Физические и качественные аспекты недвижимости

Ранее уже указывалось, что объекты недвижимости являются долговременными предметами потребления, обслуживающими пользователей и обеспечивающими условия их деятельности. Потребность в развитии недвижимости (изменение, улучшение, модернизации и т.п.) проявляется тогда, когда её обслуживающая способность перестаёт соответствовать ранее установленному назначению или обеспечивать требуемый уровень доходности. Это происходит потому, что жизненный цикл недвижимости более длительный, чем жизненные циклы производственной или обслуживающей деятельности. Такое несоответствие приводит к тому, что по желанию владельца и настоянию пользователей объект недвижимости в течении своего жизненного цикла может неоднократно подвергаться различным изменениям – перепланировке, реконструкции, капитальному ремонту, замене отдельных систем и т.п.

Обычно развитие недвижимости ориентировано на физические улучшения свойств и характеристик строения и земельного участка, дополнительное расширение предлагаемых услуг или создание привлекательного окружения объекта недвижимости.

Развитие недвижимости – это управленческий процесс, направленный на улучшение ее потребительских свойств, повышение эффективности использования, даже за счет изменения первоначального или предшествующего назначения объекта недвижимости. Поэтому вполне обосновано мнение, что глобальной целью управления недвижимостью является обеспечение роста ее ценности, выражаемого ростом рыночной стоимости.

На первой стадии – создание объекта – в процессе проектирования, инвестиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формируется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.

Стадия эксплуатации заключает в себе "потребление" здания, т. е. использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях.

На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости.

Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются "обслуживание"), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, материалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование этих расходов позволит принять решение о том, возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета. Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности. Результатом проведенной работы станет:

- заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или замене отдельных элементов;

- разработка концепции технической эксплуатации;

- определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;

- составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);

- определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;

- разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;

- определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.

Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание. В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов графиков работ по техническому обслуживанию.

В программе по технической эксплуатации указаны все элементы объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта. Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторяются через определенные промежутки времени, но их периодичность может варьироваться. Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.

1. Управление технической эксплуатацией: а) организация и планирование эксплуатации; б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем: а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; б) осмотры; в) подготовка к сезонной эксплуатации; г) текущий ремонт; д) капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание: а) уборка мест общего пользования; б) уборка мест придомовой территории; в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис.

Рисунок - Фазы жизненного цикла здания на стадии эксплуатации

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации. Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Санитарное содержание недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта

Каждая стратегия реализуется на основе проекта или программы развития. Чаще всего необходимость в развитии недвижимости возникает из-за изменений факторов внешней среды – технических, функциональных, пользовательских и экономических.

Технические факторы обусловлены физическим износом и моральным устареванием объекта недвижимости. Чаще всего они вызывают необходимость в капитальном ремонте, реконструкции, модернизации. К техническим факторам относятся показатели надежности несущих конструкций, состояния инженерных систем, безопасности и т.д. Быстрое развитие науки и техники на современном этапе предоставляет широкие возможности использования и применения при строительстве объектов недвижимости новейших, более эффективных материалов, обеспечивающих требования энергосбережения, комфортности, гигиены, дизайна, экологии и повышающих надежность и долговечность систем отопления, водоснабжения, канализации и энергообеспечения.

Функциональные факторы связаны с возможными изменениями профиля деятельности пользователей. Поэтому при проектировании зданий и сооружений целесообразно применять так называемые гибкие пространственные схемы, позволяющие быстро и при минимальных затратах трансформировать помещения под нужды пользователей.

Экономические факторы отражают изменения в доходах и расходах владельца при реализации той или иной стратегии развития недвижимости. На потребительский спрос на объекты недвижимости могут оказывать значительное и непосредственное влияние факторы внешней среды. Наиболее существенными из них, безусловно, являются местоположение объекта и инфраструктура прилегающей территории.

Эти факторы могут сыграть преимущественную роль в повышении ценности и рыночной стоимости объекта недвижимости. Все этапы жизненного цикла объекта недвижимости имеют разные временные промежутки, задачи и затраты, возникающие у собственника, которому принадлежит объект недвижимости.

Можно выделить несколько групп таких факторов:

- факторы, описывающие параметры недвижимости. Здесь изучается недви­жимость по описательным характеристикам и (параметры местоположения, фи­зические и функциональные характеристики улучшений и участка земли) и не­движимость как объект права (субъект собственности, право и условия пользо­вания объектом.

В частности, при описании объекта недвижимости, как составной части отчета об определении стоимости.

- потребительские характеристики. По сравнению с описательными позво­ляют делать сравнения между объектами, по таким параметрам как более или менее выгодное местоположение, удобство планировки, качество ремонта, на­личие дополнительных услуг. То есть анализируются параметры, интересую­щие арендатора для выбора объекта аренды и определяют класс от лучшего к худшему объекту недвижимости. Наглядно, на примере офисных помещений с делением на классы, потребительские характеристики широко описаны;

- факторы стоимости. Можно сказать, что стоимость объекта недвижимости является отражением доходности, чем выше доходность, тем выше стоимость и наоборот. Поэтому исследование факторов стоимости является важным этапом анализа доходности недвижимости. Такие факторы объединяют в группы: фи­зические, социальные, экономические, административные. В литературе по эко­номике недвижимости огромное внимание уделяется определению стоимости, но и факторы стоимости также широко описаны, в частности: - факторы процесса девелопмента. Анализ проводится с точки зрения орга­низации бизнеса, как для самого предприятия так и потенциальных клиентов. Изучаются факторы из перечисленных выше групп, а также большое внимание уделяется разного рода ограничениям и потенциалу для эффективного расширения объекта. Такие факторы чаще рассматриваются в зарубежной литературе, поскольку за границей этот вид деятельности в области недвижимости бо­лее развит и изучен, чем в России.