Лекции № 2-4
Вопросы:
1. Понятие, признаки и виды вещных прав
2. Понятие и содержание права собственности
3. Структура форм собственности на землю
4. Понятия и содержание ограниченных вещных прав
5. Способы приобретения прав собственности
6. Прекращение и ограничение прав на землю
Понятие, признаки и виды вещных прав
Вещным правом является абсолютное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над вещью и отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками.
Вещные права характеризуются следующими признаками:
· непосредственным отношением лица к вещи;
· абсолютным характером;
· объектами являются только индивидуально-определенные вещи;
· защитой с помощью особых вещноправовых исков.
Абсолютный характер вещных прав, проявляется в том, что все без исключения лица обязаны не препятствовать управомоченному лицу в использовании земельного участка и не использовать земельный участок без его разрешения. Следовательно, третьи лица должны быть четко осведомлены о видах и содержании вещных прав. Именно этим обстоятельством объясняется необходимость исчерпывающего определения
в законе перечня вещных прав и их содержания.
Виды вещных прав определены в законе следующим образом:
· право собственности — наиболее широкое по объему правомочий вещное право, предоставляющее управомоченному лицу максимальные возможности использования принадлежащего ему имущества;
· ограниченные вещные права (ст. 216 ГК РФ) связаны с использованием чужих земельных участков и других объектов недвижимости, в силу чего подлежат государственной регистрации (постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитут);
· ограниченные вещные права, оформляющие имущественную обособленность государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенных предприятий и учреждений, т.е. юридических лиц, не являющихся собственниками закрепленного за ними имущества (право хозяйственного ведения и оперативное управление).
2. Понятие и содержание права собственности
Право собственности предоставляет правообладателю, и только ему, определять характер и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное хозяйственное господство и устраняя или допуская по своему усмотрению других лиц к его использованию. На основании изложенного можно дать следующее определение:
Право собственности как субъективное гражданское право есть возможность лица по своему усмотрению, своей волей и в своем интересе и в пределах, установленных законом, владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.
Правомочия собственника раскрываются в п. 1 ст. 209 ГК РФ через триаду:
· владения;
· пользования;
· распоряжения.
Под правомочием владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь имущество в своем хозяйственном (фактическом) обладании.
Правомочие пользования — это основанная на законе возможность эксплуатации, хозяйственного использования имущества путем извлечения его полезных свойств. Пользование, как правило, тесно связано с правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.
Правомочие распоряжения - это возможность определения юридической судьбы имущества путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).
Недвижимое имущество, в том числе земельные участки, может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности.
Структура форм собственности на землю
Субъекты права собственности на землю — это собственники конкретных земельных участков, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным законодательством. Выделяются три основных группы субъектов:
- Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;
- граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства;
- юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные, не могут быть субъектами земельных правоотношений филиалы и представительства предприятий.
Объект права собственности - это участок земли как пространственный базис в определенных границах фиксированной площади и местоположения.
Но в зависимости от компетенции органов государственного управления объектов земельных правоотношений может быть:
- весь земельный фонд страны (кадастровая оценка, мониторинг и др.);
- земля в пределах территориально-административной единицы (предоставление, изъятие земель, зонирование, планировка и др.);
- отдельный земельный участок (в части использования)
Согласно гл. 3 ЗК РФ собственность на землю подразделяется:
· Государственная собственность: федеральная собственность, собственность субъектов РФ;
· Муниципальная собственность: собственность городов и сельских поселений, собственность других муниципальных образований;
· Частная собственность: собственность граждан, собственность юридических лиц, общая собственность (совместная, долевая)
Государственной собственностью в РФ является имущество, в том числе недвижимое, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).
Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.
От имени РФ и субъектов РФ права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ.
Разграничение государственной собственности на землю в качестве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований (муниципальная собственность) осуществляется в соответствии ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».
Основанием отнесения земель к объектам государственной собственности являются:
· наличие на земельных участках недвижимого имущества, принадлежащего РФ;
· предоставление земельных участков органу государственной власти РФ, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению и другой государственной некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти РФ;
· включение земельных участков в состав лесного фонда, земель особо охраняемых территорий, земель водного фонда, занятых водными объектами, земель обороны, участков недр, земель запаса;
· наличие на земельных участка приватизированного недвижимого имущества, находящегося до его приватизации в собственности РФ.
Муниципальная собственность – это собственность муниципальных образований. ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусматривает, что финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность, в состав которой входят муниципальные земли [ст. 28, 29].
Объектами права муниципальной собственности на землю являются земельные участки в границах муниципальных образований, отнесенных к муниципальной собственности на основании законодательных актов. Т. е. в муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты города (поселения), за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность, также земельные участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут дополнительно безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности.
Субъектами права муниципальной собственности на землю являются городские, районные, поселковые и другие муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, наделенные в соответствии с уставом муниципального образования собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности.
Основанием отнесения городских земель к объектам муниципальной собственности являются:
· решение об отводе земельных участков под объекты муниципальной собственности;
· решение органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, за исключением земель, занятых объектами государственной собственности и необходимых для их обслуживания;
· решения о предоставлении органами местного самоуправления земли в аренду юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены объекты государственной собственности;
· решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в срочное пользование;
· решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных участков физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;
· договоры о приобретении земельных участков в муниципальную собственность как в границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том числе посредством выкупа;
· отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая земли общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных действующим законодательством к государственной собственности;
· отсутствие собственника или отказ собственника от права владения земельным участком (бесхозная недвижимая вещь);
· решения органов государственной власти о передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности в муниципальную собственность.
Споры, возникающие в связи с отнесением земельных участков к объектам права муниципальной собственности на землю, разрешаются посредством согласительных процедур или в судебном порядке.
Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством вправе передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, другим лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также совершать с ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в муниципальной собственности, в государственную не допускается.
Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам регулирования земельных отношений, не противоречащие действующему законодательству и изданные в соответствии с их полномочиями, действуют на всей территории муниципального образования и обязательны для всех владельцев земельных участков, независимо от формы собственности и других прав на земельный участок.
Общая собственность представляет собой принадлежность имущества не одному, а одновременно двум или более лицам (сособственникам). Отношения общей собственности характеризуются множественностью субъектов права собственности на конкретный объект.
Право общей собственности является правом двух и более лиц сообща, по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое. В этом случае сособственники, как и любые собственники, владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом, но не обладают всей полнотой права, будучи ограниченными правами других участников.
Общая собственность в соответствии с правилом п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает прежде всего при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
Современному российскому законодательству известны два вида права общей собственности: долевая и совместная. Общая собственность с определением доли в праве собственности на общее имущество называется долевой собственностью, тогда как общая собственность без определения долей именуется совместной.
В отношениях долевой собственности законом или договором определяются принадлежащие участникам точные доли в праве на общее имущество. Во избежание путаницы необходимо четко уяснить, что участнику общей долевой собственности принадлежит доля в праве, но отнюдь не доля (часть) самой вещи.
В отношениях совместной собственности между участниками право на общую вещь не делится — оно принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников заранее не знает своей доли, которая определяется только в случаях раздела или выдела. Отношения совместной (бездолевой) собственности возможны при наличии между сособственниками лично-доверительных отношений, которые не предполагают и не требуют полной определенности в объеме правомочий их участников. Такие отношения складываются между супругами либо членами крестьянского (фермерского хозяйства), т.е. между лицами, связанными близкими семейными узами.
4. Понятия и содержание ограниченных вещных прав
Ограниченное вещное право — это право на чужую вещь, т.е. на вещь, находящуюся в собственности другого лица. Закон устанавливает виды ограниченных вещных прав, а также определяет их содержание:
· право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
· право постоянного (бессрочного) пользования;
· сервитуты;
· аренда;
· право хозяйственного владения;
· право оперативного управления.
Признаки ограниченных вещных прав:
· ограниченность по содержанию в сравнении с правом собственности;
· производность и зависимость от права собственности как основного вещного права (такие права не могут существовать самостоятельно, в отрыве от права собственности);
· наличие права следования;
· установление содержания непосредственно законом;
· необходимость государственной регистрации.
Переходя к рассмотрению отдельных видов ограниченных вещных
прав, необходимо отметить следующее.
В соответствии с действующим ЗК РФ (ст. 20), в постоянное (бес-
срочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным
предприятиям, а также органам государственной власти и органам
местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, сроком не ограничивается.
Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком,
находящимся в государственной или муниципальной собственности,
приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ (ст. 21 ЗК
РФ), сохраняется и сроком не ограничивается. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения впредь не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается (ст. 21 ЗК РФ).
Право хозяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом публичного собственника в пределах, установленных законом или иными правовыми актами.
Подобного рода предприятия создаются по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. Государственное или муниципальное унитарное пред-приятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых законодательством (ст. 295 ГК РФ).
Так, унитарное государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника имущества государственною или муниципального предприятия.
Право оперативного управления – это право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником, в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. На праве оперативного управления имуществом наделяются только специальные субъекты: казенные предприятия и учреждения, финансируемые собственником. Правомочия, составляющие право оперативного управления, имеют строго целевой характер, обусловленный специальной способностью этих юридических лиц.