С. СЛЕСАРЕВ
Слесарев Сергей, частнопрактикующий юрист, эксперт центра "Общественная Дума".
В начале декабря на телеэкраны вышла история москвича Дмитрия Балашова, который хотел взять кредит, а по факту подписал договор купли-продажи квартиры и возвратного лизинга, по которому обязался выкупить собственную квартиру. Как только Дмитрий не смог платить по договору, кредитор обратился в суд и теперь требует выселения должника из жилого помещения.
Такие истории за последние несколько лет встречаются довольно часто: граждане под видом договора займа спокойно подписывают документы, по которым фактически лишаются права собственности на квартиры. Причем условия договоров (размер процентов, комиссии и т.п.) зачастую выстроены так, что многие заемщики изначально обречены на просрочки. А кредиторы при малейшем пропуске платежей идут в суд. Обратимся к судебной практике и посмотрим, в чем суть такой схемы отъема жилья и как суды смотрят на подобного рода договоры.
ПОДПИСАЛ ДОГОВОР - БУДЬ ДОБР ИСПОЛНЯТЬ
ООО обратилось в суд с иском к ответчикам П.С., действующему за себя и в интересах несовершеннолетней П.А., П.А., П.Н. Просило суд взыскать с П.С. задолженность по договору возвратного лизинга жилого помещения от 2017 г. в размере 1 090 231,16 руб., из которых 478 861,72 руб. - задолженность по услугам лизингодателя; 611 369,44 руб. - неустойка; признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением - квартирой; выселить из квартиры и снять с регистрационного учета по месту жительства; взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере более 20 тыс. руб.
В обоснование требований истец пояснил, что между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры и договор возвратного лизинга жилого помещения, по условиям которого истец предоставляет ответчику приобретенную по договору купли-продажи квартиру за плату во временное владение и пользование с правом постепенного выкупа на условиях, предусмотренных договором лизинга, с последующим переходом к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга. В дальнейшем договор возвратного лизинга соглашением сторон расторгнут, ответчик уведомлен о выселении из жилого помещения. В связи с расторжением договора лизинга, а также переходом права собственности на жилое помещение право пользования данной квартирой у ответчиков прекратилось, вследствие чего ответчики подлежат выселению и снятию с регистрационного учета.
Ответчик П.С. предъявил встречный иск, просил признать договор возвратного лизинга жилого помещения и договор купли-продажи квартиры недействительными в силу притворности; применить последствия недействительности ничтожных сделок путем применения к отношениям между П.С. и ООО правил о договоре займа и залоге; прекратить право собственности ООО на квартиру; признать за ним (П.С.) право собственности на указанную квартиру, а обременение квартиры в виде ипотеки в пользу ООО - отсутствующим. В обоснование требований пояснил, что у него не было намерений на заключение договора купли-продажи и возвратного лизинга, сделки - притворные. На самом деле в связи с финансовыми трудностями в бизнесе он обратился в микрофинансовую организацию за предоставлением займа в размере 4,5 млн руб., его перенаправили к истцу (ООО), который согласился выдать данную сумму под залог недвижимого имущества. При подписании договоров П.С. исходил из заключения между сторонами договора займа с залогом недвижимости. ООО, оформив предоставление займа посредством заключения договора лизинга и договора купли-продажи квартиры за 5,4 млн руб., злоупотребляя своими правами, получило в собственность квартиру по цене меньшей, чем ее действительная стоимость, а П.С. и члены его семьи лишены единственного жилья. В связи с чем П.С. полагал, что заключенные между сторонами договор лизинга и купли-продажи квартиры являются в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворными сделками, поскольку совершены с целью прикрыть договор займа с физическим лицом.
С аналогичными требованиями обратились и другие соответчики.
Суд первой инстанции удовлетворил требования ООО, в удовлетворении встречных исковых требований отказал. Исходил из того, что доказательств притворности сделки не представлено и у сделок нет признаков недействительных сделок, поскольку:
- из содержания заключенного между П.С. и ООО договора купли-продажи с использованием заемных средств для передачи в лизинг явно усматривается, что П.С. имел цель продать принадлежащую ему квартиру и получить указанное жилое помещение во владение и пользование по договору лизинга;
- конкретные действия П.С. были направлены на достижение той цели, которая указана в договоре лизинга. Денежные средства по договору были получены П.С. в полном объеме, произведена госрегистрация права собственности ООО на спорное жилое помещение и ипотеки в силу закона. Обязательства по договору лизинга исполнялись П.С. вплоть до заключения в августе 2017 г. соглашения о расторжении договора лизинга;
- ООО предоставляет услуги возвратного лизинга, поэтому цели совершить притворную сделку у ООО "ГЛК" не имелось;
- П.С. при заключении договора купли-продажи квартиры и договора возвратного лизинга жилого помещения был ознакомлен с условиями сделки, с которыми он был согласен;
- в результате заключения и исполнения договора купли-продажи квартиры с использованием заемных средств для передачи в лизинг и договора возвратного лизинга жилого помещения наступили последствия, характерные для таких сделок, стороны исполнили предусмотренные сделками обязанности и реализовали права;
- стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи квартиры с использованием заемных средств для передачи в лизинг, была определена по взаимному соглашению сторон, денежные средства выплачены ООО П.С. и им получены;
- доказательств того, что П.С. по встречному иску был введен в заблуждение ответчиком по встречному иску относительно реальной рыночной стоимости квартиры при ее продаже, в материалах дела не имеется, истцом по встречному иску также доказательства суду не представлены.
Апелляционная коллегия с такими выводами согласилась (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2019 по делу N 33-32479/2019).
В целом позиция суда в описанном примере далеко не нова, аналогичный подход часто используется, например, в отношениях по кредитными договорам и займам: если заемщик подписал добровольно договор и нет доказательств противоправного/недобросовестного поведения кредитора, то признаков недействительности сделки нет. Потому суды лишь переносят "знакомый подход" и на отношения по аналогичным описанному делам. Хотя в судебной практике встречаются и споры, когда договоры купли-продажи/лизинга признавались недействительными, правда, это мало помогало в итоге заемщику.
БЫВШАЯ ЖЕНА НА ЗАЩИТЕ СОБСТВЕННОСТИ...
Так, К. обратилась в суд с иском к ООО и Ф. с иском о признании договоров-купли продажи квартиры недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование требований пояснила, что состояла в браке с ответчиком Ф., во время брака на имя Ф. куплена спорная квартира. К. узнала, что квартира продана, когда она не смогла провести платеж за коммунальные услуги по причине смены кода лицевого счета, которое возможно только при смене собственника. Из выписки ЕГРН стало известно, что Ф. заключил договор купли-продажи квартиры с ООО. Данный договор был заключен в период брака с истцом, вместе с тем истец в сделке не участвовала, своего согласия не давала, денежных средств по сделке не получала. Полагает, что указанный договор купли-продажи квартиры является недействительным как не соответствующий требованиям закона. Спорная квартира продана несколько раз без ведома и желания Ф. Все сделки со спорной квартирой проходили, когда супруги находились в браке.
Суд удовлетворил требования: истец К. и ответчик Ф. после развода раздел имущества не производили, согласия на отчуждение спорной квартиры по договору купли-продажи К. не давала. При этом суд не нашел оснований для признания ответчиков добросовестными приобретателями квартиры, поскольку после совершения сделок с квартирой лицевой счет на нового правообладателя был оформлен только спустя продолжительное время. Ответчики (ООО) в квартиру не вселялись, жилищно-коммунальные услуги не оплачивали. Также суд отклонил доводы о возможности признать недействительным сделку частично только в отношении доли квартиры: при заключении оспариваемого договора купли-продажи квартиры Ф. продал квартиру, а не доли квартиры. Сделка по отчуждению доли квартиры не заключалась; спорная жилая площадь продавалась как единое целое, поскольку доли квартиры проданы быть не могли, они реально не определены; цена по договору определялась за квартиру в целом, а не за ее доли. При таких обстоятельствах отсутствуют основания предполагать, что квартира могла быть продана по долям; ответчики покупали полностью квартиру, а не ее доли; не имели намерения приобретать доли квартиры, что следует из их объяснений в суде.
Договор купли-продажи не соответствует ст. ст. 420 - 425, 550 ГК РФ, т.к. волеизъявление истца на отчуждение 1/2 доли спорного жилого помещения отсутствовало, потому суд пришел к выводу, что договор является недействительным в полном объеме. Единственным способом восстановления прав в полном объеме суд посчитал возврат сторон в прежнее состояние, существовавшее до нарушения права.
Отклонил суд и доводы ответчика ООО о пропуске срока исковой давности: сделка является оспоримой, о совершенных сделках Ф. могло стать известно исключительно после перевода лицевого счета на собственника, поскольку новые собственники квартиры мер по вселению не предпринимали, лицевой счет на себя не переводили, жилищно-коммунальные услуги не оплачивали.
Суд апелляционной коллегии с такими выводами суда согласился (Апелляционное определение Московского городского суда от 4 июня 2018 года N 33-23750). Такое решение, правда, послужило основанием для обращения ООО (покупателя) с другим иском в суд о взыскании с Ф. убытков в размере 12 млн руб. В обоснование требований ООО пояснило, что между сторонами были заключены договор купли-продажи квартиры для передачи в лизинг (стоимость квартиры - 12 млн руб., деньги перечислены покупателю) и договор возвратного лизинга, в соответствии с которым ответчик, уплачивая лизинговые платежи, имеет приоритетное право выкупа спорной квартиры. Ответчик произвел только 1 платеж в счет лизинговых платежей, выкупная стоимость имущества не погашена. А поскольку по иску К., бывшей супруги Ф., сделка купли-продажи признана недействительной и право собственности ООО на квартиру прекращено, истец понес убытки в указанном выше размере.
Суд требования удовлетворил, т.к. квартира была истребована у истца, денежные средства ответчиком не возвращены; ответчик не обеспечил передачу квартиры истцу свободной от любых прав третьих лиц, истец не давал согласия на принятие имущества, обремененного такими правами, и о чьих-либо притязаниях не знал, оплаченная ответчику стоимость квартиры подлежала возврату истцу (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.04.2019 по делу N 33-16216/2019).
ПРИТВОРНАЯ СДЕЛКА, НО ДЕНЬГИ-ТО ВЕРНИ...
Отметим, что встречаются и случаи, когда сделки купли-продажи и возвратного лизинга признавались притворными, прикрывающими договор займа, но и это не освобождало заемщика от обязательств по выплате долга.
Так, ООО обратилось в суд с иском к Ш. о применении к договору финансовой аренды недвижимости правил договора займа, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование требований пояснило, что между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры и договор возвратного лизинга жилого помещения. Решением суда договоры признаны недействительными как притворные сделки, направленные на прикрытие отношений из договора залога в обеспечение отношений из договора займа, существующих между ООО и Ш., по условиям которого Ш. получил от ООО 600 тыс. рублей. При этом ООО было отказано в возврате предмета аренды и выселении. Между тем в апелляционном определении по делу о признании сделок недействительными судебная коллегия указала, что ООО с учетом п. 2 ст. 170 ГК РФ может поставить вопрос об исполнении Ш. договора займа, который стороны имели в виду, о взыскании суммы займа и процентов на нее, а также об обращении взыскания на спорную квартиру. Исходя из этого, поскольку Ш. не вернул полученный от ООО заем, ООО и просило суд удовлетворить вышеуказанные требования.
Суд требования удовлетворил, применил к спорным правоотношениям положения ст. ст. 348, 811, 819 ГК РФ, п. 5 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", на квартиру было обращено взыскание с установлением начальной продажной стоимости в 1 млн руб. (решение Красногорского районного суда г. Каменск-Уральского Свердловской области N 2-716/2018 2-716/2018~М-545/2018 М-545/2018 от 4 сентября 2018 г. по делу N 2-716/2018).
НЕКОТОРЫЕ ВЫВОДЫ...
1. Конечно, мы рассмотрели только несколько примеров из судебной практики, но они типичны и отражают в целом распространенную позицию судов по такого рода ситуациям: принимая решения и подписывая документы, гражданин должен понимать, какие риски несут его действия, и отвечать за последствия своих решений. Потому оспорить договоры купли-продажи и залога нелегко, но и при успешном результате, как мы видели, это не освобождает заемщиков от выплаты долга и даже от обращения взыскания на квартиру.
Как правило, анализ судебной практики показывает, что сделки такого рода признают недействительными по двум распространенным основаниям: нарушение порядка отчуждения совместно нажитого в браке имущества и прикрытие договора займа. В пользу последнего свидетельствует, как правило, заключение договоров купли-продажи и лизинга в один день, отчуждение по договору квартиры заемщика и получение денежных средств в день оформления договора сразу или через некоторый незначительный срок.
2. Кредиторы по залоговым квартирам знают такую позицию судов и умело используют для достижения своих целей. В целом такие организации действуют по проверенной схеме: заемщик ищет возможность получить кредит, но, как правило, банки отказывают из-за сомнений в надежности заемщика - не работает, инвалид, пожилой возраст, высокая долговая нагрузка из-за закредитованности, плохая кредитная история и т.п. Это и побуждает гражданина обратиться в организации наподобие указанных в примерах. При этом такие организации не всегда действуют прямым обманом с подтасовкой документов, а пользуются правовой безграмотностью гражданина, нуждаемостью в деньгах и особенностями менталитета наших граждан ("неудобно читать документы, зачем им обманывать, авось пронесет" и т.п.). К тому же с гражданами играет злую шутку распространенный до сих пор миф о том, что из единственного жилья нельзя выселять ни при каких обстоятельствах и якобы можно смело подписывать подобного роды договоры. Увы, многочисленные примеры из СМИ об обратном пересилить это заблуждение пока не в силах.