1) Установить жесткие сроки по завершению строительства проблемных объектов, установить персональную ответственность должностных лиц исполнительных органов власти субъектов, вплоть до уголовной, за сроки окончания строительства проблемных объектов, прописанную
в Законе. В независимости от причин их недостроя внести в законодательство ответственность органов государственной власти и местного самоуправления,
их должностных лиц, равно как и иных государственных органов и должностных лиц,
на которых возложены публично-властные, в том числе административные, функции, обеспечивающие контроль за строительством многоквартирных жилых объектов, которая обеспечит достраивание этих жилых домов за счёт средств из бюджета субъекта федерации. Вред, причиненный гражданам в рамках ФЗ-214 в результате незаконных действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления
и должностных лиц в соответствии со ст. 1069 ГК РФ возместить за счет казны Российской Федерации, казны субъекта РФ и казны муниципального образования и исполнения должностными лицами органов государственной власти основного ЗАКОНА страны – Конституции РФ, которая является гарантом соблюдения прав и свобод каждого человека, независимо от веры, взглядов и социального положения (ст. 15 п.2, ст.24 п.2, ст.35 п.3, ст.45 п.1, ст.52 и ст.53 Конституции РФ)
2) Ввести материальную ответственность контролирующих органов за отсутствие контроля за долевым строительством и нарушением сроков; калькулировать, как сумма по ДДУ*ставку рефинансирования *кол-во дней просрочки; перечисляется на счёт Участника Долевого Строительства, независимо от срока заключения ДДУ.
3) Требуем разработать механизм возврата денежных средств, выделенных банкам или другим ведомствам и агентствам (в частности, АИЖК) в государственный бюджет
в случае остановки строительства и признания жилого строения объектом незавершенного строительства. В случае банкротства или ликвидации застройщика проценты по ипотеке, удержанные с участников долевого строительства, должны быть возвращены пострадавшим гражданам. В случае невозможности вернуть гражданину внесенные на строительство денежные средства ввиду неспособности правоохранительных органов расследовать совершенное преступление или решить вопрос о возврате денежных средств в судебном порядке, ответственность должна быть возложена на субъект РФ, в соответствии
с Конституцией РФ, Статьи 52 и 53. Вред, причиненный гражданину, должен быть возмещен за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования (Статья 1069 ГК РФ и др.)
4) Участники долевого строительства призывают к ответственности банки
за преднамеренное прекращение кредитования строительства, вплоть до лишения лицензий
на осуществление банковской деятельности, поскольку все застройщики перед кредитованием проходили процедуру проверки и аккредитации. Участники Долевого строительства требуют выдачи кредитных каникул (в случае воспитания ребенка до 3-х лет, не работающего одного из членов семьи, многодетных, молодых семей до 30 лет с одним
и более детьми). Срок каникул не менее 6 месяцев и в случае не возобновления строительства повторно на 6 месяцев. Данный мораторий должен быть введён на законодательном уровне.
5) По факту застройщик и технический заказчик являются аффилированными лицами, что позволяет вместо контроля за строительством со стороны технического заказчика осуществлять прикрытие хищений на стройке и фальсифицировать акты выполненных работ. Законодательство должно исключить подобную практику, четко определив ответственность и функции технического заказчика, в том числе, и перед государственными контролирующими органами. Все факты хищений привлеченных на строительство денежных средств граждан должны тщательно расследоваться и обеспечивать, либо возврат денежных средств, либо завершение строительства, либо причиненный гражданам вред должен возмещаться субъектом РФ за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
6) По мнению дольщиков, необходимо изменение порядка ведения бухгалтерского учета и отчетности по учету затрат на строительство жилых многоквартирных домов
с участием денежных средств граждан, ипотечных кредитов и банковских кредитов застройщиков, аккредитованных по государственным программам поддержки жилищного строительства. Отчетность по расходованию материально-финансовых средств, предоставлению планов-графиков работ и актов выполненных работ должна быть открытой и публиковаться на сайтах застройщиков. Ускорить воплощение в жизнь средств защиты дольщиков, введенных новой редакцией 214-ФЗ, в частности эскроу-счетов, сделать использование эскроу-счетов обязательным для застройщиков, с целью физически отделить деньги дольщиков от недобросовестных застройщиков. Ввести расчёты через отдельные банковские счета по каждому строительному объекту (по аналогии с Гособоронзаказом). Установить контроль за неденежными расчётами за продаваемые объекты.
7) Приравнять дольщиков федеральных ведомств к обычным дольщикам субъектов Российской Федерации. Обманутые дольщики федеральных ведомств не должны десятилетиями доказывать властям субъектов РФ, на территории которых они оплатили строительство жилья, что они такие же обманутые дольщики, как и все остальные. Они
не должны самостоятельно вести переговоры о расчетах между федеральными ведомствами и субъектами РФ за предоставление им квартир из жилого фонда субъекта РФ в случае невозможности достройки объекта, или самостоятельно вести переговоры о достройке объекта федеральным ведомством или субъектом РФ. Такие переговоры должны вестись соответствующими уполномоченными органами с участием представителей инициативных групп обманутых дольщиков федерального ведомства.
8) Требуем уравнять в правах покупателей апартаментов с покупателями квартир. Ввести в Градостроительный кодекс само понятие «апартаменты» как вид недвижимости. Присвоить апартаментам статус жилья и обеспечить нормативно-правовую базу, регламентирующую строительство и приобретение апартаментов, а также таких нежилых помещений, как машиноместа и гаражные боксы в соответствии с законодательством
о долевом строительстве. Гарантировать возможность их приобретения исключительно
по Договорам долевого участия. Отменить, в частности, ограничения, связанные
с регистрацией по месту жительства собственников апартаментов. Кроме того, привести
к одному знаменателю тарифы по оплате коммунальных услуг обоих групп покупателей. Требуем внести поправки к 214 ФЗ, которые позволят регулировать ситуацию на рынке «апартаментов»:
- Необходимо установить обязанность по целевому использованию Застройщиками денежных средств дольщиков и кредитных денежных средств, полученных под залог объекта долевого строительства и/или земельного участка под ним, или прав аренды на такой участок и ответственность за неисполнение данных положений.
- Ужесточить ограничения, связанные с залогом объекта долевого строительства, установить приоритет прав дольщиков по отношению к правам залогодателей.
- Внести изменения в ФЗ-214 в части применения положений данного закона
к договорам, поименованным иначе, чем договоры долевого участия, но заключенным
в обход этого закона (как это установлено в Обзоре практики ВС РФ от 04.12.2013 г.)
- Указать на применение закона 214–ФЗ не только при строительстве многоквартирных жилых домов, «апартаментов», нежилых помещений и/или иных объектов недвижимости, но и при реконструкции, а также перепланировке, или перепрофилировании уже существующих объектов недвижимости, если в результате такой реконструкции, перепланировки, или перепрофилировании возникают новые объекты недвижимости,
не существовавшие ранее, или существовавшие с иными характеристиками.
- Внести в закон 214-ФЗ положения о применении данного закона и в случае отсутствия у застройщика разрешения на строительство, договора аренды земельного участка и пр. (по аналогии с параграфом 7 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»).
- Внести в параграф7 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» изменения
о применении процедуры «Банкротства застройщика» к «апартаментам», а также к нежилым помещениям, в том числе машиноместам, гаражным боксам и пр.
9) Необходимо переработать статью 200.3 УК РФ, изначально и призванную бороться с мошенниками от долевого строительства, но благодаря абсолютно неудачным формулировкам оказавшуюся совершенно бесполезной и так и оставившей дольщиков
без защиты (считаем, что все факты присвоения денежных средств граждан подходят
под статью 159 “мошенничество”, по определению, и дополнительная статья только вносит путаницу – это уловка для чиновников).
При этом:
1) Обеспечить действие статьи на период с 2000 года и позднее, а не только после опубликования, т.е. придать ей «обратную силу» в соответствии со ст.10 УК РФ.
2) Отменить такие меры наказания, как принудительные работы, исправительные работы и прочее, оставив выбор - либо лишение свободы, либо достройка домов. Ужесточить наказание по ч.1 этой статьи, исключив полномочия мировых судей.
3) Обеспечить формулировки, читаемые таким образом, чтобы нарушение законодательства о долевом строительстве, в частности ст.6 214-ФЗ «Срок передачи застройщиком...», совершенное ПОСЛЕ момента привлечения денежных средств дольщиков также вызывало уголовную ответственность должностных лиц застройщика
и аффилированных компаний/лиц.
4) Четко прописать в статье возможность «сложения» сумм от разных ДДУ, в случае, если строящиеся по этим ДДУ объекты входят в состав одного и того же жилого комплекса.
10) Власти города Москвы, и на законодательном, и на исполнительном уровне, инициировали поправки к Закону «О статусе столицы» в части реновации жилого фонда Москвы. Известно, что положения 214-ФЗ формально учитывались при разработке программы Реновации жилого фонда столицы, но так и не нашли в ней практического отражения. Дольщики требуют от представителей исполнительной власти города Москвы предоставить преференции по данной программе только тем компаниям-застройщикам, которые часть квартир передадут пострадавшим участникам долевого строительства,
или достроить объекты за счёт средств города, выделяемых на новую программу РЕНОВАЦИИ в г. Москве, или выделять из нового реновационного жилого фонда жильё дольщикам в том же районе, где было приобретено жильё (бюджет Реновации жилого фонда озвучен и выделен первый транш в размере 96,5 млрд). По отношению к дольщикам, вложившим свои средства в создание нового жилого фонда, данная мера
более чем справедлива.
11) Необходимо по аналогии с деятельностью Агентства по страхованию вкладов (АСВ) обязать исполнительные власти принять на себя имеющиеся у граждан, включенных Реестр, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, по Приказу №403 Минрегионразвития, права требований к застройщикам в обмен на предоставление им
в собственность РАВНОЦЕННЫХ КВАРТИР (АНАЛОГИЧНОЙ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ СТОИМОСТИ), В СООТВЕТСТВИИ С ОПЛАЧЕННЫМИ КВАДРАТНЫМИ МЕТРАМИ, идентичных по техническим характеристикам и равнозначных по площади и комнатности жилых помещений из фонда города в том же районе, где расположен проблемный объект, или при согласии дольщика - в другом районе.
12) Снизить срок для включения в Реестр пострадавших граждан по Приказу Минстроя РФ №560/пр от 12 августа 2016 года - 3 месяца, после просрочки передачи объекта Участнику Долевого Строительства.
13) Требуем включать в Реестр обманутых дольщиков всех лиц, имеющих признаки обманутого дольщика, а именно: денежные средства сданы в строительство объекта,
но объект не построен или признание потерпевших «участниками долевого строительства» следственными органами в уголовном деле. Рассмотреть возможность сформировать отдельный Реестр для потерпевших, вложивших деньги в строительство квартир по договору купли-продажи, договорам займа и т.д., на землях ИЖС.
14) Обеспечить возвратный механизм материнского капитала получателям - матерям через Пенсионные Фонды, в случае вступления в Реестр пострадавших граждан. ПФ
в порядке встречного иска к Застройщику получает неиспользованный материнский капитал.
15) В случае, если просрочка по вводу объекта в эксплуатацию составляет
более 12 месяцев, компания-застройщик должна быть лишена лицензии и наложен запрет
на реализацию объектов недвижимости, с автоматическим составлением перечень проблемных объектов с просрочкой свыше 1 года.
16) На законодательном уровне закрепить поэтапную оплату долевого строительства, с разбивкой согласно определённых план-графиком работ.
17) Запретить выдачу разрешений на строительство застройщикам, которые ранее допускали систематические срывы сроков сдачи строительных объектов жилого назначения. Учредителей таких организаций вносить в Реестр, запрещающий им выдачу таковых разрешений и участия.
18) Дополнить ст. 315 УК РФ (неисполнение решения суда) – застройщик не выплатил деньги по решению суда в течение 6 месяцев и при этом не объявил себя банкротом – возбуждение уголовного дела.
19) Требуем дополнить ч.2 ст.6 ФЗ-214 частью 2.1 «Неустойка, предусмотренная ч.2 настоящей статьи, не может быть уменьшена судом на основании ст. 333 ГК РФ». Указанное будет соответствовать общей концепции законодательства о Долевом строительстве, которое рассматривает взыскание неустойки как самостоятельный компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства, в то время как возможность применения к нему
ст. 333 ГК, допускающей уменьшение размера неустойки, реализуемая интенсивно
на практике судом, нивелирует изначально заложенную в нее компенсационную цель. Внести дополнения в ГПК РФ о взыскании неустойки по 214-ФЗ в приказном порядке (глава 11 ГПК). Упростить процедуру работы с исполнительными листами по принципу «одного окна». Проблемный институт законной неустойки можно заменить обязательным страхованием.
20) Запретить рекламу объектов с просрочкой более 6 месяцев. Уголовно наказывать в случае нарушения.
21) Законодательно закрепить передачу прав на земельные участки и расположенные на них объекты во внесудебном порядке (без процедуры банкротства) Новому Застройщику (Антикризисному Застройщику); для тех, кто уже в банкротстве- ускоренный механизм.
22) Ввести изменения в Закон о Банкротстве параграф 7 ускоренный механизм введения сразу конкурсного производства, внешнего управления или оздоровления.
23) В текущей редакции Закона о «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов» Министерство строительного комплекса Московской области обязано вносить объекты в реестр проблемных и исключать их из него только по решениям органов местного самоуправления. Необходимо наделить Минстрой полномочиями самостоятельно признавать объекты проблемными при наличии формальных признаков задержки сроков сдачи, и принимать решения об исключении объектов из перечня при его приёме Госкомиссией и сдаче в эксплуатацию.
24) Ввести в Закон о банкротстве поправки, что в случае, если объект долевого строительства попадает под санацию официально назначенной Правительством РФ организации – «санатора», то к нему не применяются требования статьи 201.10 в части обязательности собрания о решении передачи дольщикам объектов незавершенного строительства.
25) Предусмотреть меры материальной поддержки для малообеспеченных дольщиков, включенных в Реестр пострадавших граждан, одиноких матерей, многодетных семей, поскольку эти социальные группы в случае банкротства застройщика зачастую оказываются на грани нищеты, особенно при наличии ипотеки.
26) План организации строительства –ПОС должен быть размещен на сайте Застройщика. Работы в соответствии с ним должны контролировать организации госстройнадзора.
27) Считать договор расторгнутым со дня фактического перечисления денежных средств участнику долевого строительства, составляющих цену договора, на расчётный счёт УДС. Данный платежный документ должен быть предоставлен в регистрационный орган для регистрации расторжения. Такая формулировка защитит участника долевого строительства от попадания в ситуацию, когда он отказался от договора долевого участия, а Застройщик денежные средства не вернул.
28) Требуем ввести норму экстратерриториальности при подаче документов в Реестр пострадавших граждан, формируемый в соответствии с частью 7 статьи 23 Закона. Механизм реализации данного принципа видится в возможности подачи документов в уполномоченный орган по контролю за долевым строительством пострадавшим гражданином – участником долевого строительства через систему действующих Многофункциональных центров (МФЦ) по месту нахождения гражданина. Это упростит защиту своих нарушенных прав гражданами – участниками долевого строительства, проживающими в регионе, отличном
от региона местонахождения многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства. Для исполнения требуемой нормы следует внести соответствующие изменения в Приказ 560-пр Минстроя РФ от 12 августа 2016 года.
29) В качестве учредителей компании – Застройщика не может выступать иностранное юридическое или физическое лицо. В то же время, доля иностранного капитала в уставном капитале учредителей компании -застройщика не может превышать 25 процентов.
30) Изыскать возможность для завершения строительства имеющихся недостроенных объектов за счёт средств государства, гарантировавшего по ФЗ-214 получение жилья.
31) Принять федеральный закон о мерах поддержки граждан, признанных пострадавшими участниками проблемных строек независимо от формы участия. В целях защиты жилищных прав граждан просим внести поправки к закону, предусматривающие предоставление жилья из жилищного фонда субъекта пострадавшим гражданам, включённым в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в обмен на права требования по договорам долевого участия, если строительство объекта не ведется более трех лет.
32) Признать пострадавшими участниками строительства граждан, если договор был заключен с целью получения жилья. Приравнять договора участия в ЖСК договорам Долевого участия.