Доклад
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.
Объектом исследования в данной работе является предприятие ОАО «Юнител».
Основным видом деятельности ОАО «Юнител» является предоставление посреднических услуг при оценке недвижимого имущества.
Организация оказывает широкий спектр услуг по оценке следующих видов имущества:
· здания, сооружения (в том числе незавершенные строительством), жилые и нежилые помещения;
· земельные участки;
· дебиторская задолженность;
· оценка оборудования, бытовой и иной техники;
· оценка грузовых и легковых автомобилей, спецтехники;
· и пр.
Организация имеет опыт успешного сотрудничества с:
• ОАО «Ивановоторгтехника»;
• МУП «Ивановская городская электрическая сеть»;
• ООО «Торговый дом «на Богданке»;
• ЗАО «Гарантия 2000»;
• ООО «ЗМК»;
• ООО «Ивановская ДСК»;
• ООО «Текстильторг – 2»;
• ООО «РосТеск».
На ЛИСТЕ 1 Раздаточного материала представлена организационно-управленческая структура ОАО «Юнител».
Для объективной оценки нового вида деятельности необходимо оценить конкурентов, уже действующих и предоставляющих услуг по данному направлению. В городе Иваново таких фирм немного.
.
На ЛИСТЕ 2 Раздаточного материала представлены расценки предприятий – конкурентов на предоставляемые услуги.
По результатам анализа конкурентов по оценке бизнеса в г. Иваново можно сделать следующие выводы:
· небольшое количество фирм, предоставляющих услугу по оценке бизнеса;
· высокая стоимость услуг, что значительно повлияет на прибыль организации;
· востребованность услуги.
Оценкой бизнеса в г. Иваново занимается небольшое количество организаций, поэтому рынок услуг по данному направлению не насыщен, а стоимость их предоставления достаточно высока. Поэтому развивать данную услугу с целью получения дополнительной прибыли эффективно.
Оценка бизнеса – не стандартная услуга, поэтому четко сформированного прайс-листа на ее выполнение не существует. Средняя стоимость проведения оценки – от 80 тыс. руб., средний срок проведения оценки – 2–3 недели. Конкретные условия оказания услуги определяются в ходе переговоров и фиксируются в договоре.
Чтобы рассчитать стоимость услуг по оценке бизнеса, необходимо знать:
• вид деятельности компании;
• активы, которыми располагает предприятие;
• цель проведения оценки.
В соответствии со ст. 132 Гражданского Кодекса РФ, «предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Бизнес в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, т. е. оно или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».
На ЛИСТЕ 3 Раздаточного материала представлены рекомендуемые минимальные тарифы на проведение работ по оценке бизнеса в Российской Федерации.
1. Рекомендуемые минимальные тарифы приведены из расчета минимальной стоимости 1-го человеко-часа специалиста-оценщика 750 рублей. При проведении работ в дотационных регионах допустима индексация нормативной стоимости человеко-часа по индексам РОССТАТА для заработной платы. Возможно установление региональных корректирующих коэффициентов по решению Региональных советов по оценочной деятельности. Эти коэффициенты представляются в Национальный совет.
2. Коэффициент, учитывающий необходимость привлечения наиболее высококвалифицированных и высокооплачиваемых специалистов, получения оценщиками специальных знаний и навыков и/или привлечения сторонних специалистов в соответствующих отраслях.
3. При оценке рыночной стоимости новых объектов используется понижающий коэффициент 0,7.
Оценка эффективности открытия нового вида деятельности проведена на основе методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов.
Создание нового вида деятельности требует подсчета всех необходимых затрат. Для открытия организацией ОАО «Юнител» нового (дополнительного) отдела оценки бизнеса необходимо подсчитать все эти затраты.
На ЛИСТЕ 4 Раздаточного материала представлены затраты фирмы.
Расчет основных показателей эффективности проектапредставлен на ЛИСТЕ 5 Раздаточного материала.
ü норма дисконта Е=9,0%, принята на основе действующей на сегодня ставки рефинансирования, в т. ч. заложены риски (9% = 8,25% (ставка рефинансирования) + риски).
ü горизонт расчета – 5 лет;
ü шаг расчета – 1 год.
ЧД и ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта. Разность ЧД – ЧДД называют дисконтом проекта. Для признания проекта эффективным необходимо, чтобы ЧДД проекта был положительным.
НОРМА ДИСКОНТА - норма, используемая при дисконтировании доходов и расходов, вследствие существования временного предпочтения или положительной ставки процента.
Точка безубыточности (самоокупаемости) - это величина объема продаж, при которой предприятие будет в состоянии покрыть все свои издержки (постоянные и переменные), не получая прибыли.
Рассчитаем точку безубыточности для ОАО «Юнител».
1 способ: Точка безубыточности = 60/ 1 - 100/200 = 120 млн. руб.
2 способ: Точка безубыточности = 60/ (200 - 100)/2000 = 1200 объектов.
Итак, чтобы повысить прибыльность бизнеса ОАО «Юнител»необходимо либо повысить доходы (объем услуг) либо снизить расходы (себестоимость). Расчет себестоимости и безубыточности позволяет понять тот порог, ниже которого бизнес перестает быть эффективным.
Таким образом, для ОАО «Юнител» безубыточность проекта будет при объеме услуг – 1200 объектов в год.
Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет собой процентную ставку, при которой дисконтированная стоимость будущей суммы средств, включая остаточную стоимость при продаже равна сумме первоначальных инвестиций.
Срок окупаемости с учетом дисконтирования это наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход (ЧДД) становится положительным.
Срок окупаемости = 3-49 696/7779 426=3 года
Срок окупаемости дисконтированный = 3-178 659/584 569=3 года
Т.е. все вложенные средства окупятся в течении этого срока и проект начнет приносить прибыль.
Показатели эффективности создания мероприятия по оценке бизнеса представлены на ЛИСТЕ 6 Раздаточного материала.
На 1 вложенный в проект рубль приходится 3,27 рубля чистого дохода и 2,56 рубля дисконтированного дохода.
По результатам проведенных расчетов можно сделать следующие выводы: проект является эффективным, т.к. чистый доход и чистый дисконтированный доход значительно больше нуля. Срок окупаемости достаточно быстрый (3 года), что меньше горизонта расчета. Проект является устойчивым, т.к. ВНД значительно больше нормы дисконта. Поэтому проект целесообразно реализовать.
Спасибо за внимание.
Ваши вопросы.