Задачи сложные, поэтому один человек заранее дома решает одну задачу, и освобождается от остальных блоков заданий в рамках семинара.

Задание к 22 и 29 ноября 2018 года на семинары по особенной части гражданского права

 

Семинар 8. Договор найма жилого помещения

Блок заданий 1. Решение задач из сборника задач по гражданскому праву под ред. Ем В.С, Козлова Н.В. Часть II.

Тема. 15 задач.

Задача 1. Супруги Иваникины являлись работниками ПАО «Технострой» и вместе с малолетней дочерью проживали в комнате в об­щежитии, принадлежащем ПАО «Технострой».

Городской администрацией было принято решение о предостав­лении семье Иваникина двухкомнатной квартиры.

Иваникины отказались от вселения в данную квартиру на том основании, что квартира находится далеко от места их работы. Но­вый дом, в котором им предоставлена квартира, и заводские цеха ПАО «Технострой» находятся в противоположных концах города, на окраинах, куда не ходит городской транспорт, что крайне неудобно, особенно при работе в ночную смену. Между тем, их общежитие расположено близко от места их работы, а также от заводского детского сада, который посещает их дочь. В микрорайоне, где рас­полагается общежитие, начато строительство многоквартирного жилого дома, заказчиком которого выступает городская админист­рация. По сообщениям прессы, часть квартир в этом доме предна­значена для предоставления очередникам. Иваникины заявили, что они согласны подождать, и просили предоставить им квартиру в строящемся доме.

В городской администрации Иваникину ответили, что решение о предоставлении ему жилья отменено не будет, поскольку для этого отсутствуют правовые основания. Более того, Иваникин уже снят с учёта в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Доводы Иваникиных значения не имеют, тем более что решение о предоставлении квартир в строящемся доме по договору социаль­ного найма еще не принято, а сообщения в прессе основаны на не­проверенной информации. Если Иваникины не вселятся в предос­тавленное им жилое помещение, администрация обратится в суд с требованием об обязании Иваникина заключить договор социаль­ного найма.

ПАО «Технострой» потребовало от Иваникиных освобождения комнаты в общежитии в связи с предоставлением семье отдельной квартиры.

Обязана ли семья Иваникиных вселиться в квартиру, предоставляемую им местной администрацией?

 

Задача 2. Городская администрация вынесла решение о предостав­лении Потряскину с семьей из четырех человек (жена, сын, дочь и мать жены) трехкомнатной квартиры.

Спустя два дня в адрес администрации поступило письмо от сосе­дей Потряскина, в котором сообщалось, что Потряскин, добиваясь получения бесплатного жилья, скрыл тот факт, что его дочь полгода тому назад вышла замуж и уехала на постоянное место жительства в другой город вместе с мужем. Мать жены только зарегистрирована как проживающая на площади Потряскина, а в действительности ни­когда в его квартире не проживала, поскольку постоянно живет в де­ревне, где имеет собственный дом, и только изредка приезжает в гос­ти к Потряскину на неделю-другую.

Поскольку проведенной проверкой подтвердились сообщенные в письме факты, администрация отменила свое решение о предостав­лении Потряскину и его семье квартиры.

На следующий день обнаружилось, что Потряскин уже подписал договор с эксплуатирующей организацией и получил ключи от квар­тиры, хотя занять ее еще не успел.

Заместитель главы администрации позвонил начальнику экс­плуатирующей организации и приказал не пускать Потряскина в квартиру.

Правомерны ли действия заместителя главы администрации? Можно ли отменить решение о предоставлении квартиры, и если да, то на каком основании?

 

Задача 3. По решению районной администрации ООО «Хачапури» (арендатору) для размещения продуктового магазина и склада было предоставлено в аренду нежилое помещение, расположенное на пер­вом этаже многоквартирного жилого дома, большинство квартир в котором было предоставлено гражданам по договору социального найма.

Указанное помещение представляло собой трехкомнатную квар­тиру, которая в установленном порядке была переведена в категорию нежилых помещений.

Арендатор принял на себя обязательство провести ремонт и пере­устройство указанного помещения, а также холла первого этажа и подъезда. В частности, арендатор обязался установить новую входную дверь в подъезд, благоустроить во дворе дома детскую площадку и часть придомовой территории.

Вскоре от жильцов дома стали поступать жалобы, в которых ука­зывалось, что в результате ремонта, проведенного арендатором, был переделан вход в подъезд и заужены дверные проемы, вследствие чего стало трудно доставлять в подъезд крупногабаритные грузы. Вследст­вие ремонта системы отопления в помещении магазина расположен­ные над ним квартиры стали испытывать недостаток тепла, что осо­бенно ощущалось в холодное время года. Кроме того, для подъезда и разгрузки автотранспорта арендатор использует часть детской пло­щадки.

Заместитель главы администрации ответил, что железная дверь в подъезде установлена для обеспечения безопасности жильцов дома, а возложение соответствующих расходов на арендатора позволило сэкономить их собственные средства. Переустройство помещения магазина было проведено на основании согласованной в установлен­ном- порядке документации и сопровождалось получением необходи­мых заключений. Детская площадка сооружена жильцами самостоя­тельно, без проведения необходимых согласований и препятствует подъезду к дому грузового автомобильного транспорта. В любом слу­чае все претензии жильцов должны предъявляться непосредственно арендатору.

К кому и с какими требованиями вправе обратиться жильцы дома?

 

Задача 4. Жилищно-эксплуатационная организация обратилась с иском к Каприскину о взыскании задолженности в сумме 18373 руб. 74 коп. по оплате жилья и коммунальных услуг за четыре месяца, истек­шие с момента предоставления Каприскину на семью из двух человек двухкомнатной квартиры.

Каприскин иск не признал и предъявил встречный иск о зачете произведенных им затрат на ремонт и приобретение оборудования, необходимого для проживания в квартире, на общую сумму 47 539 руб. 32 коп. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате и за коммунальные услуги. В обоснование иска Капри­скин пояснил, что в предоставленной ему квартире ранее находился опорный пункт полиции.

В момент вселения Каприскиных в квартиру она пребывала в ан­тисанитарном состоянии: были загрязнены стены и потолок, оборва­ны обои, выломаны половицы, отсутствовали газовая плита, мойка на кухне, умывальник и ванна в ванной комнате.

В качестве доказательства проведенного ремонта Каприскин пред­ставил товарные чеки, подтверждающие его расходы на приобретение необходимого сантехнического оборудования и материалов (краски, обоев, клея и пр.).

Мировой судья удовлетворил иск жилищно-эксплуатационной организации и отказал Каприскину в удовлетворении встречного иска на том основании, что выполненный Каприскиным ремонт является текущим, проведение которого является обязанностью на­нимателя.

Правомерно ли решение суда? В каком состоянии наймодатель должен предоставить нанимателю жилое помещение по договору социального найма?

 

Задача 5. В соответствии с договором социального найма Свиридов проживал в двухкомнатной квартире, расположенной на 11-м этаже многоквартирного дома в Москве.

Во время текущего ремонта квартиры наниматель разломал стену, разделяющую кухню и вентиляционную шахту, и установил в образовавшейся нише электрическую плиту. На лестничной клетке он уста­новил металлическую дверь, отделившую его квартиру от двух квар­тир соседей. В органы местного самоуправления для получения со­гласия на перепланировку и переустройство помещений Свиридов не обращался.

В ответ на претензии соседей по лестничной клетке Свиридов заявил, что установка двери была вызвана поведением несовершен­нолетних детей соседей, которые постоянно собирают на лестнич­ной клетке шумные компании, оставляющие после посиделок грязь и мусор на лестничной клетке, лестничных пролетах и в лифто­вом холле. Сооруженная дверь перекрыла доступ только к черному ходу, не предназначенному для ежедневной эксплуатации, однако не создает никаких препятствий в пользовании соседскими кварти­рами, которые имеют выход не только на лестницу, но и в лифтовой холл.

Соседи, проживающие в квартирах, расположенных на нижних этажах под квартирой Свиридова, направили коллективное письмо в жилищно-эксплуатационную организацию с жалобами на неудоб­ства, возникшие вследствие перекрытия вентиляционной шахты.

Представителям жилищно-эксплуатационной организации, при­шедшим с проверкой обоснованности жалоб соседей, Свиридов отве­тил, что он не нуждается ни в каких одобрениях для проведения те­кущего ремонта в квартире, которая в установленном порядке была предоставлена ему для постоянного проживания. Вентиляционную шахту он перекрыл не полностью, а лишь частично, что не могло серьезно отразиться на правах соседей.

Какую ответственность будет нести Свиридов?

 

Задача 6. Борисова обратилась в мировой суд с иском к муници­пальному унитарному предприятию и районной администрации о взыскании 20 тыс. руб. Исковые требования она мотивировала тем, что в период с октября по апрель она исправно вносила плату за жилье и коммунальные услуги в размере 3500 руб. в месяц за трехкомнатную квартиру, относящуюся к муниципальному жилому фонду и занимаемую ее семьей по договору социального найма. Меж­ду тем, в указанный период времени, когда согласно распоряжению городской администрации в городе должно было функционировать центральное отопление, квартира Борисовой (как и весь дом) не ота­пливалась, отсутствовала горячая вода, а с 30 декабря по 3 января и с 20 по 24 февраля — и холодная. Также в феврале и в марте нерегу­лярно осуществлялся вывоз мусора, а в январе, во время сильных хо­лодов, по нескольку дней не работало запирающее устройство в подъ­езде и не закрывалась входная дверь.

В отзыве на иск предприятие и администрация указывали, что яв­ляются ненадлежащими ответчиками,, поскольку с сентября обслуживание дома, в котором проживает истица, осуществляется управляющей организацией — ООО «Твой дом» на основании реше­ния общего собрания собственников жилых помещений указанного дома. Ответчики указывали, что сумма исковых требований рассчита­на истицей исходя из месячной ставки платы за жилое помещение и коммунальные услуги, тогда как согласно исковому заявлению исти­це не была предоставлена только часть услуг.

В судебном заседании Борисова заявила, что выбор управляющей организации и решение о заключении с ней договора осуществлялись районной администрацией, причем без проведения конкурса. 90% жилых помещений в доме находится в муниципальной собственно­сти, а 10% приватизированы, однако общее собрание собственников помещений в их доме вообще не проводилось. Плата за жилое поме­щение и коммунальные услуги в течение всего указанного периода вносилась ею на счет финансового управления районной админист­рации.

Какое решение вынесет суд?

 

Задача 7. В соответствии с решением местной администрации 60-квартирный жилой дом подлежал капитальному ремонту, кото­рый по заключению архитектурно-строительной экспертизы должен был проводиться с отселением жильцов.

Семье Торпедина из трех человек, занимавшей по договору найма двухкомнатную квартиру, было предложено вместо переселения в дом маневренного фонда получить в постоянное пользование благоустро­енную квартиру, равную по плошали той квартире, которую они за­нимают, с заключением договора социального найма. Торпедины ре­шили посмотреть предлагаемую им квартиру.

Спустя два дня Торпедины получили сведения о том, что в доку­ментации на капитальный ремонт их дома предусмотрено улучшение планировки и увеличение на 6 кв. м жилой площади квартиры, кото­рую они занимают. В связи с этим Торпедины отказались от предло­женной им квартиры и согласились переехать в дом маневренного фонда, заявив, что после окончания капитального ремонта дома они рассчитывают вернуться в свою квартиру.

Через полтора года, когда ремонт был завершен, Торпединым бы­ло предложено получить благоустроенную квартиру по действующей норме предоставления, поскольку в результате ремонта и переплани­ровки жилая площадь их прежней квартиры увеличилась на 12 кв. м, а вспомогательная площадь увеличилась на 11 кв. м. Как сообщили Торпединым, они не вправе требовать вселения в свою прежнюю квартиру, которая по решению местной администрации уже предос­тавлена Самсонову.

Торпедин обратился в суд с иском о признании за его семьей права пользования квартирой, которую семья занимала до проведения ка­питального ремонта дома, а также о признании недействительным решения местной администрации о предоставлении указанной квар­тиры Самсонову.

Какое решение вынесет суд?

 

Задача 8. Пенсионерка Угрюмова, занимавшая по договору соци­ального найма одну комнату в трехкомнатной квартире, превратила эту комнату в склад бытового мусора, который она ежедневно соби­рала на городских свалках. Ее соседи по коммунальной квартире - муж и жена Гончаровы неоднократно требовали от Угрюмовой очи­стить комнату от мусора, но ничего не добились.

Недовольные стойкими неприятными запахами в квартире, а так­же грызунами и насекомыми, которых не удавалось вывести, несмот­ря на неоднократные дезинфекции, Гончаровы обратились в местную администрацию с просьбой о предоставлении другого жилого поме­щения.

В местной администрации Гончаровым отказали на том основа­нии, что занимаемое ими помещение превышает учетную норму жи­лой площади из расчета на двух членов семьи.

В жилищно-эксплуатационной организации, в которую Гончаро­вы обратились с требованием о выселении Угрюмовой, им ответили, что они не вправе заявлять подобные требования. Оснований для вы­селения Угрюмовой не имеется, поскольку это возможно только в случае разрушения помещения либо размещения в нем промышлен­ного производства.

Во время отсутствия Угрюмовой Гончаровы взломали дверь в ее комнату, выкинули весь мусор, после чего заменили замок на входной двери в квартиру.

Вернувшуюся вечером Угрюмову они отказались впустить в квартиру до тех пор, пока она не прекратит «таскать в дом всякую дрянь».

Угрюмова, которая не имела другого жилья, стала ночевать в подъ­езде.

Наряд полиции, прибывший по вызову жильцов дома, потребовал от Гончаровых впустить Угрюмову в ее комнату, на что Гончаровы ответили категорическим отказом.

На каких законных основаниях можно выселить Угрюмову?

 

Задача 9. С февраля 1995 г. Миранов работал дворником в жилищ­но-эксплуатационной организации, созданной в форме муниципаль­ного унитарного предприятия.

В июле 2018 г. Миранов уволился по собственному желанию.

Администрация предприятия потребовала от Миранова и членов его семьи освободить занимаемую ими служебную однокомнатную квартиру.

Миранов потребовал от предприятия обеспечить его семью другим жильем, поскольку он проработал дворником более 10 лет и на осно­вании п. 6 ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Директор предприятия заявил Миранову, что с 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, который сократил пе­речень лиц, имеющих право претендовать на получение другого жи­лого помещения при выселении из служебной квартиры, и отменил льготу, на которую ссылается Миранов.

Миранов обратился за консультацией к адвокату.

Какую консультацию ему надлежит дать?

 

Задача 10. В 1995 г. работнику государственного предприятия «Станкомотор» Чернышеву на семью из трех человек (он, жена и сын) была предоставлена комната в общежитии, принадлежащем указан­ному предприятию.

В 1998 г. постановлением городской администрации здание обще­жития было передано в муниципальную собственность.

В 2018 г. городская администрация обратилась с иском к Черны­шеву о признании его утратившим право пользования комнатой в общежитии, поскольку он имеет в собственности двухкомнатную квартиру, находящуюся в том же городе.

Суд признал Чернышева утратившим право на комнату в общежи­тии в связи с приобретением в собственность квартиры.

Соответствует ли закону решение суда?

Задача 11. В декабре 2017 г. Поджидаева потребовала в судебном порядке признать своего бывшего супруга Рахманова не приобрет­шим права пользования жилым помещением — трехкомнатной квар­тирой обшей площадью 89 кв. м, занимаемой по договору социаль­ного найма ею и ее матерью Зангельман,

В судебном заседании Поджидаева пояснила, что указанная квартира была предоставлена в 1980 г. ее отцу Поджидаеву, после смерти которого, последовавшей в конце 2000 г., она, Поджидаева, является ответственной квартиросъемщицей. Ее бывший супруг Рахманов поселился в данной квартире после регистрации брака в 2010 г. В ордере, выданном в 1980 г., Рахманов указан не был, следо­вательно, право пользования указанным жилым помещением он не приобрел. После расторжения брака в январе 2017 г. Рахманов не может считаться членом ее семьи. В квартире хранятся лишь не­которые вещи Рахманова, а сам он в квартире не проживает.

На требования бывшей супруги Рахманов возразил, что в кварти­ру он вселялся с согласия Поджидаевой и ее матери. Факт его вселе­ния отражен в домовой книге, никаких нарушений законодательства допущено не было. В настоящее время в спорной квартире он временно не проживает по причине неприязненных отношений с бывшей женой и ее матерью, однако хранит там свои вещи. Он не­однократно предлагал бывшей супруге и ее матери компенсировать треть расходов на оплату жилья и коммунальных услуг, однако от предложенных денег они отказались. Своего жилья он не имеет и в течение года после расторжения брака вынужден снимать квартиру у своего приятеля, который на полгода уехал в заграничную коман­дировку.

Рахманов также обратился в районную администрацию с заявле­нием о заключении с ним отдельного договора социального найма в отношении одной комнаты жилой площадью 17,8 кв. м в спорной квартире. В заявлении Рахманов указал, что данная комната является изолированным помещением и примерно соответствует приходящей­ся на его долю части жилой площади.

Какие решения должны вынести суд и местная администрация?

 

Задача 12. Митрофанова обратилась с иском к своей дочери Дани- лян Ашхен и внуку Даниляну Армену с иском об изменении договора социального найма трехкомнатной квартиры с выделением в ее поль­зование комнаты площадью 12,7 кв. м. Свои требования истица моти­вировала тем, что в последнее время у нее сложились неприязненные отношения с дочерью и внуком, которые стали чинить ей препятст­вия в пользовании квартирой.

Ответчики иск не признали.

Армен Данилян сам обратился с иском к матери и бабушке, тре­буя выделения в его пользование той же самой комнаты. Он пояс­нил, что в соответствии со сложившимся в их семье порядком поль­зования квартирой в изолированной комнате площадью 12,7 кв. м проживает он сам. Его бабушка Митрофанова проживает в проход­ной комнате площадью 15,4 кв. м, а его мать Данилян Ашхен совме­стно с его несовершеннолетним братом Гагиком занимает комнату площадью 19,1 кв. м, смежную с комнатой бабушки.

Возможно ли разделение договора социального найма на несколько других?

 

Задача 13. Собственник двухкомнатной квартиры Гопштейн (най­модатель) сдал ее по договору найма гражданину Предыбайло (нани­матель), который с согласия Гопштейна сделал в этой квартире ре­монт. Согласно договору наниматель имел право проживать в кварти­ре «до приобретения собственного жилья».

Через четыре с половиной года Предыбайло переселился в собст­венный дом.

Осмотрев освобожденную нанимателем квартиру, Гопштейн об­наружил в ней отсутствие сантехнического оборудования, межком- натных дверей и кухонной плиты и потребовал от Предыбайло вос­становить первоначальное состояние квартиры. Он также заявил, что наниматель не предупредил его заблаговременно о выселении, а по­тому должен уплатить квартирную плату еще за полгода. Но мнению Гопштейна, это будет соответствовать минимальному сроку договора коммерческого найма и позволит компенсировать его убытки на вре­мя поисков нового нанимателя.

Предыбайло ответил, что все перечисленные предметы являются его личной собственностью, поскольку были приобретены им за свой счет во время ремонта квартиры, который был проведен с согласия наймодателя. Поскольку Гопштейн не потребовал передачи ему ста­рых дверей, плиты и сантехнического оборудования, он раздал это соседям, у которых Гопштейн может потребовать все обратно. Зара­нее предупреждать Гопштейна о своем выселении он был не обязан, поскольку это не предусматривалось договором, а потому не намерен компенсировать наймодателю никаких убытков.

Правомерны ли действия нанимателя?

 

Задача 14. В связи с имеющейся годичной задолженностью по оп­лате за жилое помещение и коммунальные услуги семья Денисовых из трех человек (муж, жена, восьмилетний сын) по решению суда под­лежала выселению из двухкомнатной квартиры, занимаемой ими по договору социального найма.

В апелляционной жалобе Денисов указал, что при рассмотрении спора суд не принял во внимание обстоятельства, вследствие которых образовалась задолженность, а именно тяжелое материальное поло­жение семьи. Сам Денисов является инвалидом второй группы и в течение последнего года не работает. Его жена работает уборщицей в общеобразовательной школе и ее заработка не хватает на содержание семьи.

Денисов также считал, что предоставленная его семье комната в общежитии жилой площадью 20 кв. м не отвечает требованиям, уста­новленным жилищным законодательством. В случае, если решение о выселении его семьи будет оставлено в силе, его семье должна быть предоставлена отдельная благоустроенная квартира меньшей площа­ди, чем занимаемая ими в настоящее время.

Какое решение вынесет суд апелляционной инстанции?

 

Задача 15. Фролова с двумя малолетними детьми по договору социального найма занимала одну комнату площадью 11,5 кв. м в квартире, в которой проживали еще две семьи (из четырех и пяти человек).

Соседи по квартире неоднократно жаловались на то, что Фролова создавала невыносимые условия для совместного с ней проживания: постоянно устраивала скандалы, дралась с соседями, дважды портила кислотой белье, развешенное для просушки на кухне, приводила слу­чайных знакомых, с которыми распивала спиртные напитки, после чего буянила с вечера до утра.

За антиобщественное поведение Фролова несколько раз привле­калась к административной ответственности. Кроме того, по реше­нию суда она была лишена родительских прав.

Соседи по квартире, по лестничной площадке и две семьи, про­живающие этажом ниже, обратились в суд с иском о выселении Фроловой.

Адвокат, представлявший интересы Фроловой, просил суд отка­зать в иске о ее выселении по следующим основаниям.

Во-первых, согласно справке, предоставленной психоневрологи­ческим диспансером, Фролова страдает эволюционным психозом, развившимся на почве алкоголизма, а потому не может полностью отдавать отчет в своих действиях, хотя является дееспособной.

Во-вторых, у Фроловой имеются двое малолетних детей. Несмотря на лишение родительских прав, следует учесть, что при выселении Фроловой придется выселить и ее детей, которые в связи с этим утра­тят право на жилплощадь.

По мнению адвоката, суд должен предоставить Фроловой срок для исправления своего поведения - один год.

Какое решение должен вынести суд?

Задачи сложные, поэтому один человек заранее дома решает одну задачу, и освобождается от остальных блоков заданий в рамках семинара.