Прием и ввод в эксплуатацию объектов осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ, СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», Положением «О приемке и вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов, другими нормативными документами региональных и местных органов власти. На практике управляющая/эксплуатирующая компания приходит на объект на разных стадиях готовности последнего. Рассмотрим некоторые из вариантов развития событий с участием такой компании.
Первый вариант. Здание еще не спроектировано, у собственника имеется только пятно под застройку. Это самый оптимальный вариант, при котором собственник может пойти двумя путями: создание концепции развития объекта и брокеридже (привлечения арендаторов) поручить управляющей компании, которая впоследствии будет заниматься управлением объектом, или создание концепции и брокеридж поручить одной или нескольким специализированным компаниям — консультантам в области недвижимости, привлекая эксплуатирующую компанию на этапе создания проекта. При выборе второго пути эксплуатирующая компания разрабатывает комплекс мероприятий, направленных на запуск объекта недвижимости в эксплуатацию на стадии разработки концепции и проектирования.
Второй вариант. Наиболее часто собственник привлекает управляющую/эксплуатирующую компанию, когда строительство объекта уже идет или завершается. И здесь действуют те же законы: чем раньше такая компания придет на объект, тем более эффективной будет эксплуатация этого объекта после завершения строительства. В частности, компания может порекомендовать оптимальные отделочные материалы или предусмотреть какие-либо детали, которые не были предусмотрены на этапе проектирования (например, специальное сантехническое оборудование и помещения для набора и слива воды при уборке помещений).
|
|
Третий вариант. Управляющая/эксплуатирующая компания привлекается на функционирующий объект. Как правило, на этом этапе эксплуатирующая компания занимается повседневным обслуживанием объекта: администрированием, технической эксплуатацией, уборкой помещений и прилегающей территории и обеспечением безопасности. После подписания договора собственником и компанией организуется процесс приема-передачи: устанавливается срок передачи, назначаются ответственные от сторон за сдачу и приемку объекта, формируются комиссии экспертов, уведомляются все участники и заинтересованные лица. До начала работ собственник передает управляющему техническую документацию по объекту.
При техническом освидетельствовании объекта обследуются как подземные (фундаменты, подвалы), так и надземные конструкции здания (несущие и ограждающие конструкции, защитные покрытия и кровли, рабочие поверхности конструктивных элементов, в том числе отделочные слои). В процессе обследования проводится инвентаризация помещений и оборудования, заполняются подготовленные заранее инвентаризационные и дефектные ведомости (с перечнем и характеристиками неисправностей) по элементам конструкций, сантехническому и электротехническому оборудованию. Заметим, что инвентаризационная ведомость кроме технических характеристик помещений (местоположение и площадь, состояние стен, пола, потолка, окон, дверей, электрических приборов, отопительного оборудования и пр.) может включать в себя информацию о фактическом использовании и о пользователях этих помещений.
|
|
Этап 1. Получение письменного уведомления подрядной организации, которая строила, об окончании строительства и акта выполненных работ с указанием конкретных видов работ, фамилий ответственных лиц и с копиями правоустанавливиющи и разрешающих документов. К уведомлению и акту должен прилагаться комплект документов, включающий:
* перечень организаций, участвовавших в строительстве и монтаже коммуникаций;
* рабочие чертежи объекта с пометками о внесенных изменениях;
* техническую документацию на материалы и изделия, подтверждающую их качество;
* технические паспорта на установленное оборудование;
* акты приемки отдельных этапов работы;
* журналы производства работ и авторского надзора;
* документы на геодезические изыскания.
Этап 2. Проверка готовности к приемке в эксплуатацию. Для этого создается рабочая комиссия в следующем составе: заказчик (вы или ваш представитель по доверенности), представители проектной организации, эксплуатационных служб и служб государственного надзора (санитарно-эпидемиологического, противопожарного и др.). Комиссия проверяет количество и правильность оформления необходимых документов, оценивает соответствие строительных конструкций требованиям проекта, выполняет пробный пуск установленного оборудования и инженерных систем. Если все в порядке, составляется заключение о готовности объекта к приемке в эксплуатацию. При выявлении дефектов и отступлений от требований проектной документации и строительных нормативов составляется заключение о неполной готовности объекта к приемке в эксплуатацию. К заключению прилагается перечень и описание дефектов, которые необходимо устранить. Оплата работ по проверке готовности объекта к приемке в эксплуатацию осуществляется застройщиком, то есть вами.
|
|
Этап 3. Подача в Главное управление архитектуры заявления с просьбой разрешить ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прилагаются:
* правоустанавливающие документы на земельный участок; утвержденный план участка; разрешение на строительство; акт приемки;
* документация, подтверждающая, что параметры построенного здания соответствуют проектной документации (подписывается лицом, осуществляющим строительство);
* документация, подтверждающая соответствие построенного объекта техническим условиям (подписывается представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей);
* схема, отображающая расположение объекта и коммуникационных сетей на земельном участке;
* планировочная организация участка.
В течение десяти дней после поступления заявления проводится проверка комплектности документов и правильности их оформления, а также осмотр объекта. По результатам осмотра выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо отказ в выдаче разрешения с указанием причин.
Этап 4. Комплексная проверка здания приемочной комиссией. Для получения акта комиссии о вводе объекта в эксплуатацию необходимо подать комплект документов, который представлялся рабочей комиссии, вместе с заключением рабочей комиссии и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно действующему законодательству Российской Федерации эксплуатация построенного объекта без положительного решения приемочной комиссии не допускается. Приемочная комиссия изучает представленные документы и, если все в порядке, составляет акт приемки построенного объекта в эксплуатацию. Данный акт в семидневный срок со дня его подписания членами комиссии подлежит утверждению главой местного управления архитектуры. Датой ввода в эксплуатацию считается дата утверждения акта о вводе объекта в эксплуатацию.
Этап 5. Регистрация прав на недвижимость. Для этого в учреждение юстиции, которое осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо представить:
* разрешение на ввод в эксплуатацию;
* правоустанавливающие документы на земельный участок;
* акт приемочной комиссии;
* строительный паспорт;
* технический паспорт БТИ (бюро технической инвентаризации); документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.