Я, Овсянникова Александра, студентка группы 31-ЗИО проходила практику в ГБПОУ СО «Красноуфимский аграрный колледж»в городе Красноуфимск.
За время прохождения практики я многому научилась, и отработала навыки нахождения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества несколькими подходами: доходным, сравнительным и затратным. В первый день практики нам прочитали инструктаж по технике безопасности. Мы воспроизводили расчет стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки. В работе указывается описание объекта оценки; перечень документов; задание на оценку Постановка задачи и объем работ по теме; правовое положение объекта оценки; местонахождение расположение и краткая характеристика; техническая характеристика недвижимого имущества; физическое состояние объекта оценки. Делаем расчеты по таблице корректировок объектов аналогов. Работали по УПВС сборникам, находили стоимость 1м3, рассчитывали остаточную и рыночную стоимость объекта оценки, сформулировали вывод по итогам наших расчетов на основе формул. Рассчитывали скорректированную стоимость объектов аналогов по сравнительному подходу. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.
Методы сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся неточными, а иногда и невозможными. Тем не менее, именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости объекта. Цены на аналоги очищают от случайных искажений и несоответствий нормальным условиям продажи внесением так называемых коммерческих корректировок. После проведённой подготовки ценовую информацию тем или иным методом обрабатывают, получая, в конечном счёте, искомую стоимость объекта.
Проводили согласование результатов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.
Рассчитывали стоимость затратным подходом. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:
· оценка рыночной стоимости земельного участка;
· оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
· расчет выявленных видов износа;
· расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Рассчитывали стоимость доходным подходом. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
· сумму будущего дохода;
· время, когда должен быть получен доход;
· продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
· прогнозирование будущих доходов;
· капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Создавали и работали по локальным сметам в документу «Гранд смета». Смета — документ, в котором вычисляется сумма затрат на проект, расписанная по статьям расходов (заработная плата, налоги и отчисления по заработной плате, хозяйственные расходы, приобретение комплектующих и проч). Сметная стоимость — сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчётов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счёт средств, предусмотренных сводным сметным расчётом.
Сметы разрабатываются с целью определения средств, необходимых для финансирования капитального строительства зданий и сооружений, а именно:
1. Новое строительство.
2. Капитальный ремонт. Виды:
o Ремонт зданий и сооружений
o Реставрация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)
3. Реконструкция. Виды:
o Реконструкция (Восстановление).
o Усиление.