УТВЕРЖДЕНА
распоряжением губернатора
Санкт-Петербурга
от 06.12.99 N 1298-р
1. В соответствии с одобренной ранее постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.03.99 N 12 Концепцией градостроительного развития Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга предлагается Концепция инвестиционного развития жилого квартала N 25 Большой Охты Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга (далее - Концепция), предусматривающая уплотнение застройки путем нового строительства на свободных территориях, проведение реконструкции существующего жилищного фонда, а также комплексное благоустройство с заменой внутриквартальных инженерных коммуникаций.
2. Описание территории
Большая Охта - один из старейших районов Санкт-Петербурга.
Архитектурный облик застройки квартала сложился в основном в 40-50-е годы. В те годы окраины города застраивались в основном домами средней этажности из шлакоблоков в стиле сталинского неоклассицизма.
Границами жилого квартала N 25 Большой Охты Красногвардейского административного района Санкт-Петербурга являются:
- с севера - Большая Пороховская улица;
- с юга - Тарасова улица;
- с востока - Среднеохтинский проспект;
- с запада - Большеохтинский проспект.
Площадь квартала - 10 га.
3. Основные принципы реконструкции и развития жилого квартала N 25 Большой Охты
В 60-е годы проводилась радикальная реконструкция прибрежной части Большой Охты. Был преобразован и пространственный коридор Большеохтинского проспекта, что привело к появлению в застройке квартала N 25 вдоль Большеохтинского проспекта нескольких многоэтажных зданий, нарушивших архитектурную целостность квартала.
Предлагаемая Концепция ориентирована на экономически целесообразное обновление жилищного фонда с сохранением планировочного кода квартала -структуры его тупиковых въездов. Жилая застройка квартала уплотняется как за счет нового строительства на свободных территориях, так и путем вторичной застройки на территории, занимаемой домами, подлежащими сносу по техническому состоянию. Планируется проведение реконструкции существующего жилищного фонда, комплексное благоустройство территории с заменой внутриквартальных инженерных коммуникаций.
Кроме того, планируется повышение этажности квартала до 4-5 этажей за счет надстройки существующих зданий мансардными этажами.
В процессе преобразования квартала планируется существенное увеличение площади нежилого фонда, прежде всего за счет перевода части жилых площадей, расположенных на первых этажах зданий, в торговые помещения.
Внутри квартала будут также расположены детские учреждения.
4. Цели и задачи реконструкции
Решение проблемы реконструкции существующих зданий и повторной застройки, целесообразной и эффективной по своим архитектурно-художественным, градостроительным и социально-экономическим факторам, требует выполнения следующего комплекса задач:
- уплотнение застройки и повышение этажности домов при сохранении и развитии планировочного кода квартала;
- создание более комфортабельных жилых зданий с сохранением сложившегося архитектурного облика застройки квартала;
- модернизация малометражных квартир;
- развитие объектов инженерной инфраструктуры, включая внутриквартальные проезды, стоянки автомобилей, сети тепло-, водо-, газо- и электроснабжения;
- крупномасштабное энергосбережение при эксплуатации жилищного фонда посредством использования теплоэффективных ограждающих конструкций, регулируемых систем их отопления и использования, как правило, автономных автоматизированных котельных.
5. Исторические данные о развитии территории
Большая Охта наряду с Малой Охтой и Пороховыми слободами стала складываться в XVIII веке после строительства в среднем течении реки Охты пороховых заводов. В то же время наряду с заводами и поселениями здесь появляются усадьбы знати и деревни, обслуживающие владельцев земель, смежных со слободами.
Достаточно ясное представление о планировочной организации прибрежной части Большой Охты середины XIX века дает Атлас Санкт-Петербурга, составленный Н.Цыловым. На графической схеме Охтинской части уже присутствовали Большеохтинский и Среднеохтинский проспекты (последний назывался Задним). Обозначены и перпендикулярные к проспектам улицы: Пороховская, Миронова, Панфилова, Алексеевская (ныне Малыгина), Абросимова, Гусева, Тарасова, разделяющие территорию на узкие кварталы.
В конце XIX - начале XX вв. происходит активное градостроительное преобразование Большой Охты: уплотняется застройка, осуществляется прокладка дорог. Деревянные здания вытесняются каменными. До наших дней в квартале N 25 сохранились кирпичные здания постройки конца XIX - начала XX вв. в стиле неоклассицизма и эклектики.
В 60-е годы была радикально преобразована прибрежная часть Большой Охты. Появилась Свердловская набережная и ее новая многоэтажная оправа на участке между шоссе Революции и Красногвардейской площадью. В результате застройки квартала N 25 вдоль Большеохтинского проспекта появилось несколько многоэтажных зданий, нарушивших архитектурную целостность квартала.
В соответствии с действующими нормативными документами квартал N 25 Большой Охты не входит ни в объединенную зону охраны памятников истории и культуры, ни в объединенную зону регулирования застройки.
6. Описание основных проектных решений
Застройка квартала N 25 включает в себя четыре группы зданий, различных по техническому состоянию, степени физического и морального износа:
1-я группа - дома постройки 1979 года, расположенные вдоль Большеохтинского проспекта. Эта группа составляет 17,35% от общей жилой площади (площади квартир) квартала. Нежилой фонд первой группы - 9,71% от нежилого фонда квартала;
2-я группа - здания дореволюционной постройки (1891-1917 гг.), частично прошедшие выборочный капитальный ремонт. Общая жилая площадь этой группы составляет 31,9% от общей жилой площади квартала, нежилая соответственно - 22,92%;
3-я группа - кирпичные дома постройки 1938-1959 гг., составляющие 31,64% от общей жилой площади квартала и 30,65% нежилой площади квартала;
4-я группа - дома, построенные из шлакоблоков в период 1948-1952 гг., составляющие 19,1% жилой площади квартала и 36,71% нежилой площади.
При формировании Концепции авторы исходили из следующих условий:
1. Здания 1-й группы реконструкции не подлежат.
2. 70% домов 2-й группы требуют капитального ремонта. Эта группа включается в реконструкцию с увеличением этажности домов до 4-5 этажей. Три здания постройки 1917 года по адресу: Миронова ул., д.4, Большая Пороховская ул., д.15/2, Панфилова ул., д.16-б, а также здание по адресу: Абросимова ул., д.4 (постройки 1900 года) подлежат сносу.
3. 3-я группа домов также требует реконструкции с частичным повышением этажности.
4. Техническое состояние зданий 4-й группы таково, что их реконструкция экономически нецелесообразна, и поэтому указанные здания должны быть снесены с последующим возведением нового жилья.
1-я очередь реконструкции связана с преобразованием одной из самых кризисных зон квартала - Абросимовой улицы. Жилой дом по адресу: Абросимова ул., д.13/14, построенный из шлакоблоков в 1948 году, уже расселен. Дом N 14, построенный в 1900 году, находится в аварийном состоянии. Трехэтажные односекционные дома N 10, 12, 15/2 также подлежат сносу. К последней категории относятся и дома N 14-а по Абросимовой улице и N 8/2 по Тарасовой улице. Не эксплуатируется также здание бывшего детского сада (по адресу: Абросимова ул., д.15).
Концепция также предполагает развитие объемно-пространственной композиции Абросимовой улицы. Новые здания - угловые секции завершают облик улицы. Повторяется конфигурация сносимых зданий, что позволяет сохранить масштаб существовавшей прежде среды. Сносимые здания уступают свое место новым секционным пятиэтажным домам с мансардами. Для получения нормальной инсоляции улица расширяется. Вместо сносимого двухэтажного здания детского сада возводится жилой пятиэтажный дом с мансардой.
Реконструкция квартала в целом представлена в Концепции как совокупность последовательно выполняемых этапов, каждый из которых включает в себя строительство, расселение и продажу.
I этап включает в себя реконструкцию территории, прилегающей к Абросимовой улице, включая строительство подземного гаража.
II этап включает в себя преобразование территории, ограниченной Среднеохтинским и Большеохтинским проспектами, а также Панфиловой улицей и Большой Пороховской улицей.
III этап включает в себя преобразование зон, прилегающих к Мироновой улице и Гусевой улице.
7. Базовые технико-экономические показатели квартала N 25 Большой Охты
В соответствии с разработанной Концепцией распределение площадей жилищного и нежилого фонда до и после реконструкции следующее:
Наименование | Квартал в целом | 1-й этап (Абросимова улица) | ||
Общая площадь, тыс.кв.м | Общая площадь, тыс.кв.м | |||
До преобразования | После преобразования | До преобразования | После преобразования | |
Жилищный фонд всего, в том числе: | 64,5 | 3,1 | 17,1 | |
Снос | 6,89 | - | 3,1 | - |
Реконструкция | 25,11 | 25,11 | - | - |
Новое строительство | - | 30,6 | - | 17,1 |
Надстройка | - | 8,8 | - | - |
Нежилой фонд всего |
Расходы и планируемые доходы по преобразованию квартала N 25 Большой Охты в целом
Расход, тыс. долларов США | Доход, тыс. долларов США | ||
жилищный фонд | нежилой фонд | жилищный фонд | нежилой фонд |
Расходы и планируемые доходы по первому этапу преобразования квартала
Расход, тыс. долларов США | Доход, тыс. долларов США | ||
жилищный фонд | нежилой фонд | жилищный фонд | нежилой фонд |
В затратную часть проекта включены расходы на расселение жильцов и реконструкцию внутриквартальных сетей.