Альтернативная сделка
Альтернативная сделка – это продажа одной квартиры и одновременная покупка другой. По другому подобные сделки называют встречными.
При этом подразумевается, что в деле будет как минимум 3 стороны:
· Нижний покупатель — это тот, кто покупает квартиру и ничего не продает.
· Верхний продавец — это собственник, который продаёт квартиру и ничего не покупает.
· Между ними - третий субъект сделки, одновременно продающий и покупающий квартиры.
Альтернатива может состоять из цепочки сделок, когда между нижним покупателем и верхним продавцом находятся два, три и более участников, одновременно покупающих и продающих квартиры. Продавая помещения, люди не остаются с деньгами, а тут же въезжают в новые жилища.
Почему бывают альтернативные сделки?
1. Когда некуда выехать из продаваемой квартиры и некуда вывезти мебель.
2. Когда есть риск, продав квартиру, не успеть купить другую квартиру.
3. У покупателей нет в наличии свободных денег. Нет на счету определённой суммы для покупки квартиры, зато есть возможность улучшить своё жильё, продав квартиру и оформить ипотеку или субсидии.
Альтернативы бывают:
· равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
· неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
· разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).
Альтернативная сделка бывает
- подобранной (продавец нашел жилье для покупки)
- отложенной (продавец ищет нужный вариант).
Обычно у каждого продавца и покупателя квартиры есть свой агент.
Схема сделки:
- Подбор квартир.Встреча Покупателя и продавца.
- Проверка документов
- Обсуждение сроков выхода на сделку
- Согласование форм расчета
- Согласование форм договоров
- Выбор способа подачи документов на регистрацию
- Подписание соглашений со всеми условиями.
- День сделки: подписание договоров, расчеты, подача документов на регистрацию.
- Снятие с регистрационного учета продавцов.
- Получение документов с регистрации.
- Передача квартир начиная с верхней квартиры.
-Получение доступа к деньгам.
Условие- доступ к деньгам только после регистрации перехода права собственности всех квартир и передачи квартир по АПП (акту приема-передачи)
Порядок расчетов при альтернативной сделке
- через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги,
- безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет. СБР, Эскроу.
Эксперт сейфинг.
Покупатели арендуют ячейки по количеству конечных продавцов и ячейки для возможной доплаты.
- в цепочке могут появиться другие формы расчетов с помощью дополнительного аккредитива, банковской ячейки или обычной доплаты наличными деньгами по расписке. То есть формы расчетов ветвятся.
1) Иванов:
Вносит Пакет №1- 5 450 000р, Пакет №7- 100 000р
забирает Пакет №4 (Расписка от Сидорова)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4,2,1, форма 9
3) Сидоров 5600000 (5450000):
вносит Пакет №2– 3 050 000р, Пакет №3 – 1 300 000р, Пакет №4-расписка, Пакет №8-150000р
забирает Пакет №5 (Расписка от Калинина)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4,2
4) Калинин 10000000р (9800000):
Вносит Пакет №5- расписка,
Забирает Пакет №2 (3050 000), Пакет №5 (расписка от Осипова),
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4
5) Осипов 6800000р:
Вносит Пакет №6- расписка
забирает (6750000) Пакет №1 (5450000) +Пакет №3 (1300000)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.4
6) Агент квартира 1:
Забирает Пакет № 7 (100000)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4,2,1, форма 9
7) Агент квартира 2:
Забирает Пакет №8 (150000)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4,2,1, форма 9
Пример
1) Иванов:
Вносит Пакет№1-3 450 000р,Пакет №9- 100 000р
забирает Пакет №5 (Расписка от Петрова)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4,2,1, форма 9
2) Петров 3600000р (3450000):
вносит Пакет №2- 2 000 000р, Пакет №5- расписка, Пакет №10 -100000р
забирает Пакет №6(Расписка от Сидорова)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4,2,1, форма 9
3) Сидоров 5600000 (5450000):
вносит Пакет №4– 3 050 000р, Пакет №3– 1 300 000р, Пакет №6-расписка, Пакет №11-150000р
забирает Пакет №7(Расписка от Калинина)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4,2
4) Калинин 10000000р (9800000):
Вносит Пакет №7- расписка,
Забирает Пакет №4 (3 050 000), Пакет №8 (расписка от Осипова),
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4
5) Осипов 6800000р:
Вносит Пакет №8- расписка
забирает (6750000) Пакет №1 (3450000)+ Пакет №2 (2000000) +Пакет №3(1300000)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.4
6) Агент квартира 1:
Забирает Пакет № 9 (100000)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4,2,1, форма 9
7) Агент квартира 2:
Забирает Пакет №10 (100000)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4,2,1, форма 9
8) Агент квартира 3:
Забирает Пакет №11 (150000)
Условия доступа – регистрация квартир 1,2,3,4, АктПП кв.3,4,2,1, форма 9