УДК:332.85
Е.Н. Халтурина
к.э.н., доцент
Институт экономики, управления и финансов
ФГБОУ ВПО «Марийский государственный университет»
Г. Йошкар-Ола, Российская Федерация
А.С. Лень
соискатель
Институт экономики, управления и финансов
ФГБОУ ВПО «Марийский государственный университет»
Г. Йошкар-Ола, Российская Федерация
Экономическая оценка рынка жилой недвижимости в Республике Марий Эл
Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. Он понятен и доступен практически всем. На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.
Таблица 1 – Динамика средних цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичногожилья [2]
| Год | |||||||||||
| Сумм, руб. | |||||||||||
| ±, руб. (баз.) | - | ||||||||||
| Тр, % | 115,5 | 140,8 | в 2,2 раза | в 3,1 раза | в 3,7 раза | В3,2 раза | в 3,5 раза | в 3,6 раза | в 3,9 раза | в 4,0 раза |
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.
Таблица 2 – Динамика средних цена 1 м2 общей площади квартир на рынке вторичногожилья [2]
| Год | |||||||||||
| Сумм, руб. | |||||||||||
| ±, руб. (баз.) | - | ||||||||||
| Тр, % | 110,0 | 154,3 | в 2,6 раза | в 3,0 раза | в 3,4 раза | в 2,9 раза | в 3,1 раза | в 3,5 раза | в 3,9 раза | в 4,2 раза |
Как видно из таблица 1 и 2, средняя цена 1м2 общей площади квартир, на рынке первичного жилья увеличились за последние 10 лет в 4,0 раза, а на рынке вторичного жилья 4, 2 раза.
По итогам анализа рынка недвижимости Республики Марий Эл на 2014 г. самая высокая стоимость на жилую недвижимость региона наблюдается в городе Йошкар-Ола, а самая низкая в городе Звенигово. Так, стоимость 1 м2 в 1-комнатной квартире составляет 46 285, в 2-х комнатной квартире 44 437, в 3-х комнатной квартире 43327.
Таблица 3 – Динамика цен средней цены 1 м2 общей площади квартир первичного и вторичного рынка жилья в 2014 году
| Виды жилья | Средняя цена 1 м2 общей площади квартир | |||||
| Первичный рынок | Вторичный рынок | |||||
| сумма в руб. | отклонение от базисной цены, в | сумма в руб. | отклонение от базисной цены, в | |||
| ±, руб. | % | ±, руб. | % | |||
| все типы квартир | 41529,27 | - | - | 41131,68 | - | - |
| квартиры среднего качества (типовые) | 38455,91 | -3073,36 | -7,40 | 38899,12 | -2232,56 | -5,43 |
| квартиры улучшенного качества | 41507,63 | -21,64 | -0,05 | 41547,86 | 416,18 | 6,81 |
| элитные квартиры | 53507,29 | 11978,02 | 28,84 | 44699,67 | 3567,99 | 7,59 |
Самым дорогим из первичного жилья являются элитные квартиры. Цены на них на 11978,02 рубля (28,84 %) выше, чем у среднерыночных в Республике Марий Эл. Самым дешевым первичным жильем являются типовые квартиры. Их цена составляет 38455,91 руб. за 1 м2 , что ниже среднерыночных на 7,4%.
Среди вторичного жилья типовые квартиры оказались так же самыми дешевыми. Их цена за 1 м2 составила по данным 2014 года 38899,12 рублей, что на 5,43 % ниже среднерыночной цены. В среднем 1 м2 по данным 2014 года стоит 41131,68 рублей.
Сравнивая цены на жилье в различных субъектах Российской Федерации, таблица 3 можно говорить, что среди сравниваемых субъектов в Республике Марий Эл самые низкие цены на жилье, как первичное, таки вторичное. Например, в Москве цены на новое жилье дороже в 3,48 раз, в Нижегородской области дороже на 55,37%, Республике Татарстан – 34,91%. Ближе всех по ценам оказалась Кировская область. В ней цены выше на 0,24% на первичное жилье и 5,5% на вторичное. В среднем по Росcии 1 м2 . первичного жилья стоит 51115,56 рублей, и 57119,36 вторичного жилья [1 c. 81].
Таблица 3 - Средняя цена 1 м2 общей площади квартир на рынке жилья по данным на октябрь 2014 года по России и субъектам РФ [2]
| Административные субъекты | Первичный рынок жилья | Отношение к цене РМЭ, % | Вторичный рынок жилья | Отношение к цене РМЭ, % |
| Республика Марий Эл | 41529,27 | - | 41131,68 | - |
| Российская Федерация | 51115,56 | 23,08 | 57119,36 | 38,87 |
| г. Москва | 170073,12 | 309,53 | 184573,86 | 348,74 |
| Нижегородская область | 58284,14 | 40,34 | 63907,68 | 55,37 |
| Республика Башкортостан | 52445,02 | 26,28 | 56672,23 | 37,78 |
| Республика Татарстан | 48984,25 | 17,95 | 55489,6 | 34,91 |
| Чувашская Республика | 42809,32 | 3,08 | 41975,57 | 2,05 |
| Кировская область | 41628,11 | 0,24 | 43393,25 | 5,50 |
Таблица 4 – Покупательская возможность рынка первичного жилья в Республике Марий Эл, 2003-2013 г.г. [2]
| Год | |||||||||||
| |||||||||||
| Цена 1 м2 жилья, руб. | |||||||||||
| Количество м2 жилья на ЗП | 0,222 | 0,317 | 0,339 | 0,281 | 0,266 | 0,269 | 0,341 | 0,348 | 0,375 | 0,402 | 0,451 |
- средняя заработная плата в Республике Марий Эл.
Таким образом, возможность приобрести жилье в 2013 году по сравнению с 2003 годом увеличилась в 2 раза, таблица 4. В 2003 году за 1 заработную плату можно было приобрести 0,22 1 м2 жилой недвижимости, то в 2013 году 0,452 1 м2 . Это связано со снижением себестоимости одного м2.
Таблица 5 – Зависимость темпа прироста цен на первичное жилье от уровня инфляции
| Год | Уровень инфляции, % (Xi) | Темп прироста цен на недвижимость, % (Yi) | 
| 
| XiYi | Y(x) |
| 11,74 | 15,55 | 137,83 | 241,65 | 182,4991 | 25,2488 | |
| 10,91 | 21,88 | 119,03 | 478,78 | 238,7223 | 22,10628 | |
| 54,98 | 81,00 | 3023,02 | 494,8377 | 14,87468 | ||
| 11,87 | 40,13 | 140,90 | 1610,27 | 476,321 | 25,74101 | |
| 13,28 | 23,96 | 176,36 | 574,09 | 318,1906 | 31,07951 | |
| 8,8 | -14,75 | 77,44 | 217,54 | -129,794 | 14,11745 | |
| 8,78 | 8,88 | 77,09 | 78,82 | 77,95124 | 14,04172 | |
| 6,1 | 2,66 | 37,21 | 7,07 | 16,21654 | 3,894774 | |
| 6,58 | 6,83 | 43,30 | 46,69 | 44,96329 | 5,712138 | |
| 6,45 | 1,92 | 41,60 | 3,68 | 12,37869 | 5,219935 | |
| Сумма | 93,51 | 162,04 | 931,75 | 6281,61 | 1732,29 | - |
| Среднее значение | 9,35 | 16,20 | 93,17 | 628,16 | 173,23 | - |
По таблице 5 уравнение регрессии имеет вид:
Y(x) = -19,2+3,78x.
Коэффициент b = 3,78 показывает среднее изменение результативного показателя (в единицах измерения у) с повышением или понижением величины фактора х на единицу его измерения. В данном примере с увеличением на 1 единицу y повышается в среднем на 3,78.
Коэффициент ковариации равен 24,12. Положительное значение свидетельствует о том, что темп прироста цен на первичное жилье и уровень инфляции изменяются в одном направлении.
Рассчитываем показатель тесноты связи. Таким показателем является выборочный линейный коэффициент корреляции. В нашем случае он равен 0,47. По шкале Чеддока влияние уровня инфляции на темп прироста цен на первичную недвижимость можно оценить как умеренную.
Далее для определения зависимости средней цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья проведем корреляционный анализ. Корреляционный анализ поможет установить, возможные значения показателя в зависимости от величины другого.
Значение коэффициента парной корреляции лежит в интервале от -1 до +1. Его положительное значение свидетельствует о прямой связи, отрицательное от обратной.
Таблица 6 – Факторная модель показателей зависимости средней цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья
| Года | Средняя цена 1 м2 общей площади квартир на рынке жилья, руб. | Средняя заработная плата, руб. | ВРП, млн.руб. | Инвестиции в основной капитал (в фактически действовавших ценах), млн. руб. | Цена 1л бензина (АИ-95), руб. | Курс доллара на 31.12, руб. | Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия за год,ед. |
| Y | X1 | X2 | X3 | X4 | X5 | X6 | |
| 10329,13 | 3167,20 | 24581,90 | 5483,30 | 12,50 | 29,45 | 776,00 | |
| 11934,80 | 3900,10 | 30338,40 | 6132,00 | 15,50 | 27,75 | 481,00 | |
| 14546,26 | 5160,40 | 34149,50 | 7721,90 | 18,00 | 28,78 | 448,00 | |
| 22544,08 | 6526,10 | 42521,10 | 10691,80 | 20,15 | 26,33 | 546,00 | |
| 31590,60 | 8389,20 | 56391,20 | 17204,00 | 21,90 | 24,54 | 556,00 | |
| 39159,75 | 10614,60 | 67400,00 | 21408,00 | 22,80 | 29,38 | 672,00 | |
| 33383,97 | 11357,10 | 69271,50 | 16576,20 | 25,00 | 30,24 | 638,00 | |
| 36347,89 | 12669,40 | 80934,70 | 22304,20 | 25,40 | 30,48 | 2002,00 | |
| 37314,18 | 14128,40 | 95563,00 | 26860,00 | 28,29 | 32,20 | 1334,00 | |
| 39863,98 | 16075,40 | 106091,60 | 31656,50 | 30,46 | 30,37 | 809,00 | |
| 40629,04 | 18558,30 | 115600,00 | 45126,00 | 32,51 | 32,73 | 520,00 |
Таблица 7 – Корреляционный анализ факторной модели показателей зависимости средней цена1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья
| Y | X1 | X2 | X3 | X4 | X5 | X6 | |
| Y | |||||||
| X1 | 0,918314 | ||||||
| X2 | 0,908839 | 0,996098 | |||||
| X3 | 0,856715 | 0,96706 | 0,96476 | ||||
| X4 | 0,916784 | 0,986034 | 0,981717 | 0,939597 | |||
| X5 | 0,448033 | 0,664739 | 0,664617 | 0,63309 | 0,583481 | ||
| X6 | 0,362399 | 0,329611 | 0,349474 | 0,210689 | 0,282183 | 0,393994 |
По данным таблиц 6 и 7 видно, что средняя цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья имеет очень тесную связь с показателями: Средняя заработная плата в Республике Марий Эл (X1), Валовый региональный продукт(X2), объем инвестиций в основной капитал (в фактически действовавших ценах)(X3), цена 1л бензина (АИ-95)(X4). Наиболее тесную связь показатель имеет с фактором Х1 - Средняя заработная плата в Республике Марий Эл. Показатели Средняя заработная плата в Республике Марий Эл (X1), Валовый региональный продукт(X2), объем инвестиций в основной капитал (в фактически действовавших ценах)(X3), цена 1л бензина (АИ-95)(X4), являются мультиколлинеарными, т.к. связь между ними более 0,8, это свидетельствует о их высокой взаимосвязи.
Так же данный анализ показал, что средняя цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья не зависит от курса доллара к рублю.
Таблица 8 - Факторная модель показателей зависимости средней цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья
| Года | Темп роста средней цены 1 м2 общей площади квартир на рынке жилья, % | Уровень инфляции | Индекс цен на строительную продукцию | Индекс цен на продовольственные товары | Индекс цен на платные услуги населению |
| Y | X1 | X2 | X3 | X4 | |
| 115,5 | 11,74 | 111,7 | 112,5 | ||
| 121,9 | 10,91 | 111,4 | 106,9 | 103,7 | |
| 111,1 | 105,5 | 101,6 | |||
| 140,1 | 11,87 | 121,4 | 118,9 | 101,2 | |
| 13,28 | 114,3 | 115,5 | 104,3 | ||
| 85,3 | 8,8 | 94,6 | 106,2 | 100,3 | |
| 108,9 | 8,78 | 109,9 | 116,7 | 100,9 | |
| 102,7 | 6,1 | 107,3 | 102,7 | ||
| 106,8 | 6,58 | 103,9 | 106,6 | 100,6 | |
| 101,9 | 6,45 | 101,4 | 109,5 | 100,2 |
Для факторного анализа, таблица 8 с показателями: уровень инфляции (Х1), индекс цен на строительную продукцию (Х2), индекс цен на продовольственные товары (Х3), индекс цен на платные услуги населению (Х4) используется цепной темп роста средней цены 1 м2 общей площади квартир на рынке жилья.
Таблица 9 - Корреляционный анализ факторной модели показателей зависимости средней цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья
| Y | X1 | X2 | X3 | X4 | |
| Y | |||||
| X1 | 0,474242 | ||||
| X2 | 0,781385 | 0,657919 | |||
| X3 | 0,269627 | 0,640038 | 0,613846 | ||
| X4 | 0,362344 | 0,788516 | 0,530568 | 0,246434 |
По данным таблиц 8 и 9 видно, что средняя цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья имеет очень тесную связь только с показателем индекс цен на строительную продукцию (Х2). С остальные факторы не влияют на главный факторный признак. Мультиколлинеарность у факторов не наблюдается, что свидетельствует о их невысокой взаимосвязи.
Уравнение регрессии с фактором Х2 имеет вид: -114,96+2,13X2. Коэффициент при Х2, равный 2,13, показывает, что увеличение индекс цен на строительную продукцию способствует увеличению средняя цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья на 2,13%.
Коэффициент множественной корреляции R = 0,78. Это свидетельствует о высокой связи результативного показателя Y (средняя цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья) с выбранным фактором: индекс цен на строительную продукцию (Х2).
Таким образом, при учете линии тренда индекса цен на строительную продукцию равным 101,42 средняя цена 1 м2 общей площади квартир на рынке первичного жилья увеличится на 1,065% и составит в 2014 году 41061,92 рублей.
В настоящее время на отечественном рынке недвижимости сложное положение. Одни эксперты прогнозируют скорое падение объема сделок, другие утверждают, что все будет нормально, и рынок оживет. По мнению ряда экспертов в 2015-2016 годах прогнозируется рецессия на рынке жилой недвижимости: замедление темпов роста спроса, строительства, ввода, предложения, поглощения и цен. Спрос сравняется с предложением на первичном рынке в 2015 году, а на вторичном — в 2016 году. В 2017-2018 годах расчеты показывают переход рынка в состоянии кризиса: уменьшение спроса, строительства, предложения и ввода, превышение предложения над спросом, снижение объема поглощения, падение цен на первичном и вторичном рынке.
Список использованной литературы:
1. Особенности недвижимости как товара и объекта инвестирования средств Республики Марий Эл / Е.Н. Халтурина, С.Г. Кренева // Вестник Марийского государственного университета. Серия: «Сельскохозяйственные науки», «Экономические науки» - № 2 (15). – 2015. С. 81
2. Официальный сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Марий Эл. Режим доступа: https://maristat.gks.ru, свободный. – Заглавие с экрана.
©Е.Н. Халтурина, А.С. Лень, 2015