Особенности правового регулирования ипотеки Ипотека - это подвид залога, характеризуемый отсутствием передачи заложенного имущества залогодержателю. Суть ипотеки (от греч. hypotheka - залог, заклад) заключается в залоге недвижимого имущества для обеспечения денежного требования кредитора - залогодержателя к залогодателю. Порядок предоставления ипотеки на территории России регламентируется рядом нормативно - правовых актов[9].
В частности, к ним относится Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Гражданский кодекс РФ и иные нормативные акты. Залог любого недвижимого имущества: земельных участков, жилых помещений, предприятий и т.д. признаётся ипотекой. Залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, осуществив его реализацию, в случае неисполнения должником кредитных обязательство по договору. В данном случае залогодержатель будет иметь преимущество перед другими кредиторами.
Залог подразумевает наличие такого имущества у должника, на которое можно наложить принудительное взыскание, однако, то имущество, на которое наложена ипотека, остаётся у залогодателя с правом его владения и пользования соответственно. Ипотека, как способ обеспечения исполнения обязательств, получила широкое распространение в современной банковской системе. Она позволяет существенно снизить банковские риски при выдаче кредита, которые по - прежнему остаются на высоком уровне. Любые объекты недвижимости могут выступать предметом ипотеки[10].
Так, в качестве предмета залога может находиться земельный участок, в данном случае право залога будет распространяться на все находящиеся или только возводимые объекты на данном участке, а также здания и сооружения на нем расположенные. Жилые помещения либо коммерческая недвижимость являются более распространённым на сегодняшний день предметом залога являются. Также предметом ипотеки могут выступать объекты незаконченного строительства, рассматриваемые в качестве объектов недвижимого имущества, возводимого на земельном участке. Анализируя судебную практику арбитражных судов можно увидеть, что в случае, если договора выступает объект незавершённого строительства, то по окончании строительства данное здание остаётся предметом залога. Данное правило обеспечивает кредитные договора, заключаемые с целью финансирования строительства посредством передачи в ипотеку указанных объектов.
Стоит отметить, что предметом ипотеки также могут выступать воздушные или морские суда. Несмотря на то, что данные предметы неразрывно не связаны с землей (что характерно для недвижимости), они также относятся к недвижимости ввиду своей специфики. Кроме непосредственного имущества, которое может быть предметом ипотеки, последним может выступать право аренды, которое принадлежит залогодателю. К данному залогу применимы общие правила ипотечного кредитования. Предметом ипотеки не могут выступать предметы, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).
В случае, если для отчуждения предмета ипотеки необходимо согласие другого лица, то данное согласие необходимо для ипотеки данного имущества. Так, для установления предмета общей собственности предметом ипотеки для имущества, находящегося в совместной собственности супруга необходимо согласие второго супруга. Объекты недвижимого имущества, которые являются предметом ипотеки, считаются заложенными вместе со всеми его принадлежностями в качестве единого, целого предмета. Ипотека не может распространяться на неотделимые улучшения предмета, если иное не предусматривается договором[11].
Законодательство предусматривает определённые требования по отношению к отдельным предметам ипотеки. Например, земельный участок не подлежит ипотеке в том случае, если он находится в государственной либо муниципальной собственности. Также, не могут выступать предметом ипотеки сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешённого использования.
Стоит отметить, что договор об ипотеке подразумевает относительную свободу действий залогодателя. Так, залогодатель (должник) имеет право на: отчуждение заложенное имущество с переводом ипотеки на приобретателя; сдачу в аренду; обременение заложенного имущества новыми долгами. Залогодержатель, как уже отмечалось выше, по договору ипотеки имеет преимущественное право перед кредиторами. Но далеко не перед всеми. Так, в случае ликвидации юридического лица, первоочередными кредиторами выступают требования граждан, перед которыми юридическое лицо несёт обязательства по возмещению вреда жизни и здоровью.
Затем граждан, состоящих с ним в трудовых отношениях, в части выплаты им задолженности по заработной плате, а также выплаты авторского вознаграждения. В третью очередь подлежат удовлетворению требования залогодержателей. Залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки в случае неисполнения или исполнения ненадлежащим образом договора ипотечного кредитования. Так, ненадлежащим исполнением кредитного договора (ипотечного кредитования) может считаться просрочка уплаты ежемесячного платежа более трёх раз, вне зависимости от её размера. Таким образом, основным риском для заёмщика является обращение взыскания на заложенное имущество[12].
Процедура взыскания возможна только по решению суда. Исключением является случай, когда обе стороны, после ненадлежащего исполнения обязательств заключает дополнительное, нотариально заверенное соглашение по поводу внесудебного обращения взыскания на залоговое имущество. Стоит отметить, что в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ (далее - ГПК РФ), взыскание не может быть обращено на жилое помещение, которое является единственным местом проживания должника и его семьи. Предметом залога товара в обороте согласно ст. 357 ГК РФ выступают вещи, которые определены родовыми признаками и предназначены для обмена или продажи. Указанными вещами могут быть товарные запасы, сырье, материалы, полуфабрикаты, готовая продукция и т.п.
Особенностями рассматриваемого вида залога являются следующие: заложенные товары всегда остаются у залогодателя; залогодатель имеет право изменять состав и натуральную форму заложенного имущества, т.е. заменить заложенное имущество иным. Однако в последнем из указанных случаев общая стоимость заложенных товаров не должна становиться меньше стоимости, установленной договором залога. При этом уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства. Данная норма является диспозитивной, поэтому стороны договора вправе определить иные условия. При данном виде залога залогодатель обладает правом свободно отчуждать товар, являющийся предметом залога: передавать его в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление.
Такой товар перестанет считаться заложенным. Если залогодатель приобретает товары, которые подпадают под перечень товаров, предусмотренный договором залога товаров в обороте, то данный товар будет считаться заложенным с момента возникновения у залогодателя на его права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Перечисленные правила действуют только в случае, когда залогодатель добровольно реализует своё право на изменение состава и натуральной формы заложенного имущества. В том случае, если заложенное имущество передаётся от залогодателя к другому лицу в порядке универсального правопреемства, то перечисленные правила не применяются, и в силу п. 1 ст. 353 ГК РФ залог на переданное имущество сохраняется.
При этом правопреемник залогодателя приобретает права и несёт обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем. В завершении отметим, что в практике коммерческих организаций с общей правоспособностью такой способ обеспечения, как залог товаров в обороте, не приобрел широкого распространения. Возможно, причины в довольно затруднительном положении залогового кредитора, который может столкнуться с целым рядом проблем при обращении взыскания на заложенное имущество, о которых было сказано выше.
Главное, чего недостает залогу товаров в обороте, как отмечает А. В. Егоров, - надлежащей индивидуализации вещи, в отношении которой устанавливается вещное право. залог правовой ипотека ломбард Залог товаров в обороте фактически представляет собой залог будущих вещей, т.е. тех, которые будут приобретены залогодателем взамен проданных с обязательным условием не снижения их залоговой стоимости и соответствия родовым признакам, перечисленным в договоре. Мягко говоря, это не вполне соответствует классическим конструкциям залога в действующем гражданском законодательстве. Залог товаров в обороте сейчас представляет собой, скорее, финансовый инструмент, который широко используют банки как профессиональные кредитные организации в целях обеспечения возврата займов. Для распространения залога товаров в обороте в обычной коммерческой практике сейчас нет ни законодательных, ни теоретических предпосылок.
Заключение
Одним из древнейших гражданско - правовых институтов считается залоговое право. Совершая сделки, заключая договоры, люди ещё в древности стремились обеспечить их исполнение. Появление залога сопряжено со становлением гражданского оборота и необходимостью обеспечить соответствующее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, кроме этого создать наиболее доверительные отношения между сторонами.
«Залог» - это один из способов обеспечения исполнения обязательств, сущность которого содержится в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) наделён правом в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Существенными условиями договора о залоге являются:
·предмет залога;
·оценка предмета залога;
·определение, у какой из сторон договора о залоге будет находиться заложенное имущество;
·существо обеспечиваемого залогом обязательства;
·размер обеспечиваемого залогом требования;
·срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Залогодержатель и залогодатель являются участниками залогового правоотношения. Залогодержатель - лицо, которому предоставляется имущество в залог. Он выступает как кредитор по залоговому обязательству. Залогодатель - лицо, которое передаёт в залог имущество, включая вещи и имущественные права.
Предметом залога может выступать любое имущество, которое не изъято из оборота. Ипотека (залог недвижимости) представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Имущество, на которое установлена ипотека, во всех случаях остаётся во владении и пользовании залогодателя. Вышеуказанное определение раскрывает обязательственно-правовую сторону ипотеки как акцессорного, то есть дополнительного, обязательства.
Залогом товаров в обороте признаётся залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге. Договор о залоге товаров в обороте определяет: вид заложенного товара; иные его родовые признаки; оценку предмета залога; минимальную сумму заложенного имущества; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; место, в котором имущество находится; виды товаров, которыми может быть заменён предмет залога.
Залог вещей в ломбарде характеризуется специфическим набором признаков,
которые относятся к сторонам залоговой сделки, её срокам, предмету залога, форме договора. Залогодержателем при ломбардном залоге может быть только специализированная организация - ломбард - на основании специальной лицензии. При этом деятельность по предоставлению ломбардных кредитов должна быть предпринимательской. В качестве же залогодателя могут выступать только граждане. Договор подлежит оформлению посредством выдачи ломбардом залогового билета, форма которого утверждена Приказом Минфина от 14.01.2008 № 3н.
Существует проблемы, связанные с регулированием залога и нашедших своё отражение в судебной практике, они связаны непосредственно со статусом залогодателя и признанием договора залога недействительным. Таким образом, цель и задачи работы, поставленные во введении, достигнуты.
Список использованной литературы
I. Нормативно - правовые акты
1.Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 21.07.2014 № 11-ФКЗ)// «Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, № 31, ст. 4398.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410.
3.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)// Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, № 32, ст. 3340
4.Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)// Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, № 30, ст. 3594 6.
5. Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)// Собрание законодательства РФ, 16.02.1998, № 7, ст. 785.
6.Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, № 29, ст. 3400..
7 Федеральный закон от 19.07.2007 № 196-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О ломбардах» // Собрание законодательства РФ, 30.07.2007, № 31, ст. 3992.
8.Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ, 08.10.2007, № 41, ст. 4849.
9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)// Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813.
10. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 03.07.2016) // Российская газета, № 49, 13.03.1993.
1.Буркова А. Проблемы регулирования института залога товаров в обороте в России // Налоги. 2014. № 47.С.22-27.
2.Воронина Е.И. Обязательства, связанные с личностью их сторон, в гражданском праве России: Монография/ Е.И.Воронина. -Самара: ООО «Офорт», 2015. -372 с.
3. Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т.1 / Отв. Ред. Гуев А.Н.- М.:ИНФРА, 2013.- 672 с.
4. Гражданское право: Учебник: В 3-х частях. Часть вторая / Отв.ред. Калпина А.Г, Масляева А.И.- М.: Юристь, 2014. - 576с.
5.Занковский С.С. Некоторые аспекты применения законодательства о залоге // Вестник арбитражной практики. 2015. № 3.С.7-11.
6. Иванов В.В. Ипотечное кредитование/В.В.Иванов - М.: Информ-внедр. Центр «Маркетинг»,2015.-С.25.
7.Киселев А.А. Понятие и виды ипотеки (залога недвижимости) // Нотариус. - 2017. - №5.- С.10.
8. Кирилловых А.А. Новое в законодательстве о залоге/А.А.Кирилловых М.: Деловой двор, 2017. - 411 с.
9. Курбатов А.Я. Признание договоров незаключенными как следствие невосполнимости и их существенных условий // Цивилист. 2015. № 3.С.51-54.
11. Кондрат Е.Н. Правовое регулирование института залога в России // Банковское право. 2016. № 5.С. 11-18.
12. Куликов А.Д. Происхождение и развитие института залога // Юридический мир. - 2015. - № 12. - С.10 - 13.
13. Макарова Е. Замена предмета залога в гражданском обороте // Корпоративный юрист. 2017. № 7.С.3-8.
14.Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развития залоговых правоотношений // Юрист. - 2015. - № 3. - С.16 - 19..
15. Саввина А.А. О перспективах развития ипотеки в России // Адвокат. - 2015. - № 4. - С. 24-28.
16. Сапожников М.В. Залог как способ обеспечения обязательств // Юридический мир. - 2015.- №6.- С.13-14.
17.Соменков С.А. Об обращении взыскания на предмет залога // Законы России: опыт, анализ, практика. 2016. № 5.С.37-39.
18. Струкгов В.Г. О закладе долговых требований// Вестник гражданского права. 2014. № 4. С. 224 - 272.
19. Теплов Н.В. Залог товаров в обороте: анализ института на примере // Вестник ВАС РФ. 2015. №11.С.43-63
20.Троицкий Н.Н. История залогового права // Нотариус. - 2016. - № 5. - С.12-14.
[1] Буркова А. Проблемы регулирования института залога товаров в обороте в России // Налоги. 2014. № 47.С.22-27
[2] Воронина Е.И. Обязательства, связанные с личностью их сторон, в гражданском праве России: Монография/ Е.И.Воронина. -Самара: ООО «Офорт», 2015. -372 с
[3] Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т.1 / Отв. Ред. Гуев А.Н.- М.: ИНФРА, 2013. - 672 с
[4]. Гражданское право: Учебник: В 3-х частях. Часть вторая / Отв.ред. Калпина А.Г, Масляева А.И.- М.: Юристь, 2014. - 576с.
[5] Занковский С.С. Некоторые аспекты применения законодательства о залоге // Вестник арбитражной практики. 2015. № 3.С.7-11
[6] Иванов В.В. Ипотечное кредитование/В.В.Иванов - М.: Информ-внедр. Центр «Маркетинг»,2015. -С.25
[7] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)// Собрание законодательства РФ, 29.01.1996, № 5, ст. 410
[8] Кирилловых А.А. Новое в законодательстве о залоге/А.А.Кирилловых М.: Деловой двор, 2017. - 411 с.
[9] Кондрат Е.Н. Правовое регулирование института залога в России // Банковское право. 2016. № 5.С. 11-18
[10] Сапожников М.В. Залог как способ обеспечения обязательств // Юридический мир. - 2015.- №6.- С.13-14
[11] Струкгов В.Г. О закладе долговых требований// Вестник гражданского права. 2014. № 4. С. 224 - 272.
[12] Теплов Н.В. Залог товаров в обороте: анализ института на примере // Вестник ВАС РФ. 2015. №11.С.43-63