Как выполняются послания Президента
Уважаемый Владимир Владимирович!
Уважаемый Сергей Михайлович!
Из уст высокопоставленных чиновников, в том числе и от Вас лично, неоднократно звучали призывы о необходимости поддержки малого бизнеса. Что на самом деле происходит на местах можно показать на примере нашей управляющей компании – ООО «УК «Жемчужная», которая работает с 2014 года на рынке управления многоквартирными домами города Апатиты. Обслуживаем мы 67 многоквартирных домов общей площадью 255 тыс. кв.м.
До нас многоквартирными домами города управляли государственные и муниципальные предприятия, а в последнее время монополист в лице ООО «УК «Апатиты-Комфорт», созданное в свое время при активном содействии чиновников администрации города. Все они благополучно разорились.
Средний срок эксплуатации наших домов составляет около 40 лет. При этом из 67 домов за все время эксплуатации капитальный ремонт конструктивных элементов и инженерных сетей, и то, только частично, выполнен только по 13 домам. Общее имущество домов, на момент начала нашей деятельности, находилось в удручающем состоянии. Текущие кровли, дырявые панельные швы, проржавевшие трубы горячего и холодного водоснабжения, залитые водой и стоками канализации подвалы. Про косметический ремонт подъездов жители даже и не заикались, из 364 обслуживаемых подъездов, за все время ремонт был произведен по одному разу только в 12. И это при том, что нормативы требуют проведения ремонта подъездов каждые пять лет. Было такое ощущение, что текущий ремонт по домам если и проводился, то в основном только в аварийном порядке.
Не смотря на то, что плата за содержание и ремонт помещений примерно на 30 процентов ниже экономически обоснованной, за пять лет мы привели все наши дома в более-менее нормальное состояние, выполнив объем работ, который до нас не делался на протяжении нескольких десятилетий, к примеру, только подъездов отремонтировано 98. Текущий ремонт, который мы выполняли, конечно, не может заменить капитальный, тем не менее, количество жалоб от жителей уменьшилось на порядок. Но появились новые, в первую очередь с требованием ремонта подъездов, а также других работ, которые не были выполнены ранее. Причем эти требования начали в основном поступать по домам, где объем выполненных нами работ существенно превысил размер платы на эти цели, которую мы получили от жителей.
Вопреки тому, что договором управления предусмотрено, что нами выполняются работы в пределах поступающих средств, требования этих жильцов активно поддержала Администрация города, которая в начале десятилетиями не выполняла свои обязательства по капитальному ремонту многоквартирных домов, а потом бездействовала годами, закрывая глаза на то, как УК «Апатиты-Комфорт», получая деньги от жителей практически ничего не делала, вдруг вспомнила про требования нормативных документов по содержанию жилого фонда и начала активно участвовать в ремонтах общего имущества путем направления предписаний управляющей компании на выполнение всех необходимых работ, независимо от того имеются ли у управляющей компании деньги на эти цели или нет.
Только один пример. По одному из домов за 5 лет нами проведены значительные работы по ремонту конструктивных элементов, инженерных сетей, благоустройству дома. За все время мы получили от жителей плату за содержание и ремонт помещений в сумме 6 043 тыс. руб., при этом выполнили работы и оказали услуги на 6 266 тыс. руб.
Но этого оказалось мало. Администрация города, при отсутствии средств по дому и планируемому поступлению платежей на текущий ремонт в сумме около 250 тыс. руб. в течение года, под благовидным предлогом защиты интересов жителей предъявила нашей компании предписания на выполнение ряда работ, в основном капитального характера, которые не предусмотрены условиями договора управления. В частности, от нас потребовали выполнить в течение нескольких месяцев:
ремонт кровли на 356 813 рублей и ремонт панельных швов на 722 016 рублей при том, что после проведенных ранее работ отсутствовали жалобы и заявки жителей на протечки с кровли, а швы находятся в нормальном состоянии;
косметический ремонт всех восьми подъездов на 1 059 400 рублей;
ремонт керамической плитки стен в мусорокамерах на 328 900 рублей;
ремонт отмостки на 700 тыс. руб. и прочие работы на общую сумму более чем на 3 млн. руб.
Не менее интересно, что Арбитражный суд Мурманской области поддержал позицию Администрации города, мол, не важно, есть ли у управляющей компании деньги или нет, обязаны выполнять, это ваш коммерческий риск.
Для понимания проблемы поясню, что на текущий ремонт всех наших 67 домов мы получаем в месяц от жителей 1,3 млн. руб.
Сегодня мы находимся перед выбором, оба из которых ведут в тупик.
С одной стороны, если мы выполним предписания – парализуем нормальную работу по текущему ремонту остальных домов, в том числе по подготовке домов к зиме. А жители остальных домов будут обращаться с аналогичными требованиями по проведению всего комплекса работ по их домам и без обеспечения их какими-либо средствами. В конечном итоге все это приведет к банкротству компании.
С другой стороны, если предписания не будут выполнены, пойдут штрафные санкции, которые опять же приведут к банкротству компании. Что характерно, даже работая в убыток, мы и отказаться от управления домом, в рамках требований Жилищного кодекса, не можем. Работать бесплатно обязаны, а уйти, не имеем права. Это что, новая форма рабства?
Данная конкретная ситуация высвечивает ряд проблем, связанных с управлением многоквартирных домов:
1. Сегодняшняя нормативно-правовая база, регулирующая деятельность управляющих компаний, фактически все отдает на откуп чиновников. Захотят, будут закрывать глаза на все, что творится в этой сфере, в том числе, возможно и имея заинтересованность в этом. Захотят, уничтожат в течение нескольких месяцев любую, даже хорошо работающую компанию. Разве это не прямая коррупция?
2. Судебная практика имеет абсолютно предвзятое отношение к управляющим компаниям. Никого уже не волнует финансовая сторона вопроса. Универсальная ссылка: «Это коммерческий риск управляющих компаний». И под эту формулировку, вместо обязанности собственников в проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, эта обязанность переложена на управляющие компании. Суды абсолютно спокойно соглашаются с требованиями контролирующих органов, когда в этом даже нет никакой необходимости – в нашем примере по ремонту кровли и панельных швов.
3. Данная практика лишает какой-либо заинтересованности жителей домов в индексации платы за содержание и ремонт помещений. Зачем, ведь независимо от того какая плата, управляющая компания несет ответственность за все. Средств в этой сфере и без того недостаточно, а при нынешнем положении вещей ситуация будет только ухудшаться.
4. Контролирующие органы фактически принуждают управляющие компании воровать деньги одних жильцов, в основном добросовестных, для того, чтобы решить проблемы других, не желающих платить за оказываемые услуги. Создается своеобразная система МММ Мавроди, где проигравшими будут те жильцы, которые предпочитают строить взаимоотношения в рамках условий договора.
5. Управляющим компаниям прямым текстом говорят: «У вас здесь нет будущего» и в этих условиях создание стабильно работающих управляющих компаний невозможно, а без этого не будет наведен и порядок в этой сфере.
6. Наконец, это более чем характерно показывает, как чиновники местного уровня выполняют требования Президента страны о необходимости поддержки малого бизнеса, все делается с точностью наоборот. И чему удивляться, что количество вновь зарегистрированных предприятий в Мурманской области в прошлом году оказалось в три раза меньше, чем количество предприятий прекративших свою деятельность.
В период начала нашей деятельности нам позволили нормально работать, в результате чего, состояние жилфонда, находящегося у нас в управлении, улучшилось на порядок. А потом начался период, который можно охарактеризовать когда-то сказанными словами Президента страны: «мочить в сортире». Извините, но мы же не террористы.
На нас фактически свалили всю вину за бездействие многих лиц по обслуживанию многоквартирных домов на протяжении десятилетий. Мы несем убытки из-за отсутствия капитального ремонта общего имущества, из-за принятия закона об энергосбережении, из-за установки несовершенных индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов, показания на которых легко корректируются с помощью магнитных лент и еще за многое другое.
Сегодня в СМИ насаждается отношение к управляющим компаниям как к неким враждебным силам, виноватым во всех бедах жителей многоквартирных домов и, исходя из этого, практически в любой спорной ситуации крайними выступают управляющие компании.
Законы экономики пока никто не отменял, и любая услуга имеет свою стоимость. Попытки возложить бремя ответственности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов на управляющие компании, без наличия необходимых финансовых средств, ни к чему хорошему не приведут. Эта ситуация является одной из главных причин чрезвычайно высокого уровня банкротства предприятий в этой сфере и благодатной почвой для появления аферистов различных мастей, пользующихся несовершенством законодательства.
В интересах жителей всей страны необходимо создать условия для стабильной и долгосрочной работы управляющих компаний, а не превращать их в изгоев общества, как это происходит сейчас. Прошу Вас вмешаться и решить данную проблему.
Генеральный директор ООО «УК «Жемчужная»,
председатель Совета местного отделения партии
«Справедливая Россия» в Апатитах С.В. Лесников