Классификация эксплуатационных требований

Эксплуатационные требования подразделяются на общие и специальные.

Общие требования предъявляются ко всем зданиям, специальные – к определенной группе зданий, отличающихся назначением или технологией производства. Общие и специальные эксплуатационные требования содержатся в нормах технических условиях на проектирование зданий.

Специальные требования, определяемые назначением здания, отражаются в техническом задании на проектирование.

Эксплуатационные требования предъявляются к зданиям исходя из принятых объемно-планировочного и конструктивного решений, предусматривающих минимальные затраты на техническое обслуживание и ремонт конструкций и инженерных систем.

При проектировании зданий и сооружений необходимо обеспечить ряд требований:

• конструктивные элементы и инженерные системы должны обладать достаточной безотказностью, быть доступными для выполнения ремонтных работ, устранения возникающих неисправностей и дефектов, быть доступными для регулировки и наладки в процессе эксплуатации;

• конструктивные элементы и инженерные системы должны иметь одинаковые или близкие по значению межремонтные сроки службы;

• документов;

• соблюдение санитарно – гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Основными конструктивными элементами, по которым определяется срок службы всего здания, являются наружные стены и фундамент. Остальные конструкции подвергаются замене.

В современных зданиях увеличилось число конструктивных элементов, срок службы которых равен сроку службы основных.

3.Параметрами эксплуатационных качеств(ПЭК)

Эксплуатационные качества в зданиях разного назначения оцениваются по-разному; различными эксплуатационными характеристиками обладают и конструкции из разных материалов. Например, оптимальная величина влажности материала стен, утеплителя покрытий: для кирпича – менее 4%, для керамзита и керамзитобетона—менее10%.

 

Температура внутренней поверхности стен зданий должна быть согласована с температурой воздуха в помещении отличаться от нее не более чем на 6°С, а лучше на 1-3°С, иначе на поверхности стен будет осаждаться конденсат.

Гигиенисты установили допустимое снижение температуры воздуха в жилых помещениях: зимой в умеренном климате при влажности воздуха в помещениях 30 - 45% и температуре его20 - 21°С допустимо снижении ее до 19°С; это позволяет более точно определить минимальную толщину наружной стены, чтобы на ней не осаждался конденсат

Систематическое изучение работы конструкций зданий, их эксплуатации позволяют совершенствовать нормы их проектирования, научно обосновать значения параметров определенных эксплуатационных качеств.

Под параметрами эксплуатационных качеств (ПЭК) зданий следует понимать научно обоснованные характеристики (одну или несколько) конструктивного элемента. По их значениям рабочие и государственная комиссии принимают в эксплуатацию здания, замеряя фактические значения параметров, которые персоналу эксплуатационной службы надлежит поддерживать на заданном уровне своими методами и средствами.

Эксплуатационную пригодность каждого здания определяют две группы ПЭК:

1-я группа - параметры, характеризующие физико-техническое состояние, долговечность: показатели прочности и допустимой деформативности, раскрытия трещин, герметичности, теплозащиты и т.п.;

2-я группа - параметры, характеризующие моральную долговечность: показатели соответствия здания современному назначению по площади, высоте, объему, инженерному оборудованию, архитектурным критериям и т.п.

Такая система является научно обоснованной базой строительства зданий потому, что результаты работы на каждом из трех основных этапов (проектирование, возведение и эксплуатация) проверяются значениями ПЭК: при проектировании – сопоставлением с нормами и расчетами по утвержденным методикам; при возведении – с проектом и ПЭК, зафиксированными в нем; при эксплуатации – сопоставлением фактических значений ПЭК, замеренных приборами, с проектными. Эти параметры будут разными для зданий различного назначения.

9Содержание системы технической эксплуатации объектов жилищного фонда зависит от социально-экономических условий и предпосылок для устойчивого поддержания стандартов жилища в населенном пункте, т. е. от перечня, состава и периодичности работ или стандартов эксплуатации.

Анализ состава основных работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда позволяет выявить четыре наиболее характерные группы работ, которые по своей значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем дома, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют соответствующий уровень стандарта эксплуатации.

К первой группе следует отнести работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме. Эти работы должны выполняться в обязательном порядке. Этот стандарт определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилья, обеспечивающие безаварийную эксплуатацию и выполнение только тех работ, которые связаны с надежностью и безотказностью работы конструкций и инженерного оборудования.

Ко второй группе относятся работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением дома, т. е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Как правило, эти работы связаны с надежным функционированием инженерных систем и безаварийной эксплуатацией дома и в совокупности определяют пониженные (на 25% по отношению к нормативу) требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда. При этом невыполнение отдельных работ не связано с безопасностью и жизнеобеспечением проживания людей. Такие работы осуществляются по мере достижения необходимого уровня финансирования в надежде, что ожидаемый экономический рост создаст предпосылки для перехода к следующей группе стандартов.

К третьей группе (базовый стандарт эксплуатации) относятся работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100-процентный объем, качество и необходимая периодичность работ.

Четвертая группа определяет не только выполнение всех работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, соответствующее третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания. В условиях ограниченности финансовых ресурсов и платежеспособного уровня населения повышенный (четвертый) стандарт эксплуатации не может быть реально обеспечен в домах государственной и муниципальной собственности. Данный стандарт эксплуатации может быть ориентирован на дома, находящиеся в частной собственности.

Дифференцированный подход к определению потребности в работах по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда проявляется в определении четырех групп стандартов эксплуатации, отличающихся разными видами, составами и периодичностью работ. Эти различия не должны затрагивать те виды работ, которые связаны с нарушением безопасности проживания и систем жизнеобеспечения дома, а касаются в основном работ, создающих различные условия и уровень комфортности проживания.

Невыполнение работ, связанных с комфортностью проживания, увеличением нормативных сроков межремонтного периода, возможно при снижении нормативного финансирования только до уровня, определенного стандартами эксплуатации первой группы.

При оценке технического состояния инженерного оборудова­ния зданий и сооружений устанавливается величина физическо­го и морального износа. Внутридомовые водопроводные и водоотводящие системы, отопительное оборудование, арматура и сети отопления и горячего водоснабжения, системы вентиляции и кон­диционирования подлежат полной замене при физическом износе 61% и более.

Физический износ на момент его оценки выражается соотно­шением стоимости объективно необходимых ремонтных мероп­риятий, устраняющих повреждения инженерного оборудования, и их восстановительной стоимости. Физический износ систем или их участков оценивается путем сравнения признаков износа, вы­явленных в результате визуального и инструментального обсле­дования, с их значениями.

 

Признак	Физический износ, %	Примерный состав работ
Ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляции магистралей и стояков	0-20	Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции трубо­проводов (местами)
Капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры; нарушение рабо­ты отдельных полотенце сушителей (течи, нарушение окраски, следы ремонта); нарушения теплоизоляции магистралей и стояков; поражение кор­розией отдельных мест магистралей	21-41	Частичная замена запор­ной арматуры и отдельных полотенцесушителей, за­мена в отдельных местах трубопроводов маги­стралей, восстановление теплоизоляции
Неисправность смесителей и запор­ной арматуры; следы ремонта трубо­проводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков); неудовлетворительная работа поло­тенце сушителей; значительная корро­зия трубопроводов	41-60	Замена запорной арма­туры, смесителей, поло­тенце сушителей; части­чная замена трубопрово­дов магистралей и стояков
Неисправность системы: выход из строя запорной арматуры, смеси­телей, полотенце сушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов системы	61-80	Полная замена системы
Ослабление сальниковых набивок и прокладок кранов и запорной ар­матуры; в некоторых смывных бач­ках имеются утечки воды, повреж­дение окраски трубопроводов в отдельных местах	0-20	Набивка сальников, смена прокладок в запорной арма­туре, ремонт и регулировка смывных бачков
Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры; от­дельные повреждения трубопрово­дов (свищи, течи); поражение коррозией отдельных участков трубопроводов; утечки воды в 20% приборов и смывных бачков	21-40	Частичная замена кранов и запорной арматуры, ремонт отдельных участков трубо­проводов, восстановление окраски трубопроводов
Расстройство арматуры и смывных бачков (до 40%); следы ремонта трубопроводов (хомуты, заварка, замена отдельных участков); значи­тельная коррозия трубопроводов; повреждение до 10% смывных бачков (трещины, потеря крышек, рукояток)	41-60	Замена запорной арматуры, частичная замена смывных бачков, замена отдельных участков трубопроводов, окраска трубопроводов
Полное расстройство системы, вы­ход из строя запорной арматуры, большое число хомутов, следы за­мены отдельными местами трубо­проводов, большая коррозия эле­ментов системы, повреждение до 30% смывных бачков	61--60	Полная замена системы
Ослабление мест присоединения прибо­ров; повреждение эмалированного покры­тия моек, раковин, умывальников, ванн на площади до 10% их поверхности; тре­щины в трубопроводах из полимерных материалов	0-20	Уплотнение соединений, ремонт труб местами
Наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества; пов­реждение эмалированного покрытия моек, раковин, умывальников, ванн до 20% их поверхности; повреждение керамических умывальников и унитазов (сколы, тре­щины, выбоины) до 10% их количества; повреждения отдельных мест чугунных трубопроводов; значительное поврежде­ние трубопроводов из полимерных мате­риалов	21-40	Заделка мест присоеди­нения приборов и ремонт чугунных трубопроводов в отдельных местах, ча­стичная замена перхлор-виниловых (ПХВ) трубо­проводов; замена отдельных приборов
Массовые течи в местах присоединения приборов; повреждение эмалированного покрытия моек, раковин, ванн, умываль­ников до 30% их поверхности; поврежде­ние керамических умывальников и унита­зов до 20% их количества; повреждение чугунных трубопроводов, массовые повре­ждения трубопроводов из полимерных материалов	41-60	Частичная замена трубо­проводов и приборов, замена ПХВ - трубопроводов
Неисправность системы; повсеместные повреждения приборов; следы ремонтов (хомуты, заделка и замена отдельных участков)	61-80	Полная замена системы
Мелкие повреждения в стволе, застре­вание загрузочных клапанов	0-20	Устранение мелких повре­ждений
Неисправность загрузочных клапанов, неплотность в раструбных соедине­ниях, отдельные пробоины в стволе мусоропровода, коррозия металли­ческих частей	21-40	Ремонт загрузочных кла­панов, зачеканка растру­бов, постановка бандажей в местах пробоин в стволе
Отсутствие или поломка металлических деталей загрузочных люков, большие пробоины и расшатывание соединений участков ствола, поломка бункера с ши­берами, неисправности в стечках венти­ляционной камеры мусоропровода	41-60	Ремонт ствола с вставкой отдельных участков и сме­ной загрузочных устройств, перекладка вентиляцион­ной камеры мусоропро­вода
Полное расшатывание ствола мусоро­провода, отсутствие или поломка за­грузочных устройств, разрушение вентиляционной камеры и неисправ­ности в камере мусоросборника	61-80	Полная замена ствола и вентиляционной камеры, ремонт камеры мусоро­сборника

Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы Ф уточняется расчетным путем на основании сроков эксплуатации Тэкспл отдель­ных элементов по графикам, приведенным. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

12 Организационные мероприятия обеспечения надежности здания

Организационные методы повышения надежности направлены на предотвращение отказов и уменьшение их последствий, основываясь на принципе снижения вероятности возникновения отказа. Они включают в себя разработку необходимых стандартов предприятия, правил технической эксплуатации инженерного оборудования, положений о проведении текущих и капитальных ремонтов, положений об ответственности за эксплуатацию инженерного оборудования. Так как вероятность безотказной работы является функцией времени, то чем дольше элемент эксплуатируется, тем больше вероятность его отказа. Своевременное проведение предупредительных мероприятий (ремонтов, технического обслуживания) в оптимальный с экономической точки зрения период приведет к повышению безотказной работы элемента. С другой стороны в случае наступления отказа необходимо стремиться к минимизации времени его существования, чего можно добиться грамотной организацией работы эксплуатационной службы. Основные эксплуатационные мероприятия: согласно «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда» техническая эксплуатация включает в себя:

Управление жилищным фондом:

а) организацию эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовку к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт;

Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

13 Виды морального износа

Моральный износ (старение) зданий и сооружении различают двух форм: Моральное старение, или износ сооружений, различают двух форм — первой (М₁) и второй (М₂).

Моральный износ зданий первой формы М₁ — это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, то есть обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже.

М₁ = (1-φ) • Ссm = П₁ • Ссm

где М₁ абсолютная величина обесценивания в рублях.

П₁ - показатель первой формы морального износа

Ссm - стоимость аналогичного старого сооружения

φ - отношение стоимости аналогичных, нового Сн и старого Ссm сооружений.

Моральный износ зданий второй формы М₂ — это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям.

В то время, как моральный износ первой формы практически не связан с дополнительными затратами, моральный износ второй формы требует более 25% стоимости ремонтных работ. Величину морального износа второй формы оценивают путём сравнивания восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, которое рассчитывается следующим математическим путём

М₂ = П₂ • С=Км

где С - первоначальная стоимость сооружения в рублях.

П₂ - показатель второй формы морального износа сооружения

Км - капитальные вложения в реконструкцию, вызванные моральным старением, в руб.

Устранение морального износа второй формы необходимо проведение капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства.

Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет.

14 Долговечность – это 1) в строительстве – срок эксплуатации сооружения или здания; 2) свойство объекта поддерживать работоспособность в течение срока, который обусловлен техническими характеристиками и условиями эксплуатации или вплоть до исполнения определенного объема работы. Оценку долговечности проводят на основе ускоренных моделей старения образцов испытуемых материалов (облучение, перепады температур, высокая влажность и так далее), которые дают возможность прогнозировать срок службы композиции или испытуемого материала в дальнейших условиях эксплуатации.

5.1 Долговечность – свойство изделия сохранять работоспособность до предельного состояния с не обходимыми перерывами на ремонт. Предельное состояние определяется степенью разрушения изделия, требованиями безопасности или экономическими соображениями. Долговечность строительных изделий измеряют сроком службы без потери эксплуатационных качеств в конкретных климатических условиях и в режиме эксплуатации. Например, для железобетонных конструкций нормами предусмотрены три степени долговечности: 1-ая - не менее 100 лет, 2-ая – не менее 50 лет, 3-я - не менее 20 лет. Долговечность определяется совокупностью физических, механических и химических свойств материала. Ее нужно оценивать применительно к конкретным условиям эксплуатации. О долговечности судят, подвергая материалы испытаниям, которые по возможности воспроизводят воздействия в натуре. Моделирование воздействий среды в условиях лабораторных испытаний достаточно сложная задача. Лабораторные испытания сочетают с натурными испытаниями

15Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров.

16Моральная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.
Существует также понятие оптимальной долговечности, а именно, срока службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.
В ходе эксплуатации здания и сооружения подвергаются воздействию многочисленных природных и технологических факторов, учитываемых в рабочем проекте при выборе материалов, конструкций и т.п. Однако на практике соответствие фактических характеристик строительных материалов и конструкций может существенно отличаться от нормативных, в результате чего суммарное воздействие многих факторов может привести к ускоренному износу сооружений.

17 Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ — это утрата ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно утрачивают свои эксплуатационные качества. Под утратой технико-эксплуатационных качеств понимается снижение конструктивными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды.

В теории различают две стадии физического износа здания: устранимый и неустранимый.

Первая стадия физического износа характеризуется ухудшением технико-экономических показателей эксплуатации здания. На этой стадии снижение потребительских качеств является следствием увеличения потока отказов в работе конструктивных элементов и инженерных систем здания, в результате этого сокращается срок эксплуатации объекта, увеличиваются эксплутационные затраты (затраты на техническое обслуживание, текущий ремонт и т.д.). Признаком неустранимого физического износа является то, что дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям обеспечения требований безопасной эксплуатации объектов жилищного фонда.

При эксплуатации сооружений различают силовое воздействие нагрузок, вызывающее объемное напряженное состояние, и агрессивное воздействие окружающей среды, в результате чего сооружения быстро изнашиваются и выходят из строя.

Агрессивной является среда, под воздействием которой изменяются структура и свойства материалов. Это приводит к непрерывному снижению прочности и разрушению структуры: такое разрушение называется коррозией.

Агрессивность или пассивность среды не имеют универсального характера, т. е. они могут меняться ролями: в одних условиях определенная среда агрессивна, в других — она же пассивна. Так, теплый влажный воздух весьма агрессивен по отношению к стали, а бетон он упрочняет.

Газовые среды — это такие соединения, как сероуглерод (CS2), углекислый газ (С02), сернистый газ (S02) и др. Их агрессивность характеризуют три главных показателя: вид и концентрация газов, их растворимость в воде, влажность и температура газов.

Жидкие среды — это растворы кислот, щелочей и солей, а также масла, нефть, растворители и др. Агрессивность таких сред определяется тремя показателями: концентрацией агрессивных агентов, их температурой, скоростью движения или величиной напора у поверхности конструкции. Коррозионные процессы протекают более интенсивно в жидких агрессивных средах.

 

Твердые среды — это пыль, грунты и т. п. Их агрессивность оценивается четырьмя показателями: дисперсностью, растворимостью в воде, гигроскопичностью и влажностью окружающей среды. Особенно активную роль в твердых средах играет влага.

18 4.Методы определения физического износа

Физический износ – это постепенная частичная или полная потеря зданием, его элементами с течением времени первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, приводящих к снижению стоимости здания в целом. Физический износ конструктивных элементов здания, а также здания в целом оценивается для обоснования необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. Замена конструктивных элементов и инженерного оборудования любых систем здания осуществляется с учетом их фактического состояния, для оценки которого используют следующие методы:

- аналитический (анализ документации – содержание договоров, актов проверки на прочность, герметичность и т.д., актов сдачи-приемки ремонтных работ, журналов диспетчерских служб

и других документов);

- социологический (опрос или интервьюирование потребителей);

- визуальный метод;

- инструментальный метод.

Для количественной оценки физического износа здания и его элементов применимы визуальный и инструментальный методы. Визуальный (органолептический, экспертный) метод заключается в качественной оценке состояния элементов и помещений здания при внешнем осмотре специальной комиссией, которая оценивает состояние основных элементов здания: фундаменты, стены, перекрытия, крышу и кровлю, полы, столярные изделия (двери, окна), отделочные работы, фасад, санитарно-технические устройства. Используя стандартизированные таблицы для определения процента износа каждой конструкции путем сравнения конкретных признаков (дефектов и повреждений), выявленных в результате обследования со значениями, приведенными в ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», определяют физический износ всего здания. Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле