Утверждено
на заседании кафедры ГСХ
«» 2011 г.
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
По изучению дисциплины
«Основы гражданского, жилищного и земельного законодательства»
Профиль подготовки «Экспертиза и управление недвижимостью»
Формы обучения - очная, заочная и заочно-ускоренная(всех форм обучения)
Ростов – на – Дону
УДК 69.003
Методические указания по изучению дисциплины по дисциплине «Основы гражданского, жилищного и земельного законодательства» профиль подготовки ««Экспертиза и управление недвижимостью» (всех форм обучения) составлена на основе примерной программы, рекомендованной УМО (2010г.), соответствует требованиям Федерального государственного образовательного стандарта высшего образования по направлению «Строительство» профиль «Экспертиза и управление недвижимостью» относится к циклу «Профессиональных дисциплин» (согласно учебному плану профиля).
Ростов – н/Д: Рост.гос.строит. ун - т, 2011. – 30 с.
В методических указаниях изложены основные теоретические и практические вопросы, а также основные нормативно-правовые документы, на которые опирается гражданское, жилищное и земельное законодательства. Рассмотрены законодательные нормы, связанные с государственной регистрацией прав и сделок с недвижимостью, а также нормативно-правовая база при разрешении споров с недвижимостью.
Составитель: доц. М.С. Тимошенко
Рецензент: профессор, д.т.н. С.Г. Шеина
Редактор Гладких Н.Е.
Темплан 2010, поз. 
Подписано в печать Формат 60х84/16.
Бумага писчая. Ризограф. Уч.-изд.л.2,9.
Тираж 150 экз. Заказ
Редакционно-издательский центр Ростовского государственного строительного университета
344022, Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.
©Ростовский государственный строительный университет, 2011.
ВВЕДЕНИЕ В КУРС
«Основы гражданского, жилищного и земельного законодательства»
Россия, как ни одна другая страна в мире, обладает практически неисчислимыми по стоимости объемами недвижимого имущества в виде: территорий суши с полезными ископаемыми в недрах земли, лесных массивов, замкнутых водоемов пресной воды и рукотворных объектов недвижимости - городов и поселений, промышленных предприятий, зданий, сооружений, железных и автомобильных дорог, аэродромов, морских и речных портов, энергетических комплексов и др.
Все объекты недвижимости, несмотря на четко выраженное в их названии статичное положение по отношению к координатам земной поверхности, находятся в состоянии постоянного изменения - зарождение, старение, отмирание, воспроизводство. Это относится как к природным, так и к рукотворным объектам недвижимости как к отдельным объектам, так и к их совокупностям.
Для эффективного управления объектами недвижимости па протяжении их жизненного цикла, необходимо располагать знаниями действующего законодательства в отношении недвижимости, а также достоверной, полной, актуальной по времени и содержанию информацией для принятия решений по рациональному использованию недвижимости
ТЕМА.
Основные начала гражданского законодательства Возникновение и осуществление гражданских прав и обязанностей.
1.Предмет гражданского права. Базовое понятие «недвижимость» отражено в Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) В статье 130 «Недвижимые и движимые вещи» следующим образом определено:
Круг отношений, регулируемых гражданским правом, законодательно закреплен в ст. 2 ГК РФ. Предмет гражданско-правового регулирования составляют две группы отношений:
1) имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников;
2) личные неимущественные отношения, связанные с имущественными, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
Имущественные отношения составляют ядро предмета гражданского права. Это отношения, складывающиеся по поводу имущества, при этом имуществу дается широкая трактовка: к нему относятся не только вещи, но и права требования. Таким образом, имущественные отношения - отношения по поводу владения, пользования и распоряжения вещами, а также иные отношения, связанные с передачей материальных благ <1>. Гражданским правом регулируются не все существующие в обществе имущественные отношения, а лишь такие, которые основываются на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
Личные неимущественные отношения - это отношения, возникающие по поводу нематериальных благ, не подлежащих точной денежной оценке, тесно связанных с личностью их носителя, в которых осуществляется индивидуализация личности гражданина или организации.
Личные неимущественные отношения традиционно делятся на связанные и не связанные с имущественными отношениями. В абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ указано, что гражданским правом регулируются личные неимущественные отношения, связанные с имущественными <1>, - в основном это отношения, вытекающие из авторской и изобретательской деятельности. Они возникают по поводу результатов творческой деятельности.
2. Метод гражданского права.
Под методом права понимается совокупность приемов и способов, посредством которых право воздействует на общественные отношения. В гражданском праве используется метод децентрализованного, диспозитивного регулирования.
Децентрализация выражается в том, что регулирование гражданских отношений осуществляется не только нормативными актами, исходящими от государства, но также и актами участников гражданского оборота (соглашениями, односторонними сделками). Участники гражданских правоотношений могут самостоятельно устанавливать в рамках закона взаимные права и обязанности, в этих случаях они сами осуществляют индивидуально-правовое регулирование своих взаимоотношений. Правила, установленные в гражданско-правовых сделках, обязательны для исполнения их сторонами и в случае их нарушения подлежат защите со стороны государства.
Для гражданско-правового метода в наибольшей степени характерен прием диспозитивного регулирования. Значительное количество гражданско-правовых норм носит диспозитивный характер. Это означает, что стороны могут своим соглашением исключить применение диспозитивной нормы либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Одним из признаков диспозитивной нормы является оговорка "если иное не установлено договором (соглашением сторон)". Например, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Стороны могут указать в договоре, что продавец не приобретает право залога на товар, проданный в кредит.
3.Принципы и функции гражданского права.
Принципы гражданского права - это выраженные в нормах права основополагающие, руководящие начала, выражающие его сущность и направляющие развитие и функционирование всех элементов системы гражданского права. Основные начала гражданского права законодательно закреплены в ст. 1 ГК РФ.
Принцип юридического равенства участников гражданских правоотношений означает равенство их воли, ни одна из сторон в гражданском правоотношении не может только по занимаемому ею положению предопределять поведение другой. Субъекты гражданского права, имеющие одинаковый правовой статус, наделяются равной правоспособностью. Публичные образования (РФ, ее субъекты, муниципальные образования) участвуют в гражданских правоотношениях на равных началах с другими участниками - гражданами и юридическими лицами (п. 1 ст. 124 ГК РФ). Меры принуждения в гражданском праве применяются к любой из сторон, если она совершила правонарушение.
Принцип неприкосновенности собственности является конституционным принципом, получившим отраслевую конкретизацию в гражданском праве. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В ГК РФ содержится исчерпывающий перечень случаев принудительного прекращения права собственности. Безвозмездное изъятие имущества возможно в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.
Принцип свободы договора является частным проявлением диспозитивности в гражданском праве. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Участники гражданского оборота, как правило, свободны в решении вопроса о заключении договора, в выборе контрагента. Они самостоятельно, исходя из своих интересов, выбирают вид заключаемого ими договора, могут заключать договоры, не предусмотренные правом, либо договоры, содержащие элементы нескольких договоров, - смешанные договоры (ст. 421 ГК РФ).
Принцип недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела означает, что ни государственные, муниципальные органы, ни частные лица не могут вмешиваться, во-первых, в экономическую деятельность граждан и юридических лиц, во-вторых, в частную жизнь граждан при отсутствии законного основания. Основания для вмешательства должны определяться федеральным законом исходя из необходимости защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Принцип необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав и обеспечения восстановления нарушенных прав означает запрет на воспрепятствование осуществлению гражданских прав. Гражданское право предусматривает необходимые правовые средства по устранению возникших препятствий. Например, в зависимости от характера препятствий в осуществлении права собственности и других вещных прав предъявляются виндикационный или негаторный иски.
Принцип судебной защиты гражданских прав. Государство обеспечивает защиту нарушенных или оспариваемых гражданских прав. Защита осуществляется в судебном порядке, причем не только государственными судами, но и третейскими судами.
Принцип единства экономического пространства (ст. 8 Конституции РФ, п. 3 ст. 1 ГК РФ). На территории РФ товары, работы и услуги перемещаются свободно, не допускается создание препятствий для их перемещения внутри Российского государства. Ограничения могут вводиться только в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (например, в целях предотвращения эпидемий, эпизоотий).
4. Источники гражданского права. В соответствии с ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации. Это положение служит определенной гарантией единства экономического пространства в РФ, на всей территории которой действуют единые правила, регулирующие гражданский оборот, единые правила осуществления предпринимательской деятельности. Субъекты Федерации не вправе принимать акты по вопросам гражданского права. Исключение составляют вопросы гражданско-правового характера, отнесенные ст. 72 Конституции РФ к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Субъектам Федерации предоставлено право принимать нормативные акты, в частности, относящиеся к жилищному законодательству, а также регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами.
Систему источников гражданского права образуют:
1) Конституция РФ, закрепляющая основы гражданско-правового регулирования, которые развиваются в отраслевом законодательстве;
2) федеральные законы, которые согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ образуют гражданское законодательство. Следует подчеркнуть, что объем понятия гражданского законодательства, используемого в Конституции и в ГК РФ, различен. Гражданский кодекс относит к гражданскому законодательству только законы, давая ему, таким образом, более узкое толкование и четко разграничивая законы и подзаконные акты.
Главенствующее место среди федеральных законов занимает - Гражданский кодекс РФ, который принимался в 4 этапа. Часть первая ГК РФ от 30 ноября 1994 г. вступила в действие с 1 января 1995 г., часть вторая от 26 января 1996 г. вступила в действие с 1 марта 1996 г., часть третья от 26 ноября 2001 г. вступила в действие с 1 марта 2002 г., часть четвертая от 18 декабря 2006 г. вступает в силу с 1 января 2008 г.
ГК РФ отражает систему гражданского права, закрепляет наиболее важные нормативные положения в основных сферах регулируемых отношений. ГК РФ является основным источником гражданского права, остальные источники по вопросам, урегулированным Кодексом, должны приниматься на основании и в пределах, допускаемых им.
ТЕМА 2 Объекты гражданских прав. Право собственности и другие вещные права.
Вещное право предоставляет лицу юридическое господство над вещью; но само это господство может быть различной степени и различного содержания, вследствие чего и вещные права неодинаковы.
Действующим законодательством предусмотрены следующие виды вещных прав на имущество:
- право собственности;
- право пожизненно наследуемого владения;
- право постоянного (бессрочного) пользования;
- сервитут;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления.
К вещным правам на земельные участки относятся все вышеперечисленные виды, кроме права хозяйственного ведения и оперативного управления.
Виды прав на земельные участки различаются между собой объемом полномочий "землеобладателей" по распоряжению земельными участками, порядком предоставления земельных участков, по субъектному составу и т.д.
Наибольшим объемом полномочий по распоряжению земельными участками наделены собственники.
Право собственности.
Содержание права собственности на землю раскрывается через три важнейших правомочия собственника:
1. Владения, т.е. реально им обладать, например, для юридического лица - возможность числить его на своем балансе.
2. Пользования, т.е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено, можно, например, использовать землю как пространственный базис для размещения различных построек или использовать ее свойства как средство производства растениеводческой продукции.
3. Распоряжения. Суть правомочия распоряжения состоит в том, что собственник вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т.д. Однако все это возможно только в рамках закона.
В ст.9 конституции РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Земельные участки, отнесенные законом к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок. Изъятыми из оборота признаны земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами:
- государственными природными заповедниками и национальными парками;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска пограничной службы Российской Федерации, другие войска и воинские формирования;
- зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов государственной охраны;
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
- объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Собственностью граждан и юридических лиц (частная собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. (ст. 15 п.1 ЗК РФ).
Основаниями приобретения земельных участков в частную собственность являются:
- решение органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными ресурсами, о предоставлении земельного участка в собственность;
- переоформление права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на право собственности;
- приобретение земельного участка по наследству;
- решение суда;
- гражданско-правовые сделки, заключаемые между гражданами, организациями.
Приобретение земельных участков в собственность на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными ресурсами, возможно в двух формах: за плату и бесплатно.
Виды и формы собственности можно представить в виде схемы
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особых территориях РФ в соответствии с федеральными законами.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении земельных участков любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.
Неприкосновенность собственности закреплена в общей форме в ч. 3 ст. 35 Конституции, согласно которой "никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных целей может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения".
Государственная собственность на землю. (ст. 16 ЗК РФ). Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальная собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю». Данный закон принят 17 июля 2001 г. определяет правовые основы разграничения государственной собственности на землю.
Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в следующем порядке:
· специально уполномоченный орган исполнительной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти в соответствии с основаниями подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности;
· подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления перечни земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности, утверждаются правительством РФ;
· сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы ГЗК в соответствии с законодательством РФ.
Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Граждане и юридические лица, у которых право постоянного пользования возникло до введения в действие Кодекса, сохраняют это право, однако утрачивают правомочие на какое-либо распоряжение данными земельными участками. Однако если у граждан право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком сохраняется без каких-либо временных ограничений, то у юридических лиц, кроме указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса, это право ограничено сроком, данным до 1 января 2006 г. (в силу Федерального закона N 160-ФЗ от 8 декабря 2003 г. срок был продлен на два года) на его переоформление на право аренды либо же на приобретение участка в собственность.
Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, имеют право приобрести их в собственность бесплатно, кроме сборов, установленных федеральными законами.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается.
Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при:
1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:
- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- нарушение установленного использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
- систематическая неуплата земельного налога;
- неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.