Для оценки стоимости объектов недвижимости (земли, зданий и сооружений) используют три подхода: доходный, рыночный и затратный.
Доходный подход включает два метода:
а) метод капитализации доходов;
б) метод дисконтированных денежных потоков.
Доходы от владения недвижимостью представляют собой текущие и будущие доходы от сдачи ее в аренду; доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее реализации в будущем. Результат по данному методу включает как стоимость земельного участка, так и стоимость зданий и сооружений.
Нужно выделить следующие этапы процедуры оценки методом капитализации. На первом этапе оценивают потенциальный валовой доход (ПВД). Он зависит от площади оцениваемого объекта и ставки арендной платы.
ПВД = S×A,
где S – площадь помещения, сдаваемого в аренду, кв. м;
А – арендная ставка за один кв. м.
Как правило, величина арендной ставки зависит от месторасположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды, спроса и предложения и др.
На втором этапе рассчитывают предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Понижение ПВД на сумму возможных потерь дает величину реального валового дохода (РВД).
РВД = ПВД−Потери.
На третьем этапе вычисляют предполагаемые затраты по эксплуатируемой недвижимости. Периодические расходы, обеспечивающие ее нормальное функционирование, называют операционными издержками. Их классифицируют на:
1) условно-переменные расходы (коммунальные платежи, расходы по обслуживанию территории, оплата труда обслуживающего персонала и т.д.);
2) условно-постоянные расходы (арендная плата, страховые платежи и пр.);
3) расходы на замещение (например, на замену кровли, полов, сантехническое оборудование, электроарматуру).
На четвертом этапе устанавливают прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) путем понижения РВД на величину операционных расходов. Следовательно, ЧОД определяют по формуле:
ЧОД = РВД−Операционные расходы
(за вычетом амортизационных отчислений).
На пятом этапе рассчитывают коэффициент капитализации, с помощью которого осуществляют пересчет дохода, полученного от объекта недвижимости, с целью определения его стоимости. Для расчета коэффициента капитализации применяют несколько методов:
а) кумулятивного построения;
б) вычисление данного коэффициента с учетом возмещения капитальных затрат;
в) связанных инвестиций или техника инвестиционных групп;
г) прямой капитализации.
На последнем (шестом) этапе стоимость недвижимого имущества определяют путем деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) на коэффициент капитализации
СОН = 
,
где СОН – стоимость объекта недвижимости;
КК – коэффициент капитализации доли единицы.
Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) используют для вычисления текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут обладание объектом недвижимости и возможная его реализация.
Определение обоснованной рыночной стоимости с применением метода DCF можно разделить на несколько этапов.
1. Составляют прогноз потока будущих доходов (FV) в период владения объектом недвижимости. В этих целях используют формулу:
FV = PV×(1+r)t,
где PV – настоящая стоимость денежного потока от объекта недвижимости;
r – ставка наращения, доли единицы;
t – горизонт прогноза, лет.
2. Рассчитывают стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, то есть стоимость предполагаемо продажи (реверсии), даже если на практике продажу не предполагают.
3. Устанавливают дисконтную ставку для оцениваемого объекта с учетом реального рынка.
4. Осуществляют приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости (PV). Следовательно стоимость объекта недвижимости вычисляют по формуле:
Стоимость объекта недвижимости = текущая стоимость
периодического потока доходов + Текущая стоимость реверсии.
Реверсия – выручка от перепродажи недвижимости.
Текущую стоимость периодического потока доходов (PV) определяют по формуле:
PV = 
,
где FV – будущая стоимость потока доходов;
r – дисконтная ставка, доли единицы;
t – расчетный период, лет.
Пример.
Инвестор приобрел объект недвижимости и сдал его в аренду на 5 лет с получением следующих сумм арендной платы, выплачиваемых авансом.
Ставка дисконта – 12% (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Расчет текущей стоимости объекта недвижимости
| Год | Годовая арендная плата, тыс. руб. | Дисконтный множитель при ставке 12% | Текущая стоимость (PV), тыс. руб. |
| 1,0 | 900,0 | ||
| 0,89286 | 830,4 | ||
| 0,79719 | 765,3 | ||
| 0,71178 | 704,7 | ||
| 0,63552 | 648,3 | ||
| Итого текущая стоимость арендных платежей | - | 3848,7 | |
| Ожидают, что к концу срока аренды объект недвижимости будет стоить 1050 тыс. руб. | |||
| Текущая стоимость реверсии | |||
| 0,56743 | 595,8 | ||
| Всего текущая стоимость объекта недвижимости | - | 4444,5 |
Рыночный подход при оценке недвижимости:
1) методом сравнения продаж;
2) методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на изучении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев. Базовым принципом метода сравнения продаж служит принцип замещения. Он выражается в том, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью подразумевают систему характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размер и сроки получаемого дохода. Данный метод является предпочтительным лишь при наличии достаточного объема достоверной информации по недавно совершенным сделкам.
Данная информация включает сведения о ценах сделок, продавцах и покупателях. Оценщик обязан установить: действовал ли покупатель либо продавец в условиях финансового давления; являлись ли обе стороны сделки независимыми; располагали ли они типичной для данного рынка информацией; было ли финансирование типичным для рынка недвижимости.
Метод сравнения продаж включает три основных этапа:
1) выбор объектов недвижимости – аналогов (не менее 3-5 сопоставимых продаж);
2) оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости;
3) вычисление стоимости всего объекта.
Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости осуществляют по двум компонентам:
· единицам сравнения;
· элементам сравнения.
Используют следующие единицы сравнения:
· цена за 1 кв. метр – в деловых центрах городов и для офисов;
· цена за 1 лот – идентичные по форме и размеру участки в районах жилой и дачной застройки;
· цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка;
· цена за 1 гектар – для больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства и др.
К элементам сравнения для объектов относят:
1) имущественные права на недвижимость – при покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего владельца, арендатора и т.п. интересуют прежде всего права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит в основном от передаваемых на нее прав;
2) условия финансирования сделки – наиболее распространен вариант приобретения объекта недвижимости на условиях ипотечного кредита, который предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки подобных условий можно использовать дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента;
3) в условиях продажи – поправка на условия продажи выражает типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Сделка может произойти по цене ниже рыночной стоимости, если продавцу необходимо срочно продать объект недвижимости. Продажа может быть осуществлена по цене выше рыночной, если для покупателя возможно увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия;
4) время продажи – с течением времени происходит изменение ситуации на рынке, что может серьезно отразиться на стоимости объекта недвижимости. Такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и т.п. необходимо учитывать в процессе оценки с помощью поправки на продажу. Основной индикатор рынка недвижимости – динамика изменения цен на нее в рамках данного рынка. Эта динамика отражается в процентах от предыдущего уровня цен либо с помощью ценовых индексом;
5) месторасположение – величину поправки на месторасположение целесообразно вычислять путем анализа парных продаж, когда единственным различием между объектами является их месторасположение (в разных населенных пунктах, районах города, в противоположных концах одного дома, на разных этажах одного дома и т.д.);
6) физические характеристики – не существует двух совершенно однотипных домов, квартир, земельных участков и др. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках: размере, конструктивных элементах, качестве материалов, износе, внешнем виде и т.п. На стоимость объектов влияет также окружающая их инфраструктура и природная среда.
Расчет скорректированной стоимости объектов недвижимости производят с учетом поправок. Поправками называют корректировки, вносимые в цену реализации объекта-аналога в процессе приведения его цены к характеристикам оцениваемого объекта.
Объектом корректировки выступает цена продаж сопоставимого объекта недвижимости. Исходя из отношения к цене объекта сравнения, поправки классифицируют на процентные и денежные (абсолютные и относительные).
Вероятную стоимость оцениваемого объекта с учетом поправки на проведенный ремонт определяют по формуле:
СВ = 
+ППР×S,
где СВ – вероятная стоимость оцениваемого объекта;
Цанал. – цена продажи объекта-аналога;
Sанал. – площадь аналога;
S – площадь оцениваемого объекта;
ППР – поправка на проведенный ремонт.
Пример.
Цанал. = 2400 тыс. руб.; Sанал. = 400 кв. м
СВ = 2400/400+(-0,5)×450 = 2475 тыс. руб.
Основные методы расчета поправок следующие.
1. Метод, связанный с анализом парных продаж – парной продажей называют продажу двух объектов, аналогичных во всем за исключением одной характеристики.
Поскольку между двумя сопоставимыми объектами существует единственное отличие, то разница в ценах продажи может характеризовать данное отличие.
2. Метод прямого анализа характеристик – содержание метода состоит в изучении характеристик оцениваемого объекта и аналога. Данным методом вычисляют, например, поправку на время продажи объекта. Для этого используют формулу:
ПВ = I1/I2,
где I1 – индекс покупательной способности доллара на дату совершения сделки с аналогом;
I2 – индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта;
ПВ – поправка на время продажи.
Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть вычислена как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов:
СВ = (Сан.1×ПВ1+Сан.2×ПВ2+…+Сан.n×ПВn)/n,
где СВ – вероятная стоимость объекта оценки;
Сан. – цена продажи аналога;
ПВ – поправка на время продажи;
n – число аналогов.
На базе данных физического состояния здания методом прямого анализа характеристик определяют процентную поправку на износ (ПИ):
ПИ = (100−ИО)/(100−Иан.),
где ИО – износ объекта;
Иан. – износ аналога.
Стоимость объекта с учетом поправки на износ (СО):
СО = Сан.×ПИ,
где СО – вероятная стоимость оцениваемого объекта;
Сан. – цена продажи объекта-аналога;
ПИ – поправка на износ.
Метод валового рентного мультипликатора представляет собой второй вариант рыночного подхода.
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.
Данный метод осуществляют в три этапа:
1) оценивают рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости;
2) определяют отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок;
3) устанавливают вероятную стоимость оцениваемого объекта путем умножения рыночного рентного дохода на валовой рентный мультипликатор.
СВ = РД×МВР = РД× 
,
где СВ – вероятная цена оцениваемого объекта;
РД – рентный доход оцениваемого объекта;
МВР – валовой рентный доход оцениваемого объекта;
Санал. – цена продажи аналога;
ПВДанал. – потенциальный валовой доход аналога.
Пример.
Требуется оценить объект недвижимости с ПВД 1350 тыс. руб. В банке данных имеются следующие сведения о недавно реализованных аналогах (табл. 3.2).
Таблица 3.2
| Аналог | Цена продаж (Санал.) | Потенциальный валовой доход (ПВД) | МВР (гр.2÷гр.3) |
| № 1 | 5,2 | ||
| № 2 | 5,8 | ||
| № 3 | 5,0 | ||
| № 4 | 5,5 |
Усредненный МВР по аналогам:
(5,2+5,8+5,0+5,5)÷4 = 5,375.
Вероятная цена оцениваемого объекта (СВ) = 1350×5,375 = 7256 тыс. руб.
Валовой рентный мультипликатор не корректируют на различия, которые наблюдаются между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета МВР положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
Содержание затратного подхода к оценке недвижимости приведено в § 2.5. При использовании данного подхода расчеты осуществляют в следующей последовательности:
1) определяют стоимость земельного участка;
2) производят оценку зданий и сооружений;
3) устанавливают износ зданий и сооружений;
4) вычисляют остаточную стоимость зданий и сооружений.
Оценку рыночной стоимости земельных участков осуществляют с помощью следующих методов:
· техники остатка для земли;
· средневзвешенного коэффициента капитализации;
· сравнения продаж;
· капитализации;
· валового рентного мультипликатора.
Стоимость земли выражает ее текущую ценность с позиции получения будущего дохода. При коммерческом использовании будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы за вычетом операционных расходов:
Сз.у. = (ВД−ОИ)/КК,
где Сз.у. – стоимость земельного участка;
ВД - реальный или условно начисленный валовой доход;
ОИ – операционные издержки;
КК – коэффициент капитализации.
Оценку стоимости зданий и сооружений производят с помощью следующих ключевых методов:
· сравнительной единицы;
· поэлементного расчета;
· индексного способа оценки.
Более длительная характеристика каждого метода представлена в табл. 3.3.
После вычисления полной стоимости восстановления или замещения из полученной суммы вычитают износ для расчета остаточной стоимости объекта.
Термин «износ» в оценочной деятельности означает утрату полезности объекта и, следовательно, его стоимости под влиянием различных факторов.
В практике оценки применяют несколько методов определения износа зданий и сооружений, в частности:
1) метод срока жизни;
2) метод разбиения на виды износа.
Таблица 3.3
Методы оценки восстановительной стоимости и стоимости
замещения зданий и сооружений
| Наименование методов | Интерпретация методов |
| Метод сравнительной единицы | Во-первых, на основе информации на строительство аналогичных объектов составляют нормативы издержек на строительно-монтажные работы. В качестве типичного лучше всего использовать недавно сооруженный объект, по которому известна договорная цена. Во-вторых, норматив удельных затрат умножают на общую площадь или объем оцениваемого здания. В-третьих, вносят поправки на особенности оцениваемого объекта и устанавливают полную стоимость его воспроизводства. ПВС = ВС×Q×К, где ПВС – полная стоимость воспроизводства; ВС – восстановительная стоимость единицы измерения (1 куб. м или 1 кв. м площади) данного типа здания; К – поправочный коэффициент, учитывающий отличия конструктивного и технического отличия здания, месторасположения и т.п. |
| Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты) | Последовательность вычислений. 1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу, внутреннее оборудование). 2. Расчет издержек, необходимых для монтажа конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. 3. Суммирование поэлементных строительных издержек. |
| Индексный метод | Умножают балансовую стоимость объекта на соответствующий индекс для переоценки основных средств, установленный Правительством РФ. |
При использовании способа срока жизни объекта оперируют следующими терминами.
Срок экономической жизни – временной интервал, в течение которого объект недвижимости приносит его владельцу прибыль. Срок экономической жизни прекращается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта вследствие его полного устаревания.
Срок физической жизни объекта – период времени, в течение которого существует здание или сооружение. Срок физической службы заканчивается их сносом.
Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) базируется на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Данный возраст соответствует физическому состоянию объекта.
Срок остающейся экономической жизни здания характеризует лаг от даты оценки и до завершения его экономической жизни.
Нормативный срок службы объекта определяют соответствующими нормативными актами.
При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания и сооружения. Подобный подход в оценочной деятельности неприемлем. Оценщик обязан прежде всего из эффективного возраста и установить оставшийся срок экономической жизни. На данный параметр влияют такие факторы, как экономические условия, предпочтения потребителей и другие факторы.
Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни объекта определяют по формуле:
И/ВС = ЭВ/ЭЖ,
где И – износ объекта;
ВС – восстановительная стоимость;
ЭВ – эффективный возраст;
ЭЖ – срок экономической жизни.
Метод срока жизни применяют как для определения общего износа, так и для установления его отдельного вида (устранимого и неустранимого физического износа, устранимого функционального износа, а также внешнего износа) по конкретному объекту недвижимости.
Метод разбиения на виды износа выражается в учете всех видов износа устранимого и неустранимого.
Общий износ (ОИ) определяют как сумму физического, функционального и внешнего износа здания или сооружения.
Физический износ устанавливают путем суммирования устранимого и неустранимого износа.
Неустранимый износ определяют по формуле:
НИ = ЭВ/ЭЖ,
где НИ – неустранимый износ;
ЭВ – эффективный срок жизни;
ЭЖ – экономический срок жизни.
Функциональный износ связан с улучшением и дополнениями на конкретном объекте. Устранимый функциональный износ вычисляют как разницу между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и издержками на его установку.
Внешний (экономический) износ заключается в снижении функциональной пригодности объекта в связи с внешними по отношению к нему факторами. Он, как правило, неустраним.
Внешний износ определяют двумя способами:
1) парных продаж (сравнивают два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет; разницу в ценах продаж считают внешним износом);
2) капитализации рентных потерь (экономический износ равен произведению потерь в арендной плате и валового рентного мультипликатора).
Для вычисления внешнего износа (ВИ) обычно используют алгоритм:
ВИ = (ЧОД1−ЧОД2)/КН,
где ЧОД1 – чистый операционный доход здания без внешних улучшений;
ЧОД2 – чистый операционный доход здания с внешними улучшениями;
(ЧОД1−ЧОД2) – величина потерь дохода;
КН – норма капитализации здания.
Контрольные вопросы и задания
1. Какие подходы и методы используют при оценке объектов недвижимости?
2. Приведите процедуру оценки недвижимости методом капитализации.
3. Обоснуйте процесс оценки недвижимости с применением метода дисконтированных денежных потоков.
4. В чем отличия метода сравнения продаж и способа валового рентного мультипликатора при рыночном подходе?
5. По каким компонентам осуществляют оценку поправок и расчет скорректированной стоимости объекта?
6. Приведите порядок расчета скорректированной стоимости объектов недвижимости с учетом поправок.
7. Какие методы используют при вычислении поправок?
8. В каком порядке осуществляют расчет стоимости недвижимости при затратном «подходе»?
9. Охарактеризуйте методы оценки восстановительной стоимости и стоимости замещения зданий и сооружений.
10. Какие способы оценки износа зданий и сооружений чаще всего используют на практике?
11. В чем различия между физическим, функциональным и внешним (экономическим) износом зданий и сооружений?