Монополия государственной собственности на землю, исключившая использование в гражданском законодательстве советского периода категории недвижимости, а также обусловленная социально-экономическими и политическими причинами невозможность осуществления приватизации земельных участков одновременно с приватизацией расположенных на них построек, сделали всеобщей картину, когда в результате приватизации здания и сооружения оказывались объектами частной собственности, расположенными на чужих (государственных) земельных участках. Таким образом, если развитые правопорядки решали проблемы правового режима зданий и сооружений, используя в качестве отправной точки отсчета теорию сложной вещи (единого объекта), и только в результате длительной социальной эволюции подошли к необходимости решать вопрос о гражданско-правовой природе зданий и сооружений на чужих земельных участках, то современный отечественный правопорядок, зарождавшийся в период перехода к рынку, изначально столкнулся с необходимостью урегулировать вопрос о юридической судьбе земельных участков, расположенных под частными зданиями и сооружениями, принадлежащими на праве собственности не собственникам этих земельных участков, а иным лицам.
С учетом реальной социально-экономической и политической ситуации начала и середины 90-х годов прошлого века в российском гражданском законодательстве появились нормы, которые весьма своеобразно, без исторических аналогов в прошлом, решали проблему гражданско-правового обеспечения оборота зданий и сооружений, а также земельных участков, на которых они находятся. Эти правовые предписания разительно отличаются от традиционных норм, содержащихся в законодательствах стран с развитым оборотом недвижимости.
Главная идея новейшего российского законодательства в области оборота зданий и сооружений состояла в предоставлении собственнику возможности распоряжаться ими независимо от воли собственника земельного участка. Закреплявшие эту идею нормы адекватно отражали возможности законодателя в организации оборота зданий и сооружений на этапе, когда практически отсутствовали иные, помимо государства, собственники земельных участков.
Одной из первых попыток организовать оборот недвижимости на началах, отличных от прежних предписаний гражданского законодательства, являются нормы Земельного кодекса РФ 2001 г., устанавливающие новые правила о юридической судьбе земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений, принадлежащих на праве собственности одному лицу.
Возникшее в связи с этим противоречие между гражданским и земельным кодексами является очевидным. При более внимательном анализе действующего законодательства можно обнаружить многочисленные скрытые противоречия в определении гражданско-правового режима зданий и сооружений, порою вызванные неправильным применением устоявшихся гражданско-правовых категорий и конструкций к регулируемым отношениям (в частности, к определению правовой связи зданий и сооружений и земельных участков, на которых они расположены)1.
В связи с этим возникла насущная потребность установить и обосновать возможность (или невозможность) применения таких общеизвестных цивилистических категорий, как сложная вещь, совокупность вещей, главная вещь и принадлежность, делимость вещей, к определению гражданско-правового режима зданий и сооружений. Помимо этого, настоятельно требуется определить само понятие недвижимого имущества как правовой и экономической категории, проследить влияние норм публичного права (в частности, норм о регистрации прав на здание и сооружение) на формирование гражданско-правового режима недвижимого имущества. С учетом последнего фактора необходимо теоретическое решение вопроса об основаниях возникновения права собственности на здания и сооружени:
1) действующее законодательство в области регулирования оборота зданий и сооружений и тенденций его развития,
2) признаки зданий и сооружений как вещей, закрепленные действующим законодательством и выработанные в цивилистической доктрине,
3) правовой механизм возникновения прав на здания и сооружения.
Идеальной теоретически обоснованной моделью (правовым идеалом) юридической связи между земельным участком и возведенными на нем постройками является конструкция единой сложной вещи (единого объекта права собственности), составными частями которой являются земельный участок и постройка, находящаяся с ним в прочной физической связи. Последовательная реализация этой идеальной модели в отечественном законодательстве невозможна в силу ряда социально-экономических, политических и исторических причин.
Наиболее близким по своим правовым последствиям к признанию участка и расположенных на нем зданий и сооружений единой вещью является правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ, закрепляющее принцип единой судьбы участка и расположенных на нем зданий и сооружений. Правило о единой судьбе земельных участков и расположенных на нем зданий и сооружений может действовать только в том случае, когда земельный участок и расположенные на них здания и сооружения принадлежат на праве собственности одному лицу.