Система осмотра жилых домов.
Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
· общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство (2 раза в год-весна,осень)
· частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:
· общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда.
· частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.
3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда.
Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.
4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.
· В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения.
· Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.
· Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.
5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.
Правила содержания фундаментов и стен подвальных помещений.
Грамотная эксплуатация оснований и фундаментов происходит по 3 направлениям:
1) содержание прилегающих территорий:
- отмостки и тротуары вокруг зданий и сооружений должны содержаться в исправном состоянии и иметь уклон от стен 0,01-0,03; образовавшиеся зазоры между стенами и отмосткой необходимо устранять с применением однородных с отмосткой материалов;
- поверхность прилегающей территории должна быть ровной, без выбоин и обратных уклонов;
- все просадки грунта, образовавшиеся под местами прокладки или ремонта инженерных сетей должны быть своевременно засыпаны и уплотнены слоями толщиной до 20 см;
- против водосточных труб на отмостках должны быть устроены водоотводные лотки, которые необходимо содержать в исправном состоянии;
- водоотводящие кюветы от здания должны иметь уклон не менее 0,05 и периодически очищаться от посторонних предметов;
- снег вокруг зданий должен убираться на расстоянии не менее 2 м от стены;
- запрещается складирование снега и различных материалов в непосредственной близости от стен;
- производство земляных работ вблизи фундаментов должно производиться со специального разрешения эксплуатирующего предприятия и наличия утвержденного проекта производства работ;
- навесы над входами в подвальные помещения должны быть в исправном состоянии.
2) техническая эксплуатация подвальных помещений:
- температура внутреннего воздуха в подвальном помещении должна быть не ниже 5 ͦ С, влажность не более 65%, кратность воздухообмена не менее 1;
- в случае появления на ограждающих конструкциях конденсата необходимо принять меры по осушению подвала;
- в случае затопления подвала необходимо устранить причину затопления;
- при подготовке подвального помещения к зиме необходимо уплотнить притворы входных дверей, проверить наличие приспособлений для закрывания дверей, отремонтировать остекление оконных проемов;
- запрещается устройство в подвальных помещениях новых фундаментов под оборудование без утвержденного ППР;
- продухи в цоколях в летнее время должны быть открыты, а в зимний - закрыты.
3) содержание фундаментов:
- обследование состояния грунтов основания и самого фундамента проводят при помощи шурфов;
- не допускается коррозия тела фундаментов;
- при появлении мелких волосяных трещин в теле фундамента в разных направлениях необходимо восстановить микроклимат в помещении подвала;
- при появлении трещин или раскрытии швов между блоками или панелями необходимо уведомить эксплуатирующую организацию.
3.Обследование и содержание крыш
Осн виды дефектов и повреждений крыш и покрытий зд включают:
1.протечки дождевых или талых вод вследствие дефектов или повреждений кровли, участков сопряжений её с другими конструкциями или элементов системы водоотвода;
2.несоответствие конструкции крыши или покрытия проекту или нормативным требованиям (заниженное число слоев рулонного водоизоляционного ковра для имеющихся уклонов кровли, недостаточная толщина слоя утеплителя, утолщение стяжки, отсутствие или редкое расположении температурно-усадочных швов в стяжке или в монолитном утеплителе и др.);
3.застой воды на кровле из-за несоответствия уклонов кровли нормативным требованиям, неисправностей систем водоотвода (засорение приемных воронок, желобов, труб и т.д.);
4.образование сосулек и наледей на свесах, увлажнение карнизной части здания, возможно с разрушением и обрушением вследствие отсутствия капельников.
Изменение тепловлажностного режима чердачного пространства может вызвать образование в зимний период наледей в зоне карнизов и нарушение фальцевых соединений. Сбрасывание наледей и снега с применением металлических лопат и ломов, как правило, вызывает повреждения в кровельном покрытии, что, в свою очередь, приводит к проникновению воды в чердачное пространство, а нередко и к замачиванию помещений верхнего этажа. Недопустимое повышение температуры в чердачном помещении обусловлено неудовлетворительным состоянием теплоизоляции чердачного перекрытия, верней разводки центрального отопления, вентиляционных шахт, канализационных стояков и проникновением теплого воздуха из помещения лестничной клетки.
Планово-предупредительный ремонт кровли и кровельного покрытия включает работы:
1.очистку кровли от мусора, грязи, листьев;
2.очистку кровли от снега, наледи и сосулек;
3.утепление чердачных перекрытий;
4.укрепление и ремонт ограждений;
5.герметизация кровли в местах обнаруженных протечек;
6.ограждение опасных зон.
Текущий ремонт включает следующие действия:
1. работы по устранению неисправностей любых видов кровель с частичной заменой покрытия, в т.ч. включая все элементы примыкания к конструкциям (покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами);
2. укрепление водосточных труб и мелких покрытий по фасаду;
3. укрепление парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания;
4. очистка кровли от мусора, грязи, листьев и снега.