.
Содержанием жилищного правоотношения является, с одной стороны, обязанность государства обеспечить наличие и пользование жилья гражданину, а также право требовать от него исполнения возложенных на него в связи с этим обязательств; с другой стороны – право гражданина на удовлетворение жилищных потребностей и обязанность выполнения соответствующих требований.
Право граждан на жилище обеспечивается гарантиями, содержащимися в Конституции РФ, а также нормами законов, которые регулируют жилищные правоотношения, и прежде всего ЖК РФ.
Эти положения Конституции РФ регламентируются жилищным правом, содержание которого детализирует и закрепляет условия для реализации права граждан на жилище.
Одними из основных принципов, на которых строится жилищное право, является неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 3 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане на свое усмотрение и в своих интересах осуществляют и распоряжаются принадлежащими им жилищными правами. Согласно ч.4 ст. 3 ЖК РФ выселение из жилья или ограничение права пользования жильем может быть осуществлено лишь по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ и другим федеральным законодательством.
Подобные основания предусмотрены, к примеру, ст. 85, 90, 101 ЖК РФ. Принудительный порядок выселения граждан из жилых помещений регулируется ст. 75 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве»[4].
В настоящее время ст. 4 ЖК РФ устанавливает определенный перечень видов жилищных правоотношений и определяет субъектный состав этих правоотношений, однако, некоторые из вышеуказанных отношений регулируются и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в частности, например, вопросы, связанные с договором коммерческого найма, и другие.
ЖК РФ, например, регулирует следующие отношения, связанные с:
- возникновением, изменением, осуществлением, прекращением прав владения, пользования, распоряжения жильем государственного и муниципального жилищного фондов;
- пользованием жильем частного жилищного фонда;
- управлением многоквартирными домами;
- пользованием собственниками общего имущества помещений;
- отнесением помещений к числу жилых помещений, а также исключением их из жилого фонда;
- учетом жилого фонда;
- содержанием и ремонтом жилья;
- переустройством и перепланировкой жилья;
- созданием и деятельностью ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;
- предоставлением коммунальных услуг;
- оплатой за пользование жильем и коммунальными услугами;
- контролем за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилья установленным санитарно-техническим правилам и нормам, другим требованиям закона.
В гл. 8 ЖК РФ предусматривается право на установление, изменение или прекращение правоотношений в сфере социального найма жилья. Так, для того, чтобы вышеуказанное правоотношение появилось, необходимо заключить договор социального найма, который предусмотрен в ст. 60 ЖК РФ. Правила, которые предусматриваются статьями гл. 8 ЖК РФ, нацелены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, в соответствии с которым именно в законодательстве в сфере жилищных правоотношений должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилья. Возникшее правоотношение социального найма жилья может быть изменено при условиях, определенных в ст. 82 ЖК РФ: например, граждане, занимающие одну квартиру на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в единую семью, вправе потребовать заключения с их представителем договора социального найма жилья на оба помещения. В ч. 2 ст. 82 предусматривается, что один из членов семьи при согласии других членов семьи может потребовать признания себя нанимателем заместо первоначального нанимателя. Наконец, договор социального найма расторгается при наличии волеизъявления обеих или одной из сторон либо прекращается в силу событий, которые не зависят от воли сторон, - утраты жилья или смерти нанимателя, проживавшего одиноко.
Договор социального найма жилого помещения прекращает свое действие в силу событий, которые не зависят от воли сторон. К таким событиям относится утрата (разрушение) жилья или смерть нанимателя, проживающего одиноко (ч. 5 ст. 83 ЖК). В указанных случаях исчезает предмет или субъект правоотношения. К сожалению, в некоторых случаях возможна гибель субъекта одновременно с утратой предмета договора.
Прекращение договора жилищного найма происходит по истечению срока, в случае, когда договор был заключен на определенный срок. Так, например, в случае, если при коммерческом найме заключается договор на срок, не превышающий одного года (краткосрочный наем), то по истечении этого срока договор не подлежит расторжению, поскольку он прекращает свое действие, т.к. на то имеется прямое указание закона и наниматель должен освободить занимаемое жилье, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683 ГК). Следовательно, по истечению срока, на который в пользование было предоставлено жилье, данный факт выступает в качестве основания прекращения права пользования жильем. В частности, «договор поднайма жилья, которое было предоставлено по договору социального найма, прекращается в случае истечения срока, на который был заключен данный договор», а иным основанием для признания договора поднайма прекратившим действие является прекращение самого договора социального найма жилья (в соответствии с ч. 1,2 ст. 79 ЖК)[5].
Итак, основаниями для прекращения договора найма жилья являются:
- утрата (разрушение) жилья (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖКРФ);
- смерть нанимателя, проживающего одиноко (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ);
- истечение сроков заключенного договора (ч. 1,2 ст. 79 ЖК РФ).
От прекращения договора найма жилья необходимо отличать прекращение правоотношений в сфере жилья.
Прекращение жилищного правоотношения выступает понятием более широким, нежели прекращение договора найма жилья. Утрата членства в жилищном кооперативе влечет за собой прекращение соответствующих жилищных отношений, но договор найма не прекращает своего действия, так как в данном случае право пользования жилым помещением базируется на отношениях членства (ст. 130 ЖК РФ). Кроме того, право пользования жилищем между членами семьи собственника и им самим базируется не на договоре найма жилья, а в силу семейных отношений, которые регулируются Семейным кодексом Российской Федерации [6] (далее – СК РФ). Исключением выступают случаи, когда данные отношения оформляются соглашением между членами семьи собственника и им самим (ст. 31 ЖК РФ). В связи с этим прекращение права пользования жильем между бывшими членами семьи собственника и им самим базируется не на прекращении договора найма жилья, а на иных основаниях.
В соответствии с ч. 1 ст. 33 ЖК РФ право пользования жильем у граждан, которым такое право представляется по завещательному отказу на определенный срок, может быть прекращено по истечению срока, который был установлен соответствующим завещательным отказом, если у таких граждан право пользования не возникло на другом правовом основании.
Так как раньше в законодательстве в сфере жилищных правоотношений не было четкого разграничения таких понятий, как расторжение и прекращение договора жилищного найма, то некоторые из ученых проводили деление оснований прекращения договора найма жилья по материально-правовому признаку, по юридическим фактам, с наступлением которых закон связывал прекращение договора найма жилья, к примеру: разрушение и порча жилья, невозможность проживать совместно и т.д. При проведении классификации оснований прекращения договора найма жилья ими выделялась группа оснований для прекращения договора найма жилья, возникающих только в силу наступления некоторых определенных юридических фактов – без нарушения нанимателем своих прав и обязанностей, без виновного нарушения им договорной дисциплины или даже на основании договора, например: замена сторон в договоре, отказ нанимателя от пользования жилым помещением и т.д. Основанием для прекращения договора найма жилья могло быть только расторжение.
Сейчас в законе четко проводится граница между рассмотренными выше понятиями - «прекращение» и «расторжение» договора жилищного найма. Прекращение договора происходит, прежде всего, с истечением срока договора и в результате событий. При этом в законе прямо указано на те нормы законодательства, которые вызывают прекращение договора найма жилья.
Что касается оснований для расторжения анализируемого договора, то ими являются определенные действия участников договора. Жилищное право и регулирует такие общественные отношения людей, действия которых и вызывают возникновение этих правоотношений.
1.2. Основания для расторжения договоров жилищного найма и выселения граждан
Договор найма жилья может быть расторгнут по желанию одной или двух сторон (нанимателя и наймодателя). Расторжение может происходить как в судебном заседании, так и в обычном порядке. Если расторжение происходит по обоюдному желанию обеих сторон или в связи с желанием нанимателя, тогда эта процедура проводится в обычном порядке.
Согласно п.1ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации[7] (далее – ГК РФ), ответственный наниматель вместе с другими проживающими с ним людьми имеет право расторгнуть договор найма при условии оповещения о своем решении наймодателя в письменной форме. Таким же образом договор имеет право разорвать и наниматель, снимающий жилье по договору социального найма. Ч.2 ст.83 ЖК РФ предусматривает, что такое решение ответственный наниматель социального жилья может принимать при условии письменного согласия всех членов его семьи, которые живут вместе с ним.
Что же касается расторжения договора социального найма, происходящего в суде, то это касается тех случаев, когда инициатором разрыва договоренности является наймодатель, причем, строго по причинам, предусмотренным законодательством.
Договор подлежит расторжению в случае изменения отношений наниматель – наймодатель с юридической точки зрения. Основание разрыва договоренностей – волеизъявление каждой из двух сторон. Таким образом, освобождение жилья нанимателем и его семьей юридически считается действием, свидетельствующим о расторжении договора по желанию нанимателя.
В случае нарушения нанимателем условий договора и невыполнением им обязанностей, взятых на себя при подписании договора найма, появляется основание для расторжения договора по инициативе наймодателя. При этом процедура происходит вне зависимости от желания нанимателя, а вследствие только желания наймодателя и (или) других людей, права которых были ущемлены нанимателем, и только в судебном порядке.
Эти ситуации, возникшие вследствие невыполнения нанимателем взятых на себя обязательств, приводят и к расторжению договоренностей, и к принудительному освобождению жилья нанимателем.
Из вышеизложенного следует, что расторжение договоренностей относительно найма жилья происходит в трех случаях:
1-по обоюдному желанию сторон
2- по желанию нанимателя и людей, проживающих с ним
3- согласно решению суда в связи с требованием наймодателя.
Решения государственных органов, служащие основанием для расторжения договоренностей, могут действовать параллельно с действиями сторон договора, а также с иными юридическими событиями.
Иногда возникает необходимость в получении нескольких решений государственных органов. Например, есть решение суда о выселении нанимателя из дома по причине его сноса или переведению его в нежилой фонд. Наниматели категорически не согласны переезжать в другое жилье, которое им предлагается. В этом случае, для того, чтобы принудить нанимателя выехать, нужен иск о прерывании действия договора найма и принудительном выезде с непременным указанием предоставляемого жилья.
Естественно, в случае разрыва договоренностей в связи с неисполнением нанимателем своих обязанностей, принудительный выезд происходит без предоставления другого помещения для проживания. Это касается только случаев, когда использовать данную квартиру или дом для жилья становится невозможным. Само определение «выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья» имеет более обширное понятие «переселение», в котором определяются все моменты смены жилья нанимателем.
Остается нерешенной проблема, правомерно ли считать принудительный выезд нанимателя из одного жилья в другое собственно одним из видов «переселения».
В случаях, когда жилье нуждается в серьезных ремонтных работах, в результате проведения которых оно может быть снесено или поменять свое назначение (стать нежилым), наймодатель должен переселить нанимателя и его семью в другое, пригодное для жизни жилье.
Видимо, нет оснований считать тождественным «переселению» такой случай[8]. Согласно действующему законодательству, такое принудительный выезд допускается, прежний договор считается недействительным, и при согласии нанимателя новое жилье считается предоставленным на время, до окончания ремонтных работ. Это временное заселение вполне можно считать переселением в жилье с условием временного пользования.
Из этого следует вывод, что квалифицировать переезд нанимателя в другое выделенное ему жилье в случаях, оговоренных законом, как переселение – неправомерно.
Расторжение договоренностей относительно найма жилья в судебном порядке по желанию наймодателя возможно в случаях:
1 – жилье подлежит разрушению (снесению)
2 – жилье переходит в нежилой фонд
3 – жилье невозможно использовать по прямому назначению
4 – после ремонтных работ или полной перестройки жилье нет возможности сохранить, или его квадратура станет меньше, вследствие чего наниматель с семьей попадает в категорию «нуждающиеся в жилье», или квадратура станет больше, вследствие чего наниматель с семьей превысит необходимую норму площади.
5 – Отсутствие со стороны нанимателя оплаты стоимости найма или коммунальных платежей больше чем пол – года.
6 – Нанесение нанимателем существенного ущерба квартире (дому)
7 – Постоянное нарушение нанимателем правил общежития по отношению к соседям
8 – Сдача нанимателем жилья в субаренду
9 – В случае лишения нанимателя родительских прав и как следствие-незаконность проживания его вместе с несовершеннолетними
Неправомочно также считать тождественными понятия «разрыв договоренностей по найму жилья» и «принудительный выезд». Обычно вследствие разрыва договоренностей по найму жилья происходит выезд нанимателя из занимаемого жилья. Переезд нанимателя из квартиры или дома не может считаться принудительным выездом, если разрыв договоренностей по найму произошло по желанию нанимателя.
Принудительный выезд означает принуждение покинуть место проживания. Принудительный выезд всегда считается мерой насильственной, невзирая на причины и процедуру принудительного выезда и во всех случаях считается исключительной мерой.
По этой причине решение о принудительном выезде принимает только суд, при этом предоставляет перечень оснований для такого решения.
Принудительный выезд нанимателя по договору найма социального жилья производится в соответствии со ст.84-91 ГК РФ. Согласно этим статьям, принудительный выезд может быть:
а) с условием предоставления жилья высокого уровня благоустройства –ст.85-88 ЖК РФ.
б) с условием предоставлением просто жилья – ст. 90 ч.2, ст.103.
в) без условия предоставления – ст.91 ч.5, ст. 79, ч.5 ст.80, ч.1 ст.103, ст.133, ст.687 ГК РФ.
Принудительный выезд в первую очередь касается тех нанимателей, которые отказались добровольно выполнить решение суда по иску наймодателя о разрыве договоренностей по найму. Подобные иски непременно включают требование о принудительном выезде.
Принудительный выезд необходимо считать способом защиты интересов наймодателя тогда, когда жилье, сданное в найм, нуждается в капитальном ремонте, подлежит снесению или переводится в нежилой фонд, но наниматель не согласен переехать в другое жилье, считая его менее соответствующим нормам. В этом случае необходимо обращаться в суд. Но говорить о санкциях к нанимателю в этом случае нельзя[9].
В случае несоответствия нанимаемого жилья нормам и признания его как «непригодного или опасного для жилья», принудительный выезд происходит как способ защиты интересов нанимателя.
Принудительный выезд используется в качестве наказания для нанимателя за невыполнение им условий договоренностей относительно найма жилья как форма суровой ответственности, и в действительности применяется только в особых случаях, когда все другие способы «достучаться» до нанимателя оказались безуспешными.
В соответствии со ст.103 ЖК, принудительный выезд может применяться и относительно специализированного жилья. Признание недействительным договора найма специализированного жилья имеет следствием юридическую обязанность покинуть квартиру (дом) по собственному желанию. Принудительный выезд нанимателей из специализированного жилья возможен как с получением другого жилья (ч. 2-4 ст.103), так и без получения как наказание за невыполнение договоренностей относительно найма (ч.3 ст. 101, ч.1 ст.103 ЖК РФ).
Принудительный выезд применяется также в случае незаконного пребывания в жилом помещении. Это действие имеет возможность быть применимым, если права жить в данной квартире(доме) нет вообще, или оно считается утраченным.
Так как принудительный выезд нанимателя является действием, следующим за признанием недействительными договоренностей относительно найма жилья, то ситуации с принудительным выездом по причине незаконного заселения есть исключением, ведь принудительный выезд здесь не результат исчезновения права на жилье, а из-за отказа в появлении этого права.
И, конечно, принудительный выезд возможен при условии продолжения действия договоренностей относительно найма, например, в случае проведения капитальных строительных работ.
Прекращение действия договоренностей относительно найма жилья не обязательно имеет следствием принудительный выезд. Такие причины, как уход из жизни одинокого нанимателя, разрушение жилья не влекут за собой принудительный выезд.
Приватизация квартиры (дома) тоже не предусматривает принудительного выезда. В этой ситуации вместо правовых отношений относительно жилья появляется правые отношения относительно собственности. Договоренности относительно найма жилья могут быть сохранены, но уже с другим наймодателем (или наймодателями) и некоторыми изменениями по сути договоренностей[10]. Процесс приватизации жилья не подразумевает расторжение договоренностей относительно найма и принудительного выезда. Если помещение занимал поднаниматель, и его приватизировали, то все договоренности сохраняются, но поднаниматель перестает быть таковым, а становится нанимателем на основании договоренностей относительно коммерческого найма, а наниматель – собственником.
Итак, различая разницу между терминами «прекращение» и «расторжение» договоренностей относительно найма жилья, можно заключить, что договор найма жилья может быть прекращен в силу различных причин, не зависящих от человека либо в связи с окончанием срока найма. Во всех остальных ситуациях прекращение или расторжение договоренностей может происходить и по обоюдному желанию, и по желанию нанимателя, и по требованию наймодателя – в последнем случае расторжение договоренностей имеет юридическую силу и наниматель должен подвергнуться принудительному выезду.
1.3. Особенности расторжения договора найма по инициативе сторон и инициативе нанимателя
В соответствии со ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма возможно во внесудебном порядке в следующих случаях:
— если это происходит в любое время по согласию сторон;
— если решение о расторжении договора принято самим нанимателем, но при наличия условия, что другие члены семьи, которые проживают совместно с ним дали свое письменное согласие на расторжение договора;
— если наниматель, а также члены его семьи выехали в иное постоянное место жительства.
При расторжении договора при наличии волеизъявления сторон проблем, как правило, не возникает. В ГК РФ определены общие требования к форме и порядку расторжения договора.
Соглашение о расторжении договора должно быть совершено письменно, то есть в той же форме, что и договор.
Особой чертой правоотношений в сфере жилья является то, что одной стороне (нанимателю) при получении в письменной форме согласия проживающих вместе с ним членов его семьи предоставляется неограниченная возможность прекращения договор социального найма жилья в любое время, другая же сторона такой возможности лишена.
Законом нанимателю предоставлено право расторжения договора по своему усмотрению односторонним действием, не обосновывая при этом мотивов такого действия, поскольку они не имеют юридического значения. Разумеется, в данном случае требуется согласие проживающих совместно с ним членов его семьи в письменном виде. При этом наймодатель не имеет права произвести взыскание с нанимателя квартирной платы за какое-либо время вперед, даже в случае, если он не мог сдать внаем жилье другому нанимателю сразу же после его освобождения, но наниматель, а также члены его семьи теряют право пользования жилым помещением, если они даже производят платежи за жилье.
Однако наниматель не обязан заранее предупреждать о расторжении договора наймодателя. Действующим законодательством основания для такого отказа от договора не предусмотрены. При выезде нанимателя и членов его семьи в иное место жительства, договор считается расторгнутым не с момента, который указывается заявлении нанимателя в письменном виде, а со дня выезда.
Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя предусматривалась и ранее. Сложившаяся судебная практика подтверждает: все, что должен сделать наниматель при освобождении жилого помещения, это сдать жилье наймодателю в надлежащем состоянии[11].
Расторжение договора, согласно действующему законодательству, также не повлечет негативных правовых последствий для нанимателя, кроме появления обязательства освободить в предусмотренные сроки и передать по акту Наймодателю в надлежащем состоянии жилое помещение, оборудование санитарно-технического назначения, находящееся в нем, произвести оплату стоимости не проведенного Нанимателем, но входящего в его обязанности ремонта квартиры, оборудования санитарно-технического назначения, находящегося в нем, или сделать таковой за счет собственных средств, а кроме этого оплатить долги за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
Отдельные наниматели во время пользования жилым помещением производят работы по его благоустройству (обкладывают стены керамической плиткой, кладут паркет, осуществляют замену санитарно-технического оборудования и т. Д.). Произведенные улучшения наниматель имеет право демонтировать при расторжении договора найма при условии, что это не должно отрицательно сказаться на техническом состоянии квартиры или комнаты. Если демонтаж не возможен, то неотделимые улучшения переходят в собственность наймодателя, а наниматель не может требовать компенсации его стоимости, если между ними не было заключено другого соглашения (ст. 135 ГК РФ). Доказательством расторжения договора найма, если возникнет необходимость разрешения подобных споров, могут служить документы о снятии нанимателя, а также членов его семьи с регистрационного учета по месту жительства; об их увольнении с работы и трудоустройстве по новому месту жительства и т.п.
Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. В этом случае споры необходимо решать согласно ст. 83 ЖК РФ, а не в соответствии со ст. 71 ЖК РФ.
Если непроживание лица в жилом помещении носило временный характер, то это не может являться самостоятельным основанием для лишения его права пользования этим жилым помещением. Наниматель совместно с членами его семьи не могут быть признанными утратившими право пользования жилым помещением в случае когда они временно отсутствуют в жилом помещении по месту регистрации.
В случае разрешения споров подобного рода суд должен установить, не устраивались ли выехавшему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в спорном жилом помещении, не было ли иных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о вынужденном или временном характере выезда нанимателя. При установлении того обстоятельства, что гражданин не получил право на другое постоянное жилье, положение ч. 2 ст. 83 ЖК РФ применяться не может. В ней отсутствуют четкие критерии, которые позволяют ограничить выезд на постоянное место жительства в иное место и временное отсутствие. Считаем, что необходимым условием сохранения права на жилое помещение должно выступать добросовестное выполнение взятых на себя обязательств по договору жилищного найма. Ненадлежащее исполнение обязательства должно повлечь расторжение договора (например, использование жилья не по назначению, невыполнение обязательств по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги) либо признание лица утратившим право пользования жилым помещением (в соответствии с ч. 2, 4 ст. 69 ЖК РФ наступает ответственность по обязательствам члена и бывшего члена семьи нанимателя).
Отдельно возникает вопрос о расторжении договора социального найма жилья в случае получения нанимателем иного жилого помещения. При этом в него переселяются все члены семьи нанимателя, если они дали в письменном виде согласие освободить прежнее жилое помещение и переселиться во вновь предоставленное жилое помещение либо когда обстоятельства неоспоримо свидетельствуют, что эти лица выразили согласие переселиться в это жилое помещение. В ином случае договор найма жилого помещения не будет считаться расторгнутым.
Расторжение договора коммерческого найма жилья подпадает под регулирование ГК РФ. Однако понятие «договор коммерческого найма жилого помещения» в ГК РФ не предусмотрено, а на деле применяется для того, чтобы обозначить договор, где наймодателями являются собственники жилья, относящегося к частному жилищному фонду (физические и юридические лица), а также жилье из фонда государственного и муниципального жилья, которые предоставляются гражданам для коммерческого использования. Иными словами, договор коммерческого найма – правовая форма использования жилых помещений всех форм собственности. Статья 19 ЖК РФ не устанавливает каких-либо ограничений для публичных форм собственности и предусматривает жилищный фонд коммерческого использования как совокупность жилья, которое используется собственниками таких помещений для проживания лиц на условиях платного пользования, предоставлены гражданам по другим договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Глава 2. Правовое регулирование выселения граждан из жилых помещений с предоставлением жилья по договору социального найма
2.1. Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого благоустроенного жилья
Согласно ЖК РФ (ст. 84) выселение граждан из жилья возможно:
- если предоставляется другое благоустроенное жилье;
- если предоставляется другое жилье;
- если другое жилье не предоставляется.
Статьей 85 ЖК РФ предусмотрен перечень оснований, по которым возможно выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма:
1) если подлежит сносу дом, в котором проживает гражданин,;
2) если жилое помещение надлежит перевести в нежилое помещение;
3) если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) если в ходе проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилье не может быть сохранено или его общая площадь уменьшается, в итоге, проживающие там наниматель с членами своей семьи вправе признаваться нуждающимися в предоставлении жилья, либо увеличивается, в результате чего общая площадь занимаемого жилья существенным образом превысит норматив по предоставлению в расчете на одного члена семьи
Перечень оснований выселения, установленный этой статьей, является исчерпывающим, а указанные правила установлены в императивных предписаниях[12].
Рассмотрим подробнее основания выселения.
1. Физические лица в судебном порядке выселяются из домов государственного или муниципального жилого фонда с предоставлением другого благоустроенного жилья, если дом, в котором находится их жилье, подлежит сносу. Поскольку динамично развивается городское строительство, а также по причине реконструкции и благоустройства населенных пунктов часто возникает необходимость сноса домов, что обосновывается планами новой застройки и реконструкции населенных пунктов. Застройка и реконструкция городов, связанные со сносом пригодных для проживания домов, осуществляются на основе утверждаемых генеральных планов городов.
Если дом, в котором находится жилье, занимаемое гражданином но договору социального найма, подлежит сносу по причине с отвода земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а наниматель не хочет переезжать в другое жилое помещение, которое ему предоставляется, то договор социального найма жилья расторгается по суду, а наниматель и члены его семьи выселяются с предоставлением другого благоустроенного жилья.
2. Другим основанием для выселения нанимателей вместе с членами его семьи в иное благоустроенное жилье является перевод жилья в нежилое помещение.
В