СПРАВКА
По защите прав дольщиков
Действующая власть с опозданием реагирует на проблемы «обманутых дольщиков». Компенсационный фонд (октябрь 2017 г.), единая информационная система, повышенные требования к застройщикам и постепенная замена долевого строительства на проектное финансирование (январь 2018 г.)[1] – все это позволит еще больше защитить права будущих дольщиков, но, к сожалению, уже никак не поможет пострадавшим гражданам.
Но это не повод отчаиваться, поскольку ранее действовавшее законодательство и сложившаяся судебная практика вполне позволяют дольщикам защитить свои права. Речь идет не о получивших широкое распространение публично-правовых действиях (митинги, жалобы и т.д.), эффективность которых весьма сомнительна, а об эффективной, хоть и не такой распространенной, судебной защите нарушенных прав.
Ниже мы предлагаем ознакомиться со способами, которые позволят отстоять свое право на своевременную постройку и сдачу дома, при условии: (1) своевременной и личной активности (мониторинг строительства и финансового положения застройщика, оперативное реагирование на нарушения и т.д.); (2) своевременного обращения за квалифицированной юридической помощью, прежде всего к юристам (адвокатам), специализирующимся на спорах с застройщиками;
Вероятность достижения главной цели – получения пригодного для проживания жилья, зависит прежде всего от финансового положения застройщика (риска его банкротства) и степени фактической готовности дома.
Если застройщику пока не грозит банкротство
Если застройщик[2] нарушает сроки, замораживает строительство или иным образом не исполняет свои обязанности по договору, в то время как до окончания строительства еще далеко – эффективнее всего «стимулировать» его и предъявить к нему – в досудебном порядке, а в случае отказа, через суд – требование о взыскании[3]:
a. неустойки (так, при 3-х месячной просрочке по договору стоимостью в 1 млн. руб. неустойка составит около 50 тыс. руб.); и/или
b. убытков, не покрытых неустойкой (расходы на аренду съемного жилья и т.д.); и/или
c. морального вреда; и/или
d. штрафа за отказ удовлетворить требования, не доводя дело до суда (50 % от суммы, присужденной судом).
Разумеется, уже на этом этапе в принципе можно сменить застройщика и/или взять строительство дома в свои руки, однако это крайне рискованный вариант. Потребовать же от застройщика предоставления другого (аналогичного) жилья можно только в том случае, если такая возможность прямо предусмотрена в договоре долевого участия[4].
Когда же дом фактически построен либо имеет достаточно высокую степень готовности, но застройщик уклоняется от получения разрешения на ввод в эксплуатацию / подписания акта приема-передачи, вместо упомянутых выше штрафных санкций можно успешно использовать один из следующих способов:
(1) обратиться в суд с иском к застройщику о признании права собственности[5]:
a. на готовую квартиру - если строительство фактически завершено и осталось лишь получить разрешение на ввод в эксплуатацию и (или) подписать акт приема-передачи квартиры; либо
b. на объект незавершенного строительства в виде квартиры – если строительство еще не окончено, но дом уже настолько в высокой стадии готовности, что объект фактически передан дольщику;
(2) подать в суд заявление о признании застройщика банкротом и уже в рамках данной процедуры просить суд передать квартиры / объекты незавершенного строительства.
Если застройщик банкрот или на грани банкротства
Если застройщик признан банкротом, все требования к нему, в том числе требования о взыскании штрафных санкций и требования о признании права собственности на жилье, могут быть предъявлены лишь в рамках дела о банкротстве застройщика.
Банкротство застройщика регулируется специальными правилами[6]: дольщики являются привилегированными кредиторам и обладают реальными преимуществами, существенно повышающими возможность завершения строительства и (или) получения жилья.
Чтобы не упустить возможность воспользоваться данными привилегиями, дольщику необходимо не позднее 3-х месяцев с момента опубликований сведений о признании застройщика банкротом (по уважительным причинам срок может быть восстановлен) направить конкурсному управляющему заявление о включении в реестр требования о передаче жилого помещения (впоследствии его можно заменить на денежное требование) и лично либо через представителя участвовать в собраниях кредиторов застройщика.
Всю заботу по поиску выходов из сложившегося положения берет на себя назначенный судом конкурсный управляющий[7]. Через 3 месяца после истечения срока на подачу заявлений о включении в реестр, конкурсный управляющий предложит несколько вариантов решения жилищного вопроса, в зависимости от степени готовности дома:
a. признать право собственности на жилые помещения (если застройщик успел построить дом и получить разрешение на его ввод в эксплуатацию)[8];
b. передать объект незавершенного строительства созданному дольщиками жилищно-строительному кооперативу (если дольщики намерены завершить строительство своими силами[9]);
c. привлечь нового, специального отобранного застройщика для завершения строительства без внесения дольщиками каких-либо дополнительных взносов (в случае, если удастся найти застройщика, согласного завершить строительство)[10].
Данные способы могут существенным образом нарушить права иных привилегированных кредиторов застройщика, поэтому дольщики могут рассчитывать на их использование лишь при условии, что у застройщика останется иное имущество для погашения требований кредиторов о возмещении вреда жизни или здоровью и (или) об оплате труда и (или) по иным текущим (внереестровым) требованиям.