ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»
(НИУ «БелГУ»)
ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ
КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА
ДОГОВОР ИМУЩЕСТВЕННОГО СТРАХОВАНИЯ
В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ
Магистерская диссертация
обучающегося по направлению подготовки 40.04.01 Юриспруденция
программа «Гражданское право, семейное право,
международное частное право»
очной формы обучения, группы 01001511
Батерина Евгения Анатольевича
Научный руководитель
к.ю.н., доцент
Цуканов О.В.
Рецензент
помощник начальника Бел ЮИ МВД России имени И.Д. Путилина (по правовой работе) – начальник отделения (правовое отделение), к.ю.н., доцент
Максименко А.В.
БЕЛГОРОД 2017
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение………………………………………………………………………...3
Глава 1. Общие положения ипотеки жилых домов и квартир……………9
1.1. Понятие, виды и правовая сущность ипотеки жилых домов и квартир..9
1.2. Развитие института залога недвижимости (ипотеки) жилых домов и квартир…………………………………………………………………….26
Глава 2. Способы возникновения ипотеки жилых домов и квартир…...35
2.1. Договор ипотеки жилых домов и квартир………………………………...35
2.2. Возникновение ипотеки жилых домов и квартир на основании закона...47
Глава 3. Обращение взыскание на заложенное имущество…………..…61
3.1. Судебный порядок взыскания и реализации заложенного имущества….61
3.2. Внесудебный порядок реализации заложенной жилой недвижимости…76
Заключение…………………………………………………………………….84
Список использованной литературы………..…………………………….90
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность магистерского диссертационного исследования. Право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-экономическая проблема государства. Зачастую ипотечное кредитование является единственным возможным способом улучшить жилищные условия, а иногда и приобрести его. Система ипотечного кредитования и формирование ее жизнеспособности, особенно в условиях экономической нестабильности является одной из актуальных задач современной России. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует, что при правильной организации и введении грамотной политики ипотеки жилых домов и квартир залог недвижимости трансформируется в систему, способную обеспечить жилой недвижимостью граждан, разрешая проблему жилья. Нельзя отрицать тот факт, что ипотечное кредитование для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой разрешения жилищной проблемы.
Анализ судебной практики, детальное изучение теоретических положений института ипотеки жилых домов и квартир актуален в период реформирования гражданского законодательства. Необходимо установить не только правовую природу ипотеки жилых домов и квартир, но и провести детальный анализ реализации жилой недвижимости, являющейся предметом ипотеки, установить проблемные аспекты и предложить пути их решения. Нельзя не согласиться с Д.В. Дождевым, который указывает на критическое осмысление теории обязательственного залога, и возможности развития понятийного аппарата[1].
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотеки жилых помещений обусловили выбор темы настоящего магистерского диссертационного исследования.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с возникновением ипотечных правоотношений, объектом которых выступает жилая недвижимость, законодательство Российской Федерации, регулирующие ипотеку жилых домов и квартир, а также соответствующая практика применения указанных норм права.
Предмет исследования – комплекс проблем теоретического и практического характера, связанный с правовым регулированием общественных отношений в области ипотеки жилых домов и квартир.
Степень и научная разработанность темы. В отечественной литературе ранее рассматривались некоторые положения ипотеки жилой недвижимости. Некоторые смежные вопросы отразили свое разрешение в работах Б.М. Гонгало, Е.Ю. Руденко, Т.А. Савельевой, Е.А. Суханова. Научный вклад и разработки ипотеки в дореволюционной России были изучены Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневичем, И.А. Покровским.
Цель диссертационного исследования – детальный анализ теоретических положений ипотеки жилых домов и квартир, установление ее правовой сущности. Изучение норм российского законодательства, регулирующий ипотеку жилых помещений, выработка предложений по совершенствованию норм действующего законодательства, установлении механизмов защиты прав залогодателя и залогодержателя при реализации заложенного имущества.
Достижение указанной цели предполагает решения ряда задач, а именно:
- определить правовую природу ипотеки жилых домов и квартир;
- рассмотреть развитие института ипотеки жилых домов и квартир;
- выработать предложения по усовершенствованию действующего законодательства по обеспечению исполнения обязательств ипотекой жилой недвижимости;
- проанализировать возникновение ипотеки в силу закона и установить возможность расширения применения механизма законного обеспечения исполнения обязательств ипотекой жилого помещения;
- установить гарантии защиты прав сособственников жилого помещения при сдачи части жилого помещения в залог;
- разработать механизм защиты прав залогодателя и залогодержателя при реализации жилой недвижимости в судебном порядке;
- определить формы, способы и средства зашиты прав залогодателя при реализации заложенной жилой недвижимости во внесудебном порядке;
- провести детальный анализ внесудебного способа реализации заложенного имущества.
Методологическую основу диссертационного исследования составляет использование диалектического метода исследования, предполагающее наиболее всестороннее и объективное исследование. Были также использованы общенаучные методы исследования такие как методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, формально-юридический и сравнительно-правовой.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы ведущий ученых юристов, как современной России, так и цивилистов советского периода и царской России. Были изучены труды С.С. Алексеева, И.А. Покровского, Б.М. Гонгало, Г.Ф. Шершеневича, П.В. Крашенниникова, С.П. Сергеева, О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А Кассо, В.П. Грибанова, Д.И. Мейера, З.А. Ахментьяновой, А.Г. Гуляева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.В. Дождева и других.
Нормативную базу диссертационного исследования составили Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая[2], вторая[3], третья[4]), Федеральный закон от 16 июля 1998 №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[5]; Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости»[6]; Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «Об исполнительном производстве»[7], нормативные акта Правительства Российской Федерации, ведомственные акты.
Также в диссертационном исследовании рассмотрена судебная практика арбитражных судов, судов общей юрисдикции, конституционной юрисдикции.
Научная новизна заключается в том, что в работе представлено научное исследование ипотеки жилых домов и квартир. Проведен детальный анализ ипотечных правоотношений, установлена их правовая сущность и выявлена закономерность. Предлагаются различные способы и формы защиты прав залогодержателя и залогодателя при реализации заложенного имущества в судебном порядке. Проведен детальный анализ договора ипотеки жилых домов и квартир.
Положения, выносимые на защиту:
1. Сформулирован вывод, что ипотечные правоотношения жилых домов и квартир являются вещно-правовыми.
2. Сформулировано новое понятие договора ипотеки жилых домов и квартир. Договор ипотеки – соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенный посредством заключения основного договора в целях обеспечения исполнения обязательств, по которому залогодержатель недвижимого имущества, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право преимущественного удовлетворения своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
3. Установлено понятие залогоспособности. Залогоспособность жилой недвижимости - возможность жилой недвижимости быть предметом ипотеки.
4. Установлено, что ипотечные правоотношения жилых домов и квартир не могут возникнуть, если предмет ипотеки не отвечает требованиям залогоспособности.
5. Предложена гарантия защиты прав сособственником жилой недвижимости при залоге части жилого помещения;
6. Предложено при завещательном отказе, предметом которого являются периодические платежи отказополучателю за счет получившей жилой недвижимости по наследству, установить ипотеку жилой недвижимости в силу закона до исполнения обязательств легатарием;
7. Установлена необходимость при реализации единственной жилой недвижимости в которой проживают несовершеннолетние дети, обязать с залогодателем органам местного самоуправления заключать договор социального найма;
8. Обоснована необходимость ограничения гражданско-правовой ответственности должника при отсрочки реализации заложенной жилой недвижимости в судебном порядке;
9. Обоснована необходимость при реализации единственной жилой недвижимости, в которой проживают несовершеннолетние, отсрочить реализацию жилой недвижимости.
Научная и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что выводы и научные положения позволяют расширить и углубить теорию гражданского права, которые способствуют для дальнейшего изучения и совершенствования. Практическая значимость, направлена на усовершенствование действующего законодательства в области ипотеки жилых домов и квартир.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено, обсуждено и одобрено на кафедре гражданского права и процесса Юридического института Белгородского государственного национального исследовательского университета. Научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные в магистерском исследовании нашли свое отражение в научных публикациях автора:
Попов И.О. Проблема защиты прав несовершеннолетних при реализации заложенной жилой недвижимости // сборник статей X Международной научно-практической конференции в 3 ч. Ч.1 – Пенза МЦНС «Наука и просвещение». – 2017. – С. 206-209.
Попов И.О. Проблема реализации жилой недвижимости в порядке третейского разбирательства // Государство и право в условиях гражданского общества.: сборник статей Международной научно-практической конференции (13 июня 2017 г.) в 2 частях. Ч.2. – Уфа: Аэтерна, - 2017. – С. 67-69.
Структура магистерской диссертации определена целями и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР