Существует три базовых подхода к определению стоимости объекта оценки, в рамках которых используются различные методы.
Подходы к оценке:
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Необходимое условие для использования затратного подхода
– достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Основные этапы применения затратного подхода:
– оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
– оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора); расчет выявленных видов износа;
– оценка рыночной стоимости земельного участка;
– расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
– когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
– в случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования здания;
–когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
–для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
–для оценки в целях страхования;
–в случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке. Сравнительный подход.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности
Основными этапами оценки недвижимости сравнительным подходом являются:
– Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенного того сегмента, к которому принадлежит данный объект.
– Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно (или по которым существуют предложения на открытом рынке);
– Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектов;
– На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов;
– Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.
Доходный подход
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момента как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
– качество и количество доходов, который объект недвижимости может понести в течение своего срока службы;
– риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости. Основными этапами оценки недвижимости доходным подходом являются:
– Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов (ставка арендной платы) на рынке для сравнимых объектов;
– Анализ потерь; – Расчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта; – Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального доход за вычетом потерь и издержек; – Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта недвижимости.
– Расчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта;
– Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального доход за вычетом потерь и издержек;
– Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта недвижимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков. В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод капитализации доходов используется, если:
–предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
– имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
– потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
–оцениваемая недвижимость
– крупный многофункциональный коммерческий объект;
– объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
2.2 Оценка недвижимости сравнительным подходом Исследуемый объект расположен в городском районе с названием Юго - Восток. Район начал застраиваться в 70-е годы и представлял собой спальный район с многоэтажной застройкой жилыми домами тип «хрущевки». Объект оценки – квартира расположена в 5-ти этажном относительно новом (1977 года постройки) доме, типа «новостройка» советского времени, дом многосекционный и входит в высотный ансамбль жилого сектора.
Описание объекта оценки:
ход в подъезд осуществляется со стороны дворового фасада. Квартира расположена на пятом этаже пятиэтажного, крупнопанельного дома. Ремонтные (перепланировка помещений) и отделочные работы выполнены в квартире в 2009 году. Для производства работ по оценке нам представлен Технический паспорт формы (Ф-3), выполненный Республиканским государственным предприятием «Центр по недвижимости по Карагандинской области» по состоянию на 14.09.2000г. Назначение объекта: жилье; Квартира расположена: на 5-ом этаже; Общая площадь: 76 м2; В том числе жилая: 52 м2; Высота помещений: 2,7 м; Для удобства конструктивные основные элементы квартиры в жилом доме.
В концепции правовой политики Республики Казахстан на 2010 - 2020 гг. отмечается, что «Важным инструментом рыночной экономики является оценочная деятельность, правовое регулирование которой требует постоянного внимания и совершенствования». Оценка имущества - это один из тех механизмов, с помощью которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать. С другой стороны становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности. Достоверная оценка стоимости нужна постоянно: для кредитования, страхования, вклада в уставный капитал, развития рынка ценных бумаг и т.д. К чему может привести недостоверная оценка залогового имущества, наглядно показал финансовый кризис 2008 года. Как отмечается в Стратегии территориального развития Республики Казахстан до 2015 года, для привлечения иностранных инвестиций в экономику страны, необходимо иметь достоверную информацию о рыночной стоимости сырьевых ресурсов, которыми мы обладаем. Чтобы оценить эффективность инвестиций необходимо произвести оценку добавленной стоимости каждого проекта. А объективной положительной оценкой результата любой хозяйственной деятельности может служить только факт увеличения стоимости собственного капитала. Именно по этой причине в Международных стандартах финансовой отчетности была признана необходимость учета активов на балансе предприятий не по исторической, а по справедливой рыночной стоимости, которую определяет профессиональный оценщик. Только достоверная оценка имущества и адекватная компенсация его порчи или изъятия могут быть реальным механизмом защиты права собственности, которое гарантировано Конституцией Республик Казахстан. Таким образом, основной целью государственной политики на предстоящий период является принятие организационно-правовых мер для обеспечения достоверности оценки, расширения сферы применения рыночной стоимости в целях повышения эффективности использования производственных и природных ресурсов. Концепция государственной политики в области оценки имущества призвана содействовать осуществлению государственной стратегии Республики Казахстан по обеспечению устойчивого культурного и социально-экономического развития страны. Концепция базируется на следующих основных принципах: правового, методологического и информационного единства оценочной деятельности на всей территории Казахстана;
– конституционных гарантий соблюдения прав собственности
– конституционного права свободы выбора общественных объединений;
– национальной безопасности.
Государственная политика в области оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы регулирования и саморегулирования оценочной деятельности. Целью настоящей Концепции является изложение основ государственной политики в области развития оценочной деятельности на современном этапе. Основные задачи Концепции заключаются в следующем:
–обеспечение защиты прав собственности на имущество за счет объективной рыночной оценки его стоимости
–формирование и развитие цивилизованного саморегулируемого рынка оценочных услуг;
–разработка, внедрение и поддержание единых правил добросовестной конкуренции на отечественном рынке оценки;
–совершенствование системы подготовки и переподготовки кадров профессиональных оценщиков;
–формирование и поддержание нормативно-правовой базы оценочной деятельности как одного из стержневых элементов казахстанской экономики;
–совершенствование государственного контроля за деятельностью оценщиков;
–создание системы общественного контроля субъектов оценочной деятельности;
–защита интересов оценочного сообщества от непредусмотренного законодательством вмешательства государственных органов и должностных лиц; –обеспечить эволюционный переход от лицензирования к саморегулированию оценочной деятельности.Концепция развития оценочной деятельности в Республике Казахстан, должна в первую очередь корреспондировать с общей концепцией развития экономики, поскольку вопросы оценки являются вопросами межведомственными и выходят за рамки одного или нескольких ведомств. Являясь уполномоченным органом, Министерство юстиции Республики Казахстан должно не только осуществлять контроль за деятельностью оценщиков, но и выполнять функции координатора работ по оценке в Казахстане, а Межведомственный совет, по сути, должен стать основным аналитическим органом, призванным вырабатывать решения по вопросам оценочной деятельности. Необходимо также завершить разработку программ повышения квалификации оценщиков в Республике Казахстан. В целях повышения качества обучения оценщиков и ответственности учебных заведений предлагается ввести систему аккредитации ВУЗов, которым уполномоченный орган предоставляет право выдачи сертификатов, являющихся основанием для выдачи лицензии. Развитие оценочной деятельности связано с проведением научныхиметодологических исследований.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении курсовой работы, хотелось бы сделать следующий ряд выводов: Рассматривая теоретические основы оценки, мы изучили особенности недвижимости как объекта оценки и основные признаки недвижимости:
– недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
– долговечность объекта инвестирования;
– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
– недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
– информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
–возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
–существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
–существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования (риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы); –строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский Кодекс РК от 1.07.1999г. № 409 – I (особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 27.04.2012г.) Ссылка: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1006061&sublink=1290000
2. Закон Республики Казахстан от 30.11.2000г. N 109-II Об оценочной деятельности в Республике Казахстан
3. Грязнова А., Федотова М. – Оценка недвижимости: учебник/ А. Грязнова, М. Федотова, 2005г.
4. Татарова А. В. – Оценка недвижимостью и управление собственностью: Учебное пособие/ А. В. Татарова. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. Ссылка: https://www.aup.ru/books/m90/1_2.htm
5. Николаев А.В.- Комплексная экспертиза имущественных прав: учебное пособие/ А. В. Николаев
6. С. Скрябин. – Недвижимое имущество по законодательству Казахстана: Понятие, структура и правовой режим / С. Скрябин, 2004 г., Ссылка: https://www.law.edu.ru/doc/document.asp?docid=1235313
7. Риполь-Сарагоси Ф. Б. – Основы оценочной деятельности: учебное пособие/ Ф. Б. Риполь – Сарагоси
8. Группа компаний Уральское Информационное Агентство - Агентство экспертизы и оценки – Подходы и методы оценки недвижимости 19.11.2007г. Ссылка: https://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/
9. Асаул А.Н. - Экономика недвижимости: учебник для вузов/ А.Н. Асаул, 2007 г.
10. Блаханов М.М. – Совершенствование и развитие оценочной деятельности / М. М. Блаханов. Ссылка: https://www.group-global.org/publication/view/1721