Преимущества и недостатки кондоминиума
Основными преимуществами кондоминиума являются:
· Жильцы могут контролировать расход денежных средств, например, идущих на капитальный ремонт.
· В западных странах активно практикуется вложение средств в кондоминиум с целью их сбережения и получения прибыли (при условии роста цен).
· Высокая ответственность собственников за состояние своего и общего имущества.
· По совместно принятому на собрании решению владельцы недвижимости могут управлять общей собственностью, например, с целью получения дохода в пользу кондоминиума.
· В случае задолженностей по коммунальным платежам по совместному решению в отношении должников могут применяться индивидуальные подходы.
· Жильцы принимают участие в установлении размеров платежей на содержание и текущий ремонт общего имущества, определяют, что необходимо сделать.
· В случае спорных ситуаций правовая защита осуществляется эффективней в отношении кондоминиума в целом.
Недостатки кондоминиума:
· Сложная процедура регистрации кондоминиумов, которая потребует затрат времени и средств.
· Высокие расходы собственников на содержание и ремонт жилья и придомовой территории.
Порядок создания кондоминиума
1. Подготовительные мероприятия, включающие опросы жильцов, сбор необходимых документов.
2. Проведение общего собрания, на котором принимается Устав, выбираются председатель и члены правления кондоминиума.
3. Государственная регистрация кондоминиума, получение регистрационных документов, открытие расчетного счета, на который будут поступать все платежи.
3Товариществом собственников жилья – это юридическое лицо, некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
4Под собственностью понимается категория общественных отношений в виде материальных и нематериальных объектов на правах коллективного или индивидуального владения, пользования и распоряжения этими объектами.
Право собственности в РФ основано на совокупности юридических норм, закрепляющих и охраняющих права субъектов на пользование и распоряжение объектами собственности в рамках действующего законодательства. Отношения собственности представляют собой взаимоотношения между субъектами общества, возникающие в процессе производства, распределения, обмена и потребления материальных и нематериальных благ при их коллективном или индивидуальном присвоении и отчуждении.
Формы собственности, существующие в РФ, подразделяются на следующие виды:
· государственную федеральную – природные богатства, включенные в хозяйственный оборот, средства производства, информация – все то, что находится в ведении и распоряжении государства и под его ответственностью;
· государственную региональную – все то же самое, переданное субъектам Федерации;
· муниципальную собственность, находящуюся в ведении местных органов самоуправления;
· частную;
· общественных организаций.
По численному признаку собственность делится на следующие виды:
· индивидуальную (личная или частная);
· групповую;
· общественную.
Индивидуальная собственность – собственность, в пределах которой субъект собственности определен как физическое лицо, индивид, обладающий правом (в рамках законодательства) распоряжения принадлежащим ему объектом собственности или долей объекта.
Частная собственность – это объекты индивидуальной собственности, предоставляемые в пользование и потребление за определенную плату другим лицам, т. е. выступающие как товар или капитал.
Личная собственность не может выступать как товар, предоставляемый за отдельную плату, и не служит источником доходов.
Другая основная форма собственности – групповая, представлена совокупность групп собственников (хозяйственное общество, предприятие, компания, государственный орган, общественная организация).
В пределах общей собственности могут быть определены доли каждого собственника. Такая общая собственность называется долевой собственностью. Если такие доли в общей собственности не определены, имущество находится в совместной собственности. Гражданским законодательством РФ установлена презумпция общей долевой собственности. Это означает, что при отсутствии в законе специальных положений о характере вещного права сособственников на имущество, их общая собственность считается долевой. Случаи установления общей совместной собственности должны быть специально предусмотрены законом, как это сделано, например, в отношении имущества супругов или крестьянского (фермерского) имущества
Ремонт здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению его физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Система планово-предупредительного ремонта включает текущий и капитальный ремонты.
Текущий ремонт здания выполняется с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, поддержания эксплуатационных показателей.
Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капитальный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.
Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы составляются в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях.
Капитальный ремонт производится с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Капитальный ремонт включает в себя устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.
Система планово-предупредительных ремонтов
Существуют два варианта капитального ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появления неисправности, и профилактически-предупредительный, когда ремонт выполняют до появления отказа, т.е. для его предупреждения. Второй вариант является экономически целесообразным — на основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая бы обеспечила безотказное содержание помещений. В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание обоих вариантов.
Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики — предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены.
Ремонт назначают в зависимости от срока эксплуатации, а объем ремонтных работ определяют по техническому состоянию.
Накопленные статистические данные позволяют для различных конструкций и схем зданий, материалов, сроков эксплуатации определить параметры плотности распределения времени наступления отказов и сроки назначения конструкций на ремонт.
6Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта.
Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).
Таблица 1. Классификация жилых зданий по капитальности
| Группа зданий | Характеристика здания и конструктивных элементов | Срок службы здания, лет |
| I | Здания каменные, особо капитальные; фундаменты — каменные и бетонные; стены — каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия — железобетонные | |
| II | Здания каменные, обыкновенные; фундаменты — каменные; стены — каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия — железобетонные или смешанные, а также каменные своды по металлическим балкам | |
| III | Здания каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | |
| V | Здания сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные, фахверковые; фундаменты — на деревянных стульях при бутовых столбах; стены — каркасные и др.; перекрытия — деревянные | |
| VI | Здания каркасно-камышитовые, из досок и прочие облегченные |
Таблица 2. Классификация общественных зданий по капитальности
| Группа зданий | Вид зданий, материалы фундаментов, стен, перекрытий | Срок службы здания, лет |
| I | Здания каркасные, с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каркаса каменными материалами | |
| II | Здания особо капитальные, с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | |
| III | Здания с каменными стенами из штучных камней или крупных блоков; колонны и столбы — железобетонные или кирпичные; перекрытия — железобетонные или каменные своды по металлическим балкам | |
| IV | Здания со стенами облегченной (каменной) кладки; колонны и столбы — железобетонные; перекрытия — деревянные | |
| V | Здания со стенами облегченной кладки; колонны и столбы — кирпичные или деревянные; перекрытия — деревянные | |
| VI | Здания деревянные; стены — бревенчатые или брусчатые | |
| VII | Здания деревянные каркасные, щитовые | |
| VIII | Облегченные здания | |
| IX | Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговли |
Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы:
· фундаменты бетонные 100-125 лет
· стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет
· перекрытия железобетонные 100-125 лет
· перекрытия деревянные 60 лет
· полы из керамической плитки 80 лет
· полы паркетные 50 лет
· полы дощатые 30-40 лет
· деревянные стропила и обрешетка 50 лет
· кровля из керамической черепицы 80 лет
· кровля из асбестоцементных листов 30 лет
· окна и двери в наружных стенах 40 лет
· элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет
Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.
Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.
7В строительной практике различают понятия «здание» и «сооружение».
Сооружением принято называть все, что искусственно возведено человеком для удовлетворения материальных и духовных потребностей общества.
Зданием называется наземное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для того или иного вида человеческой деятельности.
Таким образом понятие «сооружение» включает в себя и понятие «здание». В практической деятельности принято все прочие сооружения, не относящиеся к зданиям, относить к так называемым инженерным сооружениям, предназначенным для выполнения сугубо технических задач.
Классификация зданий.
Здания в зависимости от назначения подразделяют на:
- гражданские (жилые дома, общественные здания)
- промышленные (заводы, фабрики котельные)
- сельскохозяйственные (птицефермы, свинарники, овощехранилища)
По этажности здания делят на одноэтажные и многоэтажные. В гражданском строительстве различают здания малоэтажные (1-3 этажа), многоэтажные (4-9 этажей) и повышенной этажности (10 и более). В зависимости от расположения этажи бывают надземные, цокольные, подвальные и мансардные (чердачные).
По степени распространения различают здания: массового строительства (возводимые как правило по типовым проектам) и уникальные – музеи, театры и т.п. (возводимые по индивидуальным проектам)
По капитальности здания и инженерные сооружения делятся на 4 класса в зависимости от прочности, капитальности, наружной и внутренней отделки, внешнего архитектурно-художественного оформления и внутреннего благоустройства, а также эксплуатационных требований к ним. К I классу относят постройки, к которым предъявляются повышенные требования, а к IV- постройки с минимальными требованиями.
По долговечности (срок службы конструкций без потери требуемых качеств при заданном режиме эксплуатации и в данных климатических условиях) здания делятся на 3 степени:
I- срок службы более 100 лет
II- от 50 до 100 лет
III- от 20 до 50 лет
По огнестойкости здания разделяют на 5 степеней, в зависимости от степени возгорания и предела огнестойкости конструкций. Наибольшую огнестойкость имеют здания I степени, а наименьшую – V степени. К зданиям I, II (стены, опоры, перекрытия и перегородки несгораемые), III (стены и опоры несгораемые, а перекрытия и перегородки трудносгораемые) степени огнестойкости относятся каменные здания; к IV – деревянные оштукатуренные, к V – деревянные неоштукатуренные (по противопожарным требованиям должны быть не более двух этажей)
По взрывопожарной и пожарной опасности (в зависимости от веществ находящихся в помешении)здания подразделяются на категории А,Б, В1-В4, Г, Д. Категории А и Б относятся к числу взрывоопасных. Категории В1-В4 являются пожароопасными (1,2,3,4 – в зависимости от удельной пожарной нагрузки на участке и способа размещения участка пожара в помещении). Категории Г и Д (наличие не горючих веществ в горячем и холодном состоянии) – невзрывопожарноопасные.