Согласно п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Рассмотрим возможные варианты.
А. Вместе со зданием переходит право аренды всего земельного участка, на котором расположено здание. При этом необходимо учитывать следующее:
- право аренды земельного участка переходит от продавца (отчуждателя) здания к покупателю по договору с момента регистрации перехода права на здание (ст. 552 ГК);
- перемена арендатора в договоре аренды осуществляется не по соглашению сторон, а в силу прямого указания закона;
- согласие арендодателя на передачу права аренды земельного участка и замену арендатора в договоре аренды не требуется;
- по сложившейся практике приобретатель здания заключает с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды, заключенному продавцом, в котором отражается факт перемены лица в арендном обязательстве (арендатора) в силу закона;
- приобретатель здания может заключить с арендодателем новый договор аренды участка, который подлежит регистрации в ЕГРН (если срок аренды превышает один год;
- приобретатель здания обязан уплачивать арендную плату за участок, начиная со дня государственной регистрации права собственности на здание;
- подлинник договора аренды продавец должен передать покупателю здания.
Б. Здание расположено на делимом земельном участке, на котором имеются иные объекты недвижимости, остающиеся в собственности продавца. В этом случае земельный участок подлежит разделу на два новых земельных участка с проведением землеустроительных и кадастровых работ. Раздел земельного участка осуществляется решением собственника (арендодателя) по заявлению арендатора земельного участка до регистрации перехода права на отчуждаемое здание. Представляется целесообразным осуществлять раздел земельного участка до заключения договора продажи (отчуждения) недвижимости с оформлением продавцом договоров аренды на образованные в результате раздела земельные участки.
При отчуждении недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, раздел арендованного земельного участка и оформление покупателем арендных прав на образованный земельный участок может быть осуществлено и после регистрации перехода права собственности на недвижимость. Однако это не означает, что до этого момента собственник недвижимости не является субъектом земельных отношений.
Любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативов, при этом землепользование является платным. Но имущественные права собственника недвижимости на земельный участок требуют надлежащего оформления.
В. Здание расположено на неделимом земельном участке, на котором имеются иные объекты недвижимости, остающиеся в собственности продавца. Если земельный участок является неделимым, то в этом случае покупатель (приобретатель) недвижимости приобретает право аренды всего земельного участка на тех условиях, которые определены договором аренды, заключенным лицом, осуществившим отчуждение здания. В данном случае имеет место договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Приобретатель недвижимости вступает в договор аренды земельного участка на стороне арендатора земельного участка с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость. Доля участия приобретателя недвижимости в исполнении обязательств по уплате арендной платы может быть определена дополнительным соглашением к договору аренды. Если условиями договора аренды (дополнительного соглашения к договору) доли участия не определены, то обязательства по уплате арендной платы являются солидарными и арендодатель земельного участка вправе требовать выплаты арендной платы как от всех арендаторов совместно, так и от любого из них в отдельности, как в полном объеме, так и частично.