Рассмотрим другие возможные ситуации оформления прав на земельный участок при отчуждении здания.
Гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит жилой дом или иное здание, расположенное на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности, отчуждает здание по договору (купли-продажи, дарения и др.).
Статья 552 ГК содержит императивную норму, в соответствии с которой земельный участок, на котором расположено продаваемое здание, подлежит передаче покупателю здания в собственность.
Аналогичная норма содержится и в ст. 273 ГК, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
Таким образом, стороны договора не имеют возможности осуществить выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием. Здание может быть отчуждено только вместе с земельным участком, на котором оно расположено и который необходим для его использования. Это требование действует всегда, когда отчуждаемое здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. Исключение может иметь место только в случае отчуждения здания, находящегося на земельном участке государственной собственности и изъятом из оборота. Следует заметить, что такая сделка возможна только в порядке приватизации государственного или муниципального имущества. Предметом договора купли-продажи могут быть лишь земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Поэтому если в собственности продавца находятся несколько зданий, расположенных на одном земельном участке, а отчуждается только одно здание, то до заключения договора купли-продажи требуется определить земельный участок, занятый продаваемым зданием и необходимый для его использования, для чего необходимо разделить земельный участок (провести межевание и кадастровый учет).
Возможны различные ситуации, имеющие свои особенности передачи права на земельный участок.
А. Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности. В этом случае предметом договора является здание и земельный участок. В обязательном порядке земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет. Регистрация перехода права в ЕГРП осуществляется как на здание, так и на земельный участок.
Б. На земельном участке, принадлежащем собственнику здания на праве собственности, кроме отчуждаемого здания имеются иные объекты недвижимости, остающиеся в собственности продавца (отчуждателя). В этом случае:
- при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле-продаже) до заключения договора должен быть осуществлен раздел земельного участка, образованные в результате раздела земельные участки поставлены на кадастровый учет с получением кадастровых паспортов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;
- стороны заключают договор, предметом которого являются передача здания и передача земельного участка, сформированного в результате раздела земельного участка, находящегося в собственности продавца;
- в ЕГРН вносятся записи о прекращении права собственности продавца на земельный участок, существовавший до раздела, и осуществляется регистрация права собственности продавца на образованные в результате раздела земельные участки;
- в ЕГРН вносятся записи о переходе прав на здание и на земельный участок, передающийся по договору купли-продажи вместе со зданием.
Заявление о регистрации права собственности продавца на образованные в результате раздела земельные участки и заявление о регистрации перехода права собственности на земельный участок, передаваемый по сделке вместе со зданием, могут быть поданы продавцом одновременно.
При проведении землеустроительных и кадастровых работ по формированию новых земельных участков следует учитывать следующие требования.
Площадь земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В границы образуемого земельного участка должны быть включены все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также должен быть обеспечен доступ ко всем объектам социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры.
В. Земельный участок, на котором расположено несколько зданий, одно из которых отчуждается, неделим. В этом случае в результате сделки по отчуждению здания, у продавца и покупателя возникает право долевой собственности на неделимый земельный участок, на котором расположены здание, остающееся в собственности у продавца, и здание, приобретенное в собственность покупателем. Право долевой собственности возникает в силу положений ст. 244, 273, 552 ГК. Размер доли в праве каждого участника долевой собственности на неделимый земельный участок (продавца и покупателя) может быть определен договором купли-продажи или иным договором, на основании которого осуществляется отчуждение недвижимости, расположенной на неделимом земельном участке.
Регистрационные действия. Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав перед регистрацией сделки или перехода права необходима регистрация права продавца (дарителя, получателя ренты и пр.) на объект недвижимости и занятый им земельный участок.
Как известно, государственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью (договоры) в случаях, установленных ГК. В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома или его части - п. 2 ст. 558 ГК). Подлежат регистрации договоры дарения или передачи недвижимости под выплату ренты независимо от ее назначения (ст. 574, 584 ГК).
Следует отметить, что установленные ЗК особые правила отчуждения недвижимости, прочно связанной с землей, дают основание регистрирующим органам истребовать правоустанавливающий документ на земельный участок. В соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав перед регистрацией сделки и (или) перехода права необходима регистрация ранее возникшего права продавца (иного отчуждателя недвижимости). Если продавец ранее зарегистрировал право на отчуждаемый земельный участок в регистрирующем органе, ему достаточно указать в договоре номер и дату записи о праве в ЕГРН, номер и серию свидетельства о государственной регистрации, кадастровый номер земельного участка или условный номер, присвоенный при регистрации регистрирующим органом.
В случае передачи продавцом покупателю земельного участка, образованного в результате раздела, государственная регистрация ранее возникшего права собственности на разделяемый земельный участок не требуется. В этом случае для регистрации права собственности на образуемые в результате раздела земельные участки продавец должен представить правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образуются новые земельные участки. Заявление продавца о регистрации права собственности на образованные в результате раздела земельные участки и заявление о регистрации перехода права собственности на земельный участок, передаваемый покупателю вместе с расположенным на нем строением, могут быть поданы одновременно.
В случае заключения договоров купли-продажи жилого дома, дарения и передачи недвижимости вместе с земельным участком под выплату ренты (пожизненного содержания с иждивением) государственной регистрации подлежат:
- право собственности продавца, дарителя или получателя ренты на жилой дом, дачу, гараж, садовый дом (если оно ранее не было зарегистрировано в ЕГРП);
- право собственности продавца, дарителя или получателя ренты на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в ЕГРП);
- договор купли-продажи жилого дома, дарения или пожизненного содержания с иждивением;
- переход права на объект недвижимости (на жилой дом, дачу, гараж, садовый дом) к покупателю, одаряемому или плательщику ренты;
- переход права на земельный участок к покупателю, одаряемому или плательщику ренты.
В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат:
- право собственности продавца на объект недвижимости (если оно ранее не было зарегистрировано в ЕГРН);
- ранее возникшее право собственности продавца на земельный участок (если оно ранее не было зарегистрировано в ЕГРН) или право собственности продавца на образованный в результате раздела земельный участок;
- переход к покупателю права на здание (сооружение);
- переход к покупателю права на земельный участок или регистрация права долевой собственности продавца и покупателя на земельный участок, в случае если передаваемая по договору недвижимость расположена не неделимом земельном участке, на котором также расположены иные объекты недвижимости, остающиеся в собственности продавца.