Кадастровая оценка земель теоретически должна зеркально отражать состояние местных рынков недвижимости. Использование достоверных данных местного рынка недвижимости для расчётов предопределяет высокую степень актуальности оценки, достоверности её результатов и адекватности (справедливости) налогообложения.
Для того, чтобы определить стоимость 1 м2 земли в городе Усть-Каменогорск, мы исходим из предпосылки, что среднее значение стоимости единицы площади земельного участка фактически можно считать основным показателем дифференциации кадастровой стоимости земель, обусловленной местоположением (т.е. ситусом, престижностью) района.
В ноябре 2007 года в соответствии с постановлением акимата города Усть-Каменогорска был утвержден план мероприятий по реализации бюджетной программы «Организация работ по зонированию земель». Был определен потенциальный поставщик, который провел земельно-оценочное районирование города Усть-Каменогорск (рисунок 3.1).
Рисунок 3.1 Земельно-оценочное районирование г. Усть-Каменогорска
по 8 оценочным зонам
Краткая характеристика земельно-оценочных районов города Усть-Каменогорска.Земельно–оценочный район № 1 включает территории посёлков Новая Согра и Опытное поле, а также район аэропорта. Поселок Новая Согра представляет собой многоэтажную застройку и продолжает застраиваться в соответствии с проектом детальной планировки. Инженерно-транспортная и социальная инфраструктуры достаточно развиты. Присутствуют территории с бессистемной индивидуальной застройкой (посёлки Новый подхоз, Старый подхоз, Старая Согра). Инженерно-транспортная и социальная инфраструктуры недостаточно развиты.
Земельно–оценочный район № 2 расположен на северо-западе города Усть-Каменогорск, вдоль пр. Независимости, внутри него расположены территории земельно-оценочных районов № 3, 4, 5. Большая часть района занята многоэтажной застройкой.
Инженерно-транспортная инфраструктура достаточно развита - улицы жилых кварталов заасфальтированы, сеть автобусных и трамвайными маршрутов развита. Жилые кварталы обеспечены водопроводом, электроснабжением, радиосетью и канализацией.
Земельно–оценочный район № 3 занимает достаточно малую территорию города. Район представлен небольшими улицами: Егорова, Менделеева, Постышева, Усть-Каменогорская (посёлок Новая Согра), Гайсы-Аясбаева (село Ахмирово), Ташкентская (посёлок Аблакетка), территория п. Мирный. Большая часть территории представлена одноэтажной, индивидуальной, частично пятиэтажной жилой застройкой. Социальное, транспортное и инженерное обеспечение вполне развито.
Земельно–оценочный район № 4 также имеет разрозненный характер, к нему относятся: п. Аблакетка (частично), п. Бабкина Мельница, п. Красина, территория Востокмашзавода, также район проходит вдоль пр. Независимости от ул. Сафонова на севере до ул. 30-й Гвардейской дивизии на юге. Застройка жилых массивов в основном одно-двухэтажная, индивидуальная и коттеджная, отдельные улицы представлены 5-этажными домами. Инженерно-транспортное оснащение неплохое – улицы жилых кварталов заасфальтированы, сеть автобусных маршрутов развита.
Социальная инфраструктура развита сравнительно слабо – имеются только самые необходимые предприятия и учреждения коммунального и культурно-бытового обслуживания.
Земельно–оценочный район № 5 состоит из пяти небольших частей, расположенных в разных частях города: 5-1 – Левый берег, 5-2 – территория предприятия и посёлок Старая Согра, 5-3 – посёлок Шмелев Лог, 5-4 – имеет небольшую территорию в районе станции Защиты (I жилой район города), 5-5 – северная часть п. Аблакетка. В районах сравнительно хорошо развита инженерно-транспортная инфраструктура и социальное обеспечение.
Жилые кварталы представлены в основном индивидуальной одноэтажной застройкой и лишь частично двухэтажной, коммунальной, старого типа (пятидесятых годов).
Земельно–оценочный район № 6 занимает преимущественную площадь города, разбит на две части (северная и южная). Южная часть включает в себя: микрорайон КШТ, с. Меновное, п. Аблакетка (частично). Северная часть представлена землями предприятий и посёлком Загородным, который является северной границей города. Жилые микрорайоны застроены многоэтажными домами с полным инженерным обеспечением. Транспортное обслуживание хорошее. Социальная инфраструктура достаточно развита.
Земельно–оценочный район № 7 представляет собой северный промышленный узел города, также включает в себя жилую застройку посёлка Металлург. Застройка в основном ведется индивидуальными 1 – 2-этажными жилыми домами. Социальная инфраструктура слабо развита. Район считается перспективным. Инженерно-транспортная инфраструктура развита сравнительно хорошо, в основном связана с промышленными предприятиями.
Земельно–оценочный район № 8 разбит на две части рекой Ульба. Это центральная правобережная часть города с высоким уровнем развития социальной инфраструктуры. Здесь размещаются почти все областные административные здания и такие крупные объекты как: областной больничный комплекс, парк культуры и отдыха им. Джамбула, четыре кинотеатра, центральная библиотека, два техникума, три музея, две гостиницы, два парка культуры и отдыха, драматический театр, ЦУМ, рестораны "Усть-Каменогорск" и "Иртыш", несколько зданий и сооружений, являющихся культурно-историческими памятниками. Берега Иртыша и Ульбы одеты в бетон, их набережные красиво оформлены парапетами, аллеями цветочными клумбами.
Район хорошо обеспечен инженерно-транспортной инфраструктурой – насыщен автобусными маршрутами, имеет трамвайную линию, улицы благоустроены, дороги с асфальтобетонным покрытием, все жилые и общественные здания подключены к инженерным сетям и коммуникациям.
Территория района включает в себя высотную, частично многоэтажную новую и 2 – 3-этажную старую застройку.
Опираясь на схему земельно-оценочного районирования города Усть-Каменогорска, была проведена экспертная оценка стоимости земельных участков. Исходными данными явилась информация из официальных источников – городских газет «1000 объявлений» за период с январь 2015 года по ноябрь 2015 года. Расчеты производились по каждой земельно-оценочной зоне города, выборка данных по стоимости земли в каждой зоне составила 20 единиц.
Исполнителями расчетов были студенты 3 курса специальностей «Кадастр» и «Землеустройство», а также магистранты специальностей «Кадастр» и «Оценка» - более 60 человек. Были соблюдены условие рандомизации, исследовали выборки объявлений о продажах земельных участков (не менее 20 по каждой позиции) и определяли средние значения стоимости 1 м2 земли в каждом земельно-оценочном районе.
Стоимость единицы земли (CSi) конкретного земельного участка в определённом районе вычислялась по формуле 3.6:
CSi = 
, (3.6)
где С – общая стоимость земельного участка, $;
S – общая площадь земельного участка, м2.
Пример. В газете «1000 объявлений» находим раздел «продам»: адрес – поселок Ахмирово; площадь земельного участка (S) – 600 м2; стоимость – 12 000 у.е. Опираясь на карту зонирования г. Усть-Каменогорска поселок Ахмирово относится к 3 оценочному району, находим стоимость 1 м2 земли по формуле 3.6:
(3.7)
Средние значения стоимости единиц площади земельного участка (Ci) вычислялись по формуле 3.8:
Сi = ∑СSi/n, (3.8)
где i – номер земельно-оценочного района;
n – количество единиц в выборке.
Результаты расчётов средних значений стоимостей 1 м2 земли представлены в виде диаграммы на рисунке 3.2.
| земельно-оценочный район |
| у.е. |
Рисунок 3.2 Средние значения стоимостей 1 м2 земли
Далее рассчитаем стоимость 1 м2 земли, исходя из действующей методике. На сегодняшний день для расчета кадастровой стоимости земельного участка используется формула 3.7:
К=S*B*k, (3.7)
где В – базовая ставка платы за землю;
k – поправочный коэффициент к базовой ставке за землю.
В городе Усть-Каменогорск в соответствии с решение Восточно-Казахстанского областного маслихата от 1 июля 2008 года № 7/101-IV О внесении изменений в решение от 26 декабря 2003 года № 3/33-III «Об утверждении поправочных коэффициентов к базовым ставкам платы за земельные участки и границ зон в городах областного значения» утверждены следующие поправочные коэффициенты (таблица 3.3):
Таблица 3.3
Поправочные коэффициенты к базовой ставке платы за земельные участки города Усть-Каменогорск
| Номер земельно-оценочного района | Поправочный коэффициент к базовой ставке платы за земельные участки |
| 0,54 | |
| 0,78 | |
| 0,91 | |
| 1,1 | |
| 1,31 | |
| 1,47 | |
| 1,69 | |
| 1,94 |
В соответствии с постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков», с изменениями, внесенными постановлением Правительства Республики Казахстан от 7 ноября 2008 года № 1023, базовая ставка платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания для города Усть-Каменогорска составляет 1304 тенге за 1 м2 [15].
Исходя из вышеизложенного, произведем расчет по формуле 3.3 стоимость 1 м2 земли для каждого земельно-оценочного района города (таблица 3.4):
Таблица 3.4
Стоимость 1 м2 земли в каждом земельно-оценочном районе города Усть-Каменогорск
| Номер земельно-оценочного района | Стоимость 1 м2 земли, тенге |
Полученные данные, на основе экспресс-метода, переведем из доллара США в тенге по среднему курсу за 2015 год по данным Национального Банка РК, который составил 221,73 тенге за 1 доллар США (таблица 3.5) [https://www.nationalbank.kz/cont/publish151987_30861.pdf]:
Таблица 3.5
Стоимость 1 м2 земли (на основе экспресс-метода)
| Номер земельно-оценочного района | Стоимость 1 м2 земли, у.е. | Стоимость 1 м2 земли, тенге |
На рисунке 3.3 представлены результаты произведенных расчетов стоимостей 1 м2 земли экспресс методом и по действующей методике.
| тенге |
| земельно-оценочный район |
Рисунок 3.3 Стоимость 1 м2 земли на основе экспресс метода и
действующей методике
Проанализировав рисунок 3.3, можно сделать вывод, что в настоящее время стоимость земель города Усть-Каменогорск не соответствует предложениям на рынке недвижимости, она занижена и требует пересмотра (перерасчета) со стороны исполнительных органов.
Принципиальным отличием экспресс-метода от традиционного сравнительного подхода является то, что он не требуют сбора подробной информации о продажах земельных участков и оценщик не должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования, влекущего искажение стоимости субъективными факторами.
Это немаловажный фактор, так как современный этап развития рынка недвижимости не только в Усть-Каменогорске, но и во всем Казахстане характеризуется отсутствием активного рынка земли, дефицитом информации, очевидной слабостью аналитической и методологической баз.
Предлагаемая методика кадастровой оценки городских земель экспресс- методом на основе анализа рынка земельных участков – это инновационный прорыв в технологии производства оценочных работ. Это - возможность экономить значительные бюджетные средства и, главное, - время. Время – не только деньги. Это ещё и качество, обусловленное актуальностью.
Таким образом, экспресс-метод оценки земли на основе анализа рынка земельных участков является оперативным и доступным инструментом определения ставок продаж земли в городах.