МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ОРЛОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
КУРС ЛЕКЦИЙ
Современные методы управления недвижимостью _
Направление подготовки: 08.04.01 «Строительство»
Направленность: «Организация строительства и управление
Недвижимостью»
Квалификация (степень): магистр
Форма обучения: очная, заочная
Орел 2015 год
Составитель: _____________С.П. Суворова «__» __________20__г.
Рецензент: ____________ Н.В. Куканова «__» __________ 20__г.
Курс лекций обсужден на заседании кафедры
протокол № _ от «__» ____ 20__ г.
Зав. кафедрой: _____________ В.П. Тютюнников
«__» __________20__г.
Оглавление
1. Рынок недвижимости как экономико-пространственная и отраслевая система……………4
1.1 Недвижимость – понятие и сущность………………………………………………………….
1.2 Понятие и принципы функционирования рынка недвижимости……………………………
1.3 Принципы управления и участники рынка недвижимости……………………………………
1.4 Сегментация рынка недвижимости…………………………………………………………….
2. Базовые концепции в теории и практике управления недвижимостью………………………
2.1 Основные концепции в теории и практике управления недвижимостью…………………….
2.2 Основные уровни и цели управления недвижимостью………………………………………..
2.3 Виды стратегий развития недвижимости в процессе управления…………………………….
2.4 Принципы оценки объектов недвижимости, современные подходы…………………………
2.5 Основы регистрации сделок с недвижимостью………………………………………………
3 Проблемы в развитии и управлении рынком недвижимости…………………………………...
|
|
3.1 Понятие эффективности рынка недвижимости………………………………………………..
3.2 Проблемы и направления исследований в управлении недвижимостью…………………….
3.3 Проблемы страхования на рынке недвижимости……………………………………………..
3.4 Основные методы и инструменты управления рисками при управлении
недвижимостью...................................................................................................................................
4. Развитие недвижимости в управленческом процессе…………………………………………..
4.1 Классификация недвижимости для целей управления недвижимостью……………………..
4.2 Экономические параметры рынка недвижимости……………………………………………
4.3 Физические и качественные аспекты недвижимости…………………………………………
4.4 Маркетинговые исследования рынка недвижимости
4. 5 Специфика управления земельными ресурсами……………………………………………....
5. Девелопмент как составная часть общего процесса развития рынка недвижимости……….
5.1 Понятие девелоперской деятельности и ее роль в реализации инвестиционно -строительных проектов…………………………………………………………
5.2 Современные подходы к определению экономической эффективности проектов девелопмента……………………………………………………………………………………….
5.3 Критерии эффективности инвестиционных проектов……………………………………….
6. Формирование портфеля недвижимости. Брокеридж и сервейинг:………………………….
6.1 Понятие портфеля недвижимости и современные подходы формирования………….
6.2 Брокеридж, сервейинг и аутсорсинг на рынке недвижимости………………………………..
|
|
6.3 Коммерческая недвижимость интересы профессиональных участников рынка…………….
6.4 Коммерческая недвижимость современные подходы и модели управления………………
6.5 Управляющие компании на рынке недвижимости……………………………………………
6.6 Арендные отношения на рынке недвижимости
7. Рынок жилья как пространственно-отраслевая система: методы управления………………...
7.1 Рынок жилья как пространственно организованная система…………………………………
7.2. Основы развития жилой недвижимости…………………………………...
7.3 Современные модели управления на рынке жилой недвижимости………………………..
7.4 Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилой недвижимостью…………………………………………………………………………………….
7.5 Основы ипотечного кредитование на рынке недвижимости…………………………………..
8. Методики анализа и оценки эффективности управления недвижимостью……………………
8.1 Технический менеджмент на рынке недвижимости………………………………………….
8.2 Принципы формирования доходов, расходов, финансовых потоков в управлении недвижимостью………………………………………………………………………………………
8.3 Традиционные методики ипотечно- инвестиционного анализа на рынке недвижимости….
8.4 Методики анализа инвестиционного капитала на основе капитализации дохода…………..
8.4. Основы анализа рынка недвижимости……………………………………………………….
Список литературы…………………………………………………………………………………..
Приложения
Рынок недвижимости как экономико-пространственная и отраслевая система
|
|
Недвижимость – понятие и сущность
Сущностные признаки недвижимости: 1. Связь с землей. 2. Степень подвижности. 3. Длительность кругооборота. 4. Форма функционирования. 5. Состояние потребительской формы в процессе использования. 6. Способ перекоса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств.
Характерное состояние недвижимости. 1. Прочная связь с землей (физическая и юридическая). 2. Неподвижность. 3. Многократное использование (долго служит). 4. Сохраняет свою натурально – вещественную форму в течение всего срока службы. 5. Переносит свою стоимость постепенно по мере износа.
Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
- предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования, т.е.: жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство; земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;
- реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;
- финансового (инвестиционного) актива, т.е.:
- товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;
- капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);
- средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость. Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися при создании и эксплуатации недвижимости. Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением. Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:
- прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);
- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;
- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику – государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;
- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);
- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);
- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
К особенностям недвижимости как товара относят:
- не перемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,
- уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;
- долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;
- ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;
- сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;
- сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;
- низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.
К особенностям недвижимости как финансового актива относят:
- неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;
- слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;
- относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;
- неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;
- необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта – при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации – существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;
- необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;
- низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.
Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в таблице.
Таблица. Структура понятия "недвижимость"
| Вещь (физическая сущность) | Права (юридическая сущность) | ||
| Земля | Улучшения | Права | Обременения |
| земельные участки; все что на них и под ними | здания; сооружения; инженерные коммуникации; насаждения | собственности; хозяйственного ведения; оперативного управления; наследуемого владения; бессрочного пользования | ипотека; сервитут; правила зонирования; охрана памятников; прочие ограничения; |