коэффициент потерь от недосдачи площадей - 15%, прочие доходы - 16 000 д.е.,
операционные расходы - 25% потенциального валового дохода.
4. Задача 2. Определить затратным подходом стоимость земельного участка со строениями. Имеются следующие данные: площадь здания 110 м2, себестоимость 1 м2 – 2500 руб., площадь гаража – 50 м2. Себестоимость 1 м2 его – 800 руб., стоимость всех других сооружений – 25000 руб., устранимый физический износ здания – 35000 руб., неустранимый физический износ здания – 20000 руб., а устранимый функциональный – 15000 руб.. рыночная стоимость земельного участка - 600000 руб.
5. ТЕСТ.
ТЕСТЫ(для 1-10 вариантов)
Выберите один правильный и наиболее полный ответ:
1. Ставку капитализации можно рассчитать как:
А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи;
Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи;
В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу;
Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу.
2. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:
А. Определение рыночной стоимости;
Б. Совершение сделки купли-продажи;
В. А и Б.
3. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?
А. Доходный;
Б. Затратный;
В. Сравнительный.
4. В сравнительном подходе объект корректируется на основе принципа:
А. Ожидания;
Б. Замещения;
В. Вклада;
Г. наиболее эффективного использования.
5. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?
А. Доходный;
Б. Затратный;
В. Сравнительный.
6. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?
А. Физический износ;
Б. Функциональный износ;
В. Внешний износ;
Г. А, Б и В;
Д. А и Б.
7. Время от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до даты оценки - это:
А. Срок экономической жизни;
Б. Срок физической жизни;
В. Хронологический возраст;
Г. Эффективный возраст.
8. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости:
А. Да;
Б. Нет.
9. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?
А. Для объектов социального значения;
Б. Для объектов на стадии строительства;
В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
В. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде.
10. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:
А. Достоверность исходной информации;
Б. Точность процедур анализа;
В. Соответствие цели и задачи оценки;
Г. Трудоемкость расчетов;
Д. А, Б, В;
Е. А, Б, В и Г.
11. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка:
А. Затратный;
Б. Сравнительный;
В Доходный.
12. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости АЗС:
А. Доходный;
Б. Затратный;
В. Сравнительный.
13. Какой из методов определения коэффициента капитализации относится к методам инвестиционной группы:
А. Метод рыночной экстракции;
Б. Кумулятивный;
В. Метод связанных инвестиций.
14. Первостепенную роль в определении стоимости земельного участка (землепользования) играет:
А. Наличие удобного подъезда;
Б. Обеспеченность социальной инфраструктурой;
В. Местоположение.
15. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:
А. Срок экономической жизни;
Б. Срок физической жизни;
В. Хронологический возраст;
Г. Эффективный возраст.
16. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных потоков:
А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде;
Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде;
В. А и Б.
17. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование:
А. Которое физически возможно;
Б. Которое юридически допустимо;
В. Которое финансово реализуемо;
Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки;
Д. А, Б, В и Г;
E А, Б, В;
Ж Б, В.
18. Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости:
А. Премию за риск изменения политической ситуации;
Б. Премию за риск нестабильности;
В. Премию за риск инвестиционного менеджмента;
Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры.
Д. Все ответы верны.
19. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:
А. Внесение в уставный капитал;
Б. Совершение сделки купли-продажи;
В. А и Б.
20. Какие виды износа учитываются при определении суммарного износа объекта недвижимости:
А. Функциональный;
Б. Внешний;
В. Физический;
Г. А, Б и В;
Д. А и Б;
Е. А и В;
Ж. Б и В.
21. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
А. 10 000 000 рублей;
Б. 14 400 000 рублей;
В. 9 000 000 рублей.
22. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение лучше, чем у оцениваемого (вклад 10%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 20%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.:
А. 5 000 000 рублей;
Б. 3 600 000 рублей;
В. 6 000 000 рублей;
В. 4 500 000 рублей.
23. Если потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 250 000 рублей в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 150 000 рублей/год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
А. 7 500 000 рублей;
Б. 750 000 рублей;
В. 2 500 000 рублей.
24. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Затраты на воспроизводство здания рассчитаны на уровне 20 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 18 000 000 рублей Чему равна рыночная стоимость земельного участка:
А. 2 000 000 рублей;
Б. 900 000 рублей;
В. 1 000 000 рублей.
25. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой доход составляет 500 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет 300 000 рублей. Определите стоимость оцениваемого склада:
А. 2 500 000 рублей;
Б. 1 500 000 рублей;
В. 3 000 000 рублей;
Г. 1 800 000 рублей.
26. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Полныезатраты на воспроизводство здания рассчитаны на уровне 11 млн. рублей, обнаружены признаки физического износа. Стоимость воспроизводства оценена на уровне 10 500 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости:
А. 12 500 000 рублей;
Б. 11 000 000 рублей;
В. 13 000 000 рублей;
Г. 23 500 000 рублей.
27. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 1000 руб/ кв.м. в год, площадь здания – 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
А. 11 000 000 рублей;
Б. 1 000 000 рублей;
В. 1 200 000 рублей;
Г. 12 000 000 рублей.
28. Цена сопоставимого объекта 40 000 рублей/кв.м., его состояние хуже, чем у оцениваемого (вклад фактора 25%.) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 1000кв.м.:
А. 40 000 000 рублей;
Б. 50 050 000 рублей;
В. 49 950 000 рублей;
В. 30 050 000 рублей.
29. Если чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 1 200 000 рублей в год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 12%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
А. 10 000 000 рублей;
Б. 14 400 000 рублей;
В. 12 000 000 рублей;
30. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем. Если затраты на воспроизводство здания рассчитаны на уровне 10 000 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости:
А. 8 000 000 рублей;
Б. 12 000 000 рублей;
В. 10 000 000 рублей;
Г. 2 000 000 рублей.
31. Цена сопоставимого объекта 10 000 000 рублей, его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 750 000 рублей) и имеется телефон, в отличие от оцениваемого (вклад 50 000 рублей). Определить стоимость оцениваемого объекта:
А. 10 800 000 рублей;
Б. 10 700 000 рублей;
В. 9 200 000 рублей;
В. 9 300 000 рублей.