Прежде всего,словоблудие наших чиновников,их новояз всем уже порядком надоели. За каждым таким словом, за каждым прячущимся за ним явлением,– «выборочным капитальным ремонтом МКД», «капитальным ремонтом общего имущества МКД», «реконструкцией дорожной сети», «актуализацией межевания», «реновацией жилищного фонда» и прочим,– как правило, стоит очередное надругательство над гражданами, ради блага которых, якобы, всё это делается.
В конечном итоге, на стадии исполнения задуманного, люди не находят, а теряют. Вместо капитального ремонта всего дома, ремонтируется лишь его общее имущество, что, вообще-то, физически выполнить невозможно,отчего и ремонтируются лишь отдельные его части, а остальное – потерпит! Дорожную сеть подводят под окна домов – живите, граждане, как сумеете! Об актуализированном перемежевании и говорить-то нечего – обыкновенное крупномасштабное воровство земли. От земельных участков, принадлежащих, собственникам в силу закона, площадь которых не имеет права уменьшить никто, включая Президента страны, им остаются только рожки да ножки.
Поэтому каждое нововведение власти, вне зависимости разумное ли оно или неразумное, встречается всеми в штыки. Люди понимают, что основная цель всего этого – создание очередной «кормушки» для тех, кому уже давно некуда девать деньги. Но жадность, и жадность, и жадность – вот что движет ими.
Есть большое количество вопросов, которые нельзя решать голосованием, они решаются инженерно. Прежде всего, целесообразностью и расчетами.
А как в данном случае? Нужно сказать прямо: в Москве, точно так же, как и во многих других городах и посёлках России, реновацияжилищного фонда, давайте уж будем применять это слово, хотя оно имеет совершенно другое значение, безусловно, нужна.
Снос любого морально устаревшего жилья нужен. Тем более, если моральный износ сопровождается физическим износом сооружения и его инженерных сетей. Без особых кампаний, просто в порядке улучшения жилищных условий и условий проживания граждан.
Моральный износ не зависит от физического износа и если есть какая-то возможность, чтобы улучшить жилищные условия граждан, ее непременно нужно использовать.
Когда-то, больше полувека тому назад, переселение людей из бараков, из коммуналок в прекрасные, по тем временам,квартиры было не просто благом, это было то, о чем даже и мечтать в то время очень многие не решались.
Строительство по всей стране однотипных домов, в те годы зависело не от денег. По крайней мере, не столько от денег, сколько от другого. Главными ограничителями тогда были: наличие материалов, индустриальной базы и рабочей силы.
Нужно отдать должное – страна с честью вышла из очень сложного положения в этой области.
Но вернемся всё-таки к нашим 5-12-этажкам. Действительно, хорошая задумка. Действительно, надо сносить старое и строить новое. Но всё надо делать так, чтобы народ понимал, что это делается прежде всего для него. И делается так, чтобы все остались довольны. Не надо бросаться из одной крайности в другую. Достаточно один раз хорошо продумать и выполнить всё так, как задумано.
На бумаге многое из того, что написано и нарисовано, выглядит, зачастую, вполне привлекательно. Чтобы на деле было то же,по моему мнению, необходимо сделать следующее.
Во-первых, нельзя вносить какие-либо серьёзные изменения в действующие законы страны ради их применения в одном из 85 субъектов Федерации. Достаточно лишь внести некоторые коррективы, улучшающие условия жизни граждан в общероссийскую нормативную документацию по строительству. Тогда и другие регионы получат возможность устроить жизнь своих граждан «не хуже чем в Москве». Кстати, если везде в провинции условия жизни, работы и отдыха будут «не хуже чем в Москве», количество «понаехавших» в неё будет сокращаться. Незачем покидать родные пенаты, если жить там не хуже, а порой и лучше, чем в столице.
Давайте попробуем разобраться, как же должна проводиться реновация, раз уж за неё решили взяться.
Если мы хотим действительно построить красивый город, в котором были-бы удобные и красивые дома, чтобы в нем сосуществование людей и транспортных средств было нормальным и оптимальным, то нужно прежде всего, не торопиться. Пословица, что спеши не торопясь, действует и действует очень хорошо. Не надо сегодня сразу начинать строить дома где попало и переселять туда людей. Завтра мы снова столкнемся с теми же проблемами. Дороги, которые изначально были нормальными по ширине, через какое-то время становятся забитыми машинами и их начинают расширять, пододвигая все ближе к окнам домов. Выход один – необходимо начинать с создания на действительно конкурсной основе нового Генерального плана города, дающего явное представление о Москве через 75-100 лет.
А начинать всегда надо с разработки концепции Генерального плана планировки территории и застройки населённого пункта и её широкого обсуждения, Сам Генеральный план создаётся специалистами в строгом соответствии с утверждённой концепцией по нормам главы 3 Градостроительного кодекса РФ. Публичное обсуждение не самого Генерального плана, а его генеральногозамысла, определяющегостратегиюдействийприосуществлениипрограммы реновации, предпочтительнее, ибо позволяет установить основные параметры и пожелания граждан, которых должны придерживаться разработчики. То есть обсуждаться должны только принципиальные для всего населённого пунктаи для каждой территории вопросы. Именно концепция должна быть предметом обсуждением, а не инженерные вопросы, которые решают архитекторы и проектировщики. Граждане голосуют по-другому, граждане голосуют своим выбором. То, что из предложенного они выберут, то и должно быть ориентиром для проектирования и строительства. Такой порядок даёт возможность проводить обсуждение не формально, а конкретно,учитывать все разумные замечания и пожелания во время работы над Генеральным планом, а не после её окончания путём внесения большого количества поправок, отчего качество важнейшего документа неизбежно снижается. В результате, достаточно потом проверить проект Генерального плана на соответствие утверждённой концепции и действующим нормативам.Это позволит проще и быстрее, а главное, качественнее завершить работу над ним. В итоговом документе должны быть грамотно определены функциональные зоны, их параметры, линейные объекты местного значения, зеленые зоны, зоны отдыха, водоемыи всё остальное согласно статье 23 ГрК РФ.
В соответствии с картами функциональных зон и планируемого размещения в них объектов местного значения,являющимися частью Генерального плана,определяются адреса жилых домов, подлежащих строительству по программе реновации и, наконец, разрабатывается строительная документация для каждого из них. Поэтажные планы этих домов с краткими характеристиками помещений в них должны быть размещены на общегородском сайте и в администрациях районов, для того, чтобы жители, которым предстоит переселение, могли заранее выбрать тот дом, тот этаж, ту квартиру, которую они хотят получить взамен имеющихся. Тогда сразу отпадёт вопрос о том, сколько вариантов помещений надо предложить человеку на выбор и исключится нажим на собственника, абсолютно незаконный при выборе конкретного помещения, которое он, как собственник, имеет право выбирать столько, сколько он захочет. Единственное ограничение, которое может быть наложено, поскольку оно разумно,– срок освобождения помещения до начала сноса дома.
Снос домов предпочтительно выполнять по функциональным зонам. Это даст возможность застраивать их по-новому, застраивать удобно, не будучи связанными с домами, которые там стоят сегодня. Однако, при этом должны быть сохранены объекты, представляющие историческую, архитектурную, культурную ценность, подлежащие охране. Необходимо также сохранить некоторое количество домов периода индустриального домостроения как память для потомков.
О выборе помещений. Начинать надо с определения пределов превышения площадей новых помещений над прежними, предоставляемых бесплатно и по сниженной цене. Например, установить, что собственники, переезжающие на новое место жительства по программе реновации, имеют право получить бесплатно жилую площадь, равную по площади той, какую они имели прежде, с превышением, например, до 5 м2.Если же собственнику, по его желанию, предоставляется бóльшая площадь, то она предоставляется ему за плату. Вопрос о размере этой оплаты подлежит обсуждению. Она может быть рыночной, что не очень правильно, она может быть просто по себестоимости, что тоже не совсем верно. Представляется наиболее целесообразной цена по себестоимости с небольшой наценкой, величина которой тоже подлежит обсуждению. Необходимо выбрать наиболее приемлемый для жителей, строителей и города вариантВ этом случае не будет споров надо сносить или не надо сносить, все будут стоять за то, что сносить надо.
Во-вторых, жилплощадь должна предоставляться,преимущественно, в домах, строящихся по программе реновации,по желанию людей: либо на месте сносимого дома, если другой жилой дом строится там, либо на близком расстоянии от него, либо вообще в другом районе. Никаких волевых решений, никаких ограничений в количестве адресов, предлагаемых для расселения, быть не должно, в этом нет никакой необходимости. Люди должны иметь возможность выбирать сами из всего списка новостроек. Они ведь собственники.
Это исключит для них дополнительные расходы на повторные обмены и переезды туда, где они хотят жить долго. Это не создаст никому никаких трудностей. Именно так вступали во второй половине прошлого века вжилищные и гаражные строительные кооперативы. Выбор квартир целесообразно начатьпосле того, как появится большое количество проектов в разных местах города,подобно онлайн бронированию мест в самолетах. И не надо ограничивать людей временем в 60 или 90 дней для выбора. Никаких обязаловок в виде нескольких смотровых ордеров быть не может. Собственники должны сами выбирать то место, где они планируют жить.Предельный срок для них должен определяться от даты начала сноса дома. Например, за один-два месяца. Заранее нужно только составить списки желающих получить новое жильё на месте сносимого: в этом же районе, в других местах, что сделать несложно. Это позволит определиться, где жилые дома надо строить в первую очередь. В случае точечного сноса отдельных домов, решение на снос принимает Общее собрание собственников помещений в этом доме, если же Генпланом предусмотрена реновация территории, то на снос домов в таких случаях необходимо частично распространить порядок изъятия недвижимого имущества для государственных нужд. Нельзя, изменяя кардинально вид какого-либо квартала, оставлять какое-то количество домов, выпадающих из концепции этого квартала.
Далее.
Во всех случаях, прежде чем начинать снос и выселение людей, с каждым из собственниковжилых и нежилых помещений должен быть заключён договор по типовой форме, которая заранее учитывала бы, какую конкретно квартиру, какое новое нежилое помещениеив каком доме получит тот или иной собственник. Лучше всего здесь может подойти договор мены, приложением к которому должен быть план квартиры с адресом и подробной её характеристикой. Собственник ни на минуту не должен оставаться без своей собственности, ибо иначе он вполне может лишиться её навсегда.
Аналогично, с каждым нанимателем и арендатором помещений до их выезда должны заключаться договора, в которых также должны быть прописаны все характеристики предоставляемых им помещений и условия найма или аренды, соответственно.
Что касается нанимателей, то им нужно оставить возможность выбора будущего места своего жительства на тех же условиях, но во вторую очередь. Естественно, у них не будет возможности приобретения дополнительной жилплощади, если они остаются нанимателями. Если наниматели приватизируют или выкупят свои квартиры до заключения договора мены, они участвуют в обмене как собственники. Если остаются нанимателями, то получают квартиры по социальным нормам, установленным для конкретного субъекта Федерации, со всеми вытекающими последствиями, но, повторимся, сам выбор квартиры им должен быть предоставлен.
Именно на стадии заключения договоров с собственниками, нанимателями или арендаторами помещений в многоквартирном доме надо с каждым из них определить, в каком виде должны им передаваться новые помещения: с полной отделкой, которую он тут же начнёт переделывать, вообще без отделки или с частично выполненными отделочными работами и установленным оборудованием. Всё это должно заранее прописываться в индивидуальных договорах.
Общее собрание собственников должно создаваться до начала строительства дома гражданами, ставшими собственниками помещений в нём.
Необходимо предоставить гражданам через представителейОбщего собрания и нанятых им специалистов право осуществлять технический надзор во время строительства нового жилья.
Как только в доме, строительство которого еще не начато, появляется второй собственник, создается, как это предусмотрено законом, Общее собрание собственников, которое берет на себя контроль за ходом строительства и его качеством. Оно участвует в рассмотрении и приёмке строительной документации дома. Оно, а не строительная организация, нанимает специалистов для осуществления технического надзора над всеми этапами строительства. Заключается трехсторонний договор между Общим собранием, гражданином, берущим на себя обязанность осуществления технического надзора, и строительной организацией, которая будет выполнять работы в доме (генеральный подрядчик). При этом, выплачивать заработную плату за осуществление технического надзора строительная организация будет из сумм, заложенных в смету на эти цели, только после получения акта выполненных работ, подписанного исполнителем и представителями Общего собрания. Это исключит практикуемый сегодня порядок, когда такой надзор осуществляют сами строительные организации, а человек, осуществляющий надзор, появляется на стройке лишь изредка, а то и вовсе в конце строительства расписывается в журнале за то, что он, якобы, каждый день наблюдал за его ходом. Поэтому огромное количество нарушений проектов и технических норм, допущенных строителями, особенно на стадии скрытых работ, остаётся неустранённым и проявляется позднее во время эксплуатации здания. Если собственникипомещений будут сами контролировать строительные работы и участвоватьв сдаче дома в эксплуатацию качество строительства будет иным.
Качество, качество и еще раз качество – вот что должно быть во главе угла.
Если выполнить все эти простые условия, а это вполне возможно, будут сразу решены несколько проблем:
города и посёлки обновятся, станут краше и удобнее для жизни;
граждане получат новое современное жильё в хорошо спланированных микрорайонах;
в данном случае исключается обычная для последнего времени отрицательная реакция граждан практически на любые масштабные проекты властей.
при разработке и осуществлении каких-либо новых масштабных программ, непосредственно затрагивающих права и законные интересы граждан,их идеологи и исполнители будут начинать работу с обсуждения концепций этих программ с гражданами и перестанут «подправлять» законодательство страны под свои интересы.
И последнее. Программа реновации в Москве перечёркивает результаты всех масштабных программ, осуществлённых властями города вопреки многочисленным протестам москвичей, чьи законные интересы и права грубо нарушались: реконструкцию дорожной сети, актуализацию межевания, капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Начинать-то надо было именно с создания хорошо продуманного и обоснованного Генерального плана и с реновации жилищного фонда. Интересно, кто ответит за выброшенные на ветер сотни миллиардов народных рублей и вернёт их в городской бюджет?
А.А. Рекант
24.04.17-28.06.17
Предложения по внесению поправок в нормативы в следующей статье.