Купля-продажа жилья: безопасность сделки

Мы рассмотрим пакет документов, который необходимо проверить перед сделкой для купли продажи недвижимости.

1. ОСНОВНОЙ ДОКУМЕНТ: СВИДЕТЕЛЬСТВО О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ИЛИ ВЫПИСКА ИЗ ЕГРП

Самый важный документ – свидетельство о праве собственности. Это основной документ, который дает право на владение жильем – полное его название «Свидетельство о государственной регистрации права». Он относится к категории правоподтверждающих документов на недвижимость.

Обратите внимание на оформление этого документа. Обычно бланк Свидетельства имеет герб Российской Федерации, рамку и узор. Есть несколько вариантов внешнего вида, но, по сути, они похожи, с небольшими отличиями в орнаменте. Периодически дизайн Свидетельства менялся, но содержание документа всегда остается прежним.

1)Первое, на что нужно обратить внимание – это дата выдачи документа. Это имеет важное значение, так как если Вы владеете квартирой менее 3-5 лет с момента покупки, и решили ее продать, Вам придется заплатить дополнительные налоги.

2) Следующая запись – документ-основание, на основании которого выдано свидетельство.

Основанием для выдачи свидетельства о государственной регистрации права является: договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство по завещанию, решение суда.

Если Вы покупатель, то обратите внимание на точность совпадения информации в документе: ФИО и паспортные данные должны точно совпадать.

3) Следующая графа называется субъект права или сведения о собственнике. Здесь указывается фамилия, имя и отчество владельца. Эту запись необходимо очень тщательно проверять по буквам. Почему это важно? Бывают опечатки при заполнении данных, и при получении свидетельства на это не обращают внимание. Однако при купле - продажи недвижимости необходимо проверить ФИО, дату и место рождения в паспорте и свидетельство – будьте внимательны. Расхождение в одну букву делает документ недействительным, и вся сделка может сорваться.

4) Следующая строка в свидетельстве – собственность. Что означает эта формулировка? Если в документе указано просто "собственность", значит, данный человек является единственным собственником данной квартиры, данного объекта недвижимости. Может быть написано иначе: указана доля собственности. Например: "Вид права: Собственность", но указана доля 1/3. То есть один из собственников имеет 1/3 доли в квартире. В таком случае необходимо уточнить, кто еще является собственником данного объекта недвижимости. На обратной стороне документа обычно вписываются другие собственники этого жилья.

5) Следующий раздел – «Объект права» - это означает, что тут указаны сведения об объекте недвижимости. Например: однокомнатная квартиру, жилая, общей площадью 32,2кв.м. и адрес объекта.

6) Следующая строка в свидетельстве о праве собственности – кадастровый или условный номер. Все объекты недвижимости сейчас ставятся на кадастровый учет. То есть если указанная квартира находится по данному адресу, на определенном земельном участке – то она имеет свой кадастровый номер. Все цифры расшифровывать не будем, но отметим, что первая цифра – это регион.

7) Следующая графа в свидетельстве о праве собственности: существующие ограничения (обременения) права. Если в строке указано: «не зарегистрированы». Это говорит о том, что на данном объекте нет обременений и ареста. Если таковые имеются, то в свидетельстве о государственной регистрации обязательно сделают соответствующую запись.

Однако, если Вы покупаете недвижимость, данный пункт следует еще раз проверить дополнительно.

8) Следующий раздел в свидетельстве о праве собственности сообщает нам о том, под каким номером была сделана запись в Едином государственном реестре. То есть, реестр государственной регистрации дает каждому документу свой регистрационный номер.

ВЫПИСКА ИЗ ЕГРП – ЧТО ЭТО И ДЛЯ ЧЕГО?

!!! Внимание

С 15 июля 2016 года вместо свидетельства владельцам недвижимости выдают выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) – бумагу, которая описывает, кому именно принадлежит объект. Уже выданные свидетельства о праве собственности сохраняют юридическую силу.

Это значит, что если кто-то приобрел объект недвижимости в собственность после 15.07.2016, то у него документа Свидетельства о праве собственности не будет.

! Но даже если на объект есть свидетельство о праве собственности, обязательно закажите выписку из ЕГРП. Вы будете гарантированно знать, что обременений и арестов на объекте нет. Что существенно снижает риски при покупке.

Итог:

В данных документах - Свидетельстве о праве собственности и Выписка из ЕГРП мы можем узнать такую информацию:

1. Когда было зарегистрировано право собственности.

2. На кого оно зарегистрировано. Проверьте всю информацию о владельце недвижимости в свидетельстве (выписке), договоре-основании и паспорте: ФИО и паспортные данные должны полностью совпадать.

3. Какая объект недвижимости зарегистрирован. Проверьте площадь объекта во всех документах (свидетельство, договор, техпаспорт) – данные должны быть одинаковые.

4. Наличие или отсутствие ограничений (обременений) права.

Если Вы покупатель, то в первую очередь обратите внимание на все эти данные в документах владельца недвижимости.

2. ДОГОВОР-ОСНОВАНИЕ

В предыдущем пункте мы рассмотрели важный документ – Свидетельство о государственной регистрации права. Для его выдачи необходимо иметь основание – определенный документ, который дает право на владение собственностью по закону. Этот документ обязательно предъявляется вместе со Свидетельством о государственной регистрации права.

Основанием для выдачи свидетельства о государственной регистрации права является: договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство по завещанию, решение судаи другие.

Подробнее об этих документах посмотрите видео: https://www.youtube.com/watch?v=RFshzJJgQa0

3. ТЕХНИЧЕСКИЕ ДОКУМЕНТЫНА КВАРТИРУ (ОБЪЕКТ)

Существуют два документа, которые, так или иначе, описывают недвижимость. Это паспорта – технический и кадастровый.

1) ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ

Есть несколько вариантов технических документов на объект:Технический паспорт или Паспорт на квартиру (выдавался при более давней инвентаризации объектов) – это разный вид одного и того же важного документа.

Независимо от формы собственности, недвижимость всегда сопровождается техническим паспортом. Он описывает состояние объекта на момент инвентаризации, его размеры, конфигурацию помещений, если есть, этажность, материалы, из которых он построен, когда производились капитальные ремонты, какие изменения внесены и тому подобное. Используется для технического учета сооружений.

Выдается: на любые сооружения, например

гараж;

здания,

жилые и нежилые; помещения, в том числе и квартиры, комнаты;

незавершенные строения.

Если параметры изменяются, то проводится инвентаризация, и изменения вносятся в техпаспорт. Требование обязательное.

Содержит:

· юридический адрес объекта;

· его назначение. Например – жилое;

· описание его. Например – земельный участок или жилой дом;

· где расположен. Например – этаж дома; если речь идет о многоэтажном строении, то указывается количество этажей. Обязательно указывается его номер;

· регистрационный номер;

· инвентаризационный номер;

· дата последней инвентаризации;

· кто выдал документ.

На титульном листе технического паспорта обязательно указан адрес объекта недвижимости: улица, номер дома, номер квартиры и дата изготовления самого документа.

Почему важна дата изготовления технического паспорта? Это связано с тем, что все технические документы имеют определенный срок действия. Технический паспорт имеет срок действия 5 лет.

Технический паспорт хранится у собственника, и может потребоваться в следующих ситуациях:

· чтобы оформить наследство;

· чтобы признать свое жилье аварийным, так как в этом документе указывается общий процесс износа жилья;

· чтобы получить кредит на жилье;

· чтобы осуществить расчет налога на имущество.

Общий срок годности выданного технического паспорта не ограничен. Кроме того, он является прямым основанием для предоставления кадастровой документации.

2) КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ

– это выписка из государственного реестра, в которой указываются все значимые данные об объекте недвижимого имущества, такие как: общая площадь квартиры; ее полезная площадь; наличие или отсутствие балкона/лоджии.

Однако, в этом документе стоит остановить свое внимание не на текстовой части, а на кадастровом номере. Такой номер присваивается каждому объекту недвижимости при регистрации. По полученному кадастровому номеру можно отследить все сделки, совершаемые с объектом.

В графической части кадастрового паспорта представлен подробный эскиз жилого помещения, на котором указывается метраж до и после проведения перепланировки, если она была.

Этот документ может потребоваться собственнику в нескольких случаях, среди которых:

· проведение любых сделок с квартирой;

· выселение жильца без получения его согласия через органы суда;

· если производилась перепланировка помещения.

!!! Внимание

При осмотре объекта обратите внимание на планировку и соответствие ее техническому и кадастровому паспорту. Если была сделана перепланировка, она обязательно должна быть узаконена, о чем в кадастровом паспорте обязательно делается запись. В противном случае банк не примет этот объект в залог по ипотеке.

Данный документ является бессрочным. При этом стоит отметить, что на законодательном уровне существует одна отговорка, согласно которой срок выписки может различаться, в зависимости от населенного пункта. В некоторых городах кадастровый паспорт действует один год, а в некоторых, его срок действия составляет пять лет.

В том случае, если документам более 5 лет, следует их обновить. Для обычной сделки купли-продажи, если данная квартира прошла регистрацию в государственной регистрационной палате, обновлять его не нужно. Это имеет значение для тех случаев, если покупатель приходит с ипотекой – а таких сейчас 90%. Обычно в банк необходимо предоставить полный пакет документов и от Вас потребуют обновить технический и кадастровый паспорт, если ему более 5 лет. Если это делать в ускоренном порядке, то цена процедуры будет значительно выше. Поэтому сделайте новый кадастровый паспорт заранее, чтобы не платить лишние деньги.

Сходства и различия между кадастровым и техническим паспортом