Закон урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства.
В этом случае арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через шесть месяцев с даты его завершения) выносит на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.
В Законе поименованы условия, одновременное соблюдение которых дает право участникам строительства осуществить передачу жилых помещений:
1. Наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено.
2. Застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений.
3. Стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, принято
решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений.
4. Имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей,
требований кредиторов первой и второй очереди.
5. В реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых
помещений.
6. Всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства.
3. Передача жилых помещений иным застройщиком.
С 29.12.2015 при урегулировании обязательств застройщика может применяться возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем.
Это может произойти на стадии финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.
Реализация данного механизма возможна с учётом следующих ограничений, направленных на сохранение баланса интересов кредиторов в процедуре банкротства должника:
1) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
2) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
3) имущества, которое остается у должника-застройщика после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для удовлетворения требований арбитражного управляющего, требований по социальным обязательствам (кредиторы первой и второй очереди) или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в размере превышения совокупного размера требований арбитражного управляющего и требований кредиторов первой и второй очереди над оставшейся после передачи объекта стоимостью имущества застройщика.
4) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования залоговых кредиторов на передаваемый объект незавершенного строительства и земельный участок (например, банки), либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов;
5) отсутствуют двойные продажи в отношении жилого помещения либо их требования погашаются третьем лицом (в денежной форме либо путем предоставления с согласия участника строительства ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения).
Указанный механизм передачи объекта незавершенного строительства новому застройщику позволяет соблюдать баланс между стоимостью прав застройщика на объект и земельный участок и размером требований участников строительства:
- если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, подлежащие передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, приобретатель обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения;
- если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, подлежащие передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанные права требования приобретателя подлежат включению в реестр требований кредиторов застройщика в составе третьей и/или четвертой очереди кредиторов, в соответствии с правилами, установленными федеральным законом.
Потенциальный приобретатель направляет заявление о намерении в Арбитражный суд, арбитражному управляющему, в Минстрой России.
К приобретателю имущества и обязательств застройщика можно предъявить только требования о передаче жилых помещений.
Приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю, относятся объекты незавершенного строительства и земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства.
К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
При наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства и обязательств перед участниками строительства, имеющими требования к застройщику о передаче жилых помещений в таких объектах, такие объекты и обязательства застройщика могут быть переданы отдельно одному или нескольким приобретателям.
С 1 января 2017 года приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Если Арбитражный суд вынесет определение о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика, требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи приобретателю имущества и обязательств, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди.
На основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика застройщик заключает с приобретателем договор (договоры) передачи объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика.
Со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту на приобретателя переходят обязательства застройщика по передаче жилых помещений участникам строительства.