Дисциплина «Оценка недвижимости (теория и практика)»
Методические указания по выполнению контрольной работы
(домашнего задания) студентами заочной формы обучения
В 2017-2018 уч.г.
Одной из форм самостоятельной работы студентов заочной формы обучения является выполнение контрольного задания. Вариант домашнего задания определяется по последней цифре зачетной книжки (см. табл. 1).
Таблица 1 Выбор вариантов контрольной работы
| № варианта | Последняя цифра зачетной книжки | № варианта | Последняя цифра зачетной книжки |
Оформление домашнего задания.
Работа выполняется в печатном виде в отдельной папке (скоросшиватель пластиковый) и подлежит хранению на кафедре один год.
На титульном листе следует указать:
- название вуза, кафедры («Финансовый мониторинг и финансовые рынки»), дисциплины («Оценка недвижимости (теория и практика)»), по которой выполняется задание;
- Ф.И.О. студента;
- курс, группу;
- номер зачетной книжки;
- Ф.И.О. преподавателя.
Контрольную работу студент обязан представить для проверки на кафедру (ауд.423, ул. Садовая 69 (главный корпус РГЭУ) и защитить работу до проведения экзамена. В зачетной книжке по итогам беседы с преподавателем по вопросам контрольной работы должна быть запись «зачтено» (устный зачет). Если студент не защитил контрольную работу до сдачи экзамена, он не допускается к экзамену. В день проведения экзамена ведомости сдают в деканат. Студент может получить зачет по контрольной работе и сдать экзамен после сессии по направлению деканата.
По своей структуре выполненная контрольная работа должна состоять из задания, ответов на него и списка литературы, использованной студентом при выполнении каждого домашнего задания.
Домашнее задание состоит из двух теоретических вопросов, двух задач и тестовых вопросов для студентов заочной формы обучения.
1. Ответы по теоретическим вопросам можно найти в соответствующих нормативных документах (см. поисковые системы «КонсультантПлюс», «Гарант») или в учебниках и учебных пособиях по оценке предприятия (бизнеса) или оценке недвижимости. Следует обратить внимание на актуальную редакцию нормативного документа на дату написания работы. Если федеральный закон принят в 1998 г., то в 2018 г. может действовать он в редакции 2018 г. и от первой редакции существенно различаться.
Литература, использованная при ответе на первый вопрос, может быть записана так:
Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от … 2017 г.) / Справочная правовая система КонсультантПлюс
Или учебное пособие: Оценка собственности. Под ред. Т.А.Черкашиной и В.Ю. Наливайского. – Ростов н/Д: РГЭУ (РИНХ), 2010. – 269 с.
2. Задачи № 1и № 2 –составлены по одной из тем: «Доходный подход к определению рыночной стоимости недвижимости»; «Сравнительный подход к определению рыночной стоимости недвижимости»; «Затратный подход к определению рыночной стоимости недвижимости»
При решении задач использовать общую схему оформления:
Дано: ЧОД – 750 тыс.руб.;
R – 15%;
Найти:.V-?
Решение:
1) …………
Ответ: ………..
3. Тесты охватывают все темы дисциплины. Тестовые вопросы одинаковы для всех вариантов.
Ответы на каждый тест оформить следующим образом:
«Ответы.
1. а) -Староверова Г.С., Медведев А.Ю., Сорокина И.В. Экономическая оценка инвестиций. – 3-е изд. – М.: КНОРУС,2010. – Глава 6. Основные методы оценки эффективности инвестиций. 6.5. Выбор ставки процента (дисконтной ставки). – С.159
2. б) Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Статья 32 /Поисковая система «ГАРАНТ»;
Контрольная работа «зачтена» в случае правильного выполнения домашнего задания и устного ответа на вопросы преподавателя по темам (см. программу курса), которые необходимо было самостоятельно изучить, чтобы выполнить контрольное задание (домашнее задание).
Экзамен по дисциплине принимается только после сдачи устного зачета (домашнего задания).
Консультацию по выполнению контрольной работы можно получить на кафедре финансового мониторинг и финансовых рынков у преподавателя по расписанию консультаций (т. 237-02-69).
Варианты домашнего задания (10 вариантов) для студентов заочной формы обучения в 2017-2018 уч.г.
1 вариант
1. Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимости?
2. Дайте понятие общего накопленного износа. Какие методы используются для расчета накопленного износа?
3. Задача 1. Объект оценки -коттедж. Сопоставимый объект был продан за 1000000 руб. Сопоставимый объект имеет на 50 квадратных метров большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок.
Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в 25% к стоимости объекта, наличие гаража 100 000 руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в 8000 руб. Определить стоимость коттеджа.
4. Задача 2. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 10 000 кв.м., из них 400 кв. м. не занято, остальная площадь сдана по средней для данной категории ставке – 12 у.е. за кв. метр, операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода. Определить величину чистого операционного дохода.
5. ТЕСТ.
2 вариант
1. Земельный участок как неотъемлемая часть единого объекта недвижимости.
2. Раскройте алгоритм определения ставки капитализации методом кумулятивного построения.
3. Задача 1. Определить затратным подходом стоимость дачного участка с домовладением. Известны следующие данные:
площадь дома – 110 квадратных метров;
затраты на строительство с учётом прибыли 1 квадратного метра – 250 дол.;
площадь гаража – 50 квадратных метров;
затраты на строительство с учётом прибыли 1 квадратного метра – 80 дол.;
стоимость всех других сооружений на даче – 2 500 дол.;
устранимый физический износ дома – 3 500 дол.;
неустранимый физический износ дома – 2 000 дол.;
устранимый функциональный износ дома – 1 500 дол.;
рыночная стоимость земельного участка – 6 000 дол.
4. Задача 2. Оцените стоимость складского помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда (возврат капитала через 10 лет).
5. ТЕСТ.
3 вариант
1. В чем заключаются особенности недвижимости как объекта оценки?
2. Какие методы расчета нормы возврата капитала можно использовать для оценки недвижимости, и при каких условиях?
3. Задача 1. Типичный срок экономической жизни дома - 50 лет, его хронологический (фактический) возраст составляет 25 лет. Эффективный возраст определен на основании анализа состояния и характера окружающий среды и равен 35 годам из-за плохого состояния и месторасположения (рядом с АЗС). Нормативный срок жизни - - 70 лет. Определите износ дома.
4. Задача 2. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 20%. Чему равна стоимость данного объекта недвижимости?
5. ТЕСТ.
4 вариант
1. Какие принципы оценки используются в доходном, затратном и сравнительном подходах к оценке недвижимости.
2. Какие этапы включает процедура оценки недвижимости методом сравнения продаж?
3. Задача 1. Оцените стоимость складского помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда (возврат капитала через 10 лет).
4. Задача 2. Рассчитайте физический износ долговременных элементов здания
| № п/п | Элементы здания | Восстановительная стоимость, усл. ед. | Износ, в % | Накопленный износ, усл.ед. |
| Фундамент | 5 000 | |||
| Подземные инженерные системы | ||||
| Сантехника и водопровод | 6 000 | |||
| Электросистема | 7 000 | |||
| Всего |
5. ТЕСТ.
5 вариант
1. Каковы основные цели оценки объектов недвижимости?
2. Каковы особенности применения затратного подхода к оценке недвижимости?
3. Задача 1. Объектом оценки является право аренды офисного центра. Предположим, что ставка по государственным обязательствам составляет 8,4%. Оценщик считает, что риск может быть оценен в 5%, а привлечение дополнительных ресурсов не потребуется. Продажа права аренды такого объекта занимает около трех месяцев. Срок предполагаемого возврата капитала 10 лет. Определить значение коэффициента капитализации методом куммулятивного построения.
4. Определить затратным подходом стоимость земельного участка со строениями. Имеются следующие данные: площадь здания 110 м2, себестоимость 1 м2 – 2500 руб., площадь гаража – 50 м2. Себестоимость 1 м2 его – 800 руб., стоимость всех других сооружений – 25000 руб., устранимый физический износ здания – 35000 руб., неустранимый физический износ здания – 20000 руб., а устранимый функциональный – 15000 руб.. рыночная стоимость земельного участка - 600000 руб.
5. ТЕСТ.
6 вариант
1. В чем различие между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости?
2. Дайте понятие общего накопленного износа. Какие методы используются для расчета накопленного износа?
3. Задача 1. Оценить складскую недвижимость методом дисконтированных денежных потоков. Прогнозная величина денежного потока, возникающего в начале года: 1 год – 12000 д.е., 2-й год – 22000 д.е., 3-й год – 28000 д.е. Расчетная остаточная стоимость 60000 д.е. Ставка дисконтирования 12%.
4. Задача 2. Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, если известно, что стоимость земельного участка составляет 50000 дол. ЧОД от единого объекта недвижимости 60000 дол. в год. Ставка дохода на инвестиции определена в 18 %. Срок экономической жизни здания составляет 40 лет. Норма возмещения капитала в здание рассчитывается:
А) по методу Ринга;
Б) по методу Инвуда.
5. ТЕСТ.
7 вариант
1. Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка?
2. Каковы особенности расчета коэффициента дисконтирования для объектов недвижимости.
3. Задача 1. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700 тыс. руб. в год. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
4. Задача 2. Определите затраты на восстановление здания. Здание построено в 1984 г. Дата проведения оценки 2017 г.
Площадь здания – 3000 м². Строительный объем – 10 000 м³.
Стоимость 1 м³ в 1984 г. – 25 руб.,
К1955-1969 – 1,1; К1969-1984 – 1,2; К1984-1991 – 1,5; К1991-1997 – 10000; К1997-2017 – 1,8; прибыль застройщика – 15%, НДС – 20%.
5. ТЕСТ.
8 вариант
1. Назовите характеристики объекта недвижимости (физические, экономические и т.д.), которые определяют его стоимость?
2. Какие этапы включает процедура оценки недвижимости методом сравнения продаж?
3. Задача 1. Оценить офисный центр методом дисконтирования денежных потоков.
Прогнозная величина денежных потоков: 1 год–100 000 дол.; 2 год– 150 000 дол.; 3 год– 200 000 дол.;
Стоимость реверсии - 2 500 000 дол.
Данные для расчёта ставки дисконтирования:
- ставка доходности ОФЗ РФ – 8%;
- премия за риск инвестиций в оцениваемый объект - 3%;
- премия за инвестиционный менеджмент – 1%;
- типичный срок экспозиции – 4 месяца.
4. Задача 2. Объект недвижимости приобретен на 50% за счет собственного капитала и на 50 % за счет заемного. Ставка процента по кредиту - 12%; Кредит выдан на 25 лет при ежемесячном накоплении. Ставка дохода на собственный капитал 16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.
5. ТЕСТ.
9 вариант
1. Назовите факторы, оказывающие влияние на выбор оценщиком подходов и методов определения рыночной или иной стоимости объекта недвижимости.
2. Какие элементы сравнения используются при подборе аналогов для оцениваемого объекта недвижимости?
3. Задача 1. Оценивается отдельно стоящее трехэтажное административное кирпичное здание, расположенное в северном округе города. Для анализа сравнительных продаж определен аналог, расположенный центральном округе. Аналог был продан за 150 млн. усл. ед. В базе данных есть следующая информация:
| Объект | Местоположение | Физические характеристики и назначение | Цена, млн. усл.ед. |
| А | Северный округ | 2-этажное блочное здание под офис | |
| Б | Центральный округ | 2-этажное блочное здание под офис | |
| С | Центральный округ | 3-этажное кирпичное здание, промышленный объект | |
| Д | Северный округ | 3-хэтажное кирпичное здание, промышленный объект |
4. Задача 2. Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки.
площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду 1500 кв. м,
годовая ставка аренд. платы $150 за кв. м,
коэффициент потерь 10%,
операционные расходы - 30% действительного валового дохода.
5. ТЕСТ.
10 вариант
1. Методы определения затрат на воспроизводство (восстановление) зданий в рамках затратного подхода к оценке недвижимости
2. В чем заключаются основные требования к отчету об оценке недвижимости.
Задача 1.Рассчитать действительный валовой доход для целей оценки.