Доклад директора ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» А.Ю. Ульянова
на рабочем совещании Регионального совета по оценочной деятельности
на тему:
«Подключение к инженерным коммуникациям объекта недвижимости как ценообразующий фактор, влияющий на определение его рыночной
и кадастровой стоимости»
Расчет как рыночной стоимости объекта недвижимости, так и его кадастровой стоимости опирается на две основные составляющие: объекты-аналоги и ценообразующие факторы.
Одним из очевидных и существенно влияющих на стоимость объекта ценообразующих факторов относится его подключение к тем или иным коммуникациям. В то же время оценщиками при определении стоимости объектов применяются разные подходы к учету этих факторов.
В целях выработки единого подхода попробуем разобраться в данном вопросе.
Пункт 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, (далее – Федеральный стандарт оценки №7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства – сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют «условно свободный».
Тем не менее, согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки №7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости:
- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
- при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируются по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Подключение к коммуникациям или реальная возможность подключения к коммуникациям – достаточно весомый при формировании стоимости объекта фактор.
Это подтверждают данные, приведенные в Справочнике оценщика под редакцией Лейфера Л.А., где среднее значение отношения удельной стоимости цены земельных участков для индустриальной и торгово-офисной застройки, обеспеченных той или иной коммуникацией, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных такой же коммуникацией, составляет примерно 1,16 - 1,19.
Существует позиция, что на территории города Рязани любой земельный участок можно легко и без особых затрат подключить к любой коммуникации. Однако, есть основания считать такую точку зрения недостоверной:
- во-первых, степень износа ряда инженерных коммуникаций и высокая их загруженность существенно затрудняют подключение новых объектов к существующим сетям, а иногда делают такое подключение фактически невозможным. Например, земельный участок под промышленную застройку требует достаточно большую мощность по электроснабжению, а район, где расположен этот объект, хотя и имеет сети электроснабжения, но не имеет запаса требуемых мощностей.
- во-вторых, отсутствуют прозрачные механизмы определения затрат на получение технических условий и выделяемых лимитов. Как правило, итоговая стоимость подключения к сетям выясняется уже после того, как выполнено обследование земельного участка, выданы технические условия подключения и практически завершено проектирование.
Таким образом, подключение к коммуникациям является существенным преимуществом и должно учитываться при оценке как ценообразующий фактор.
Если наш объект оценки подключен к коммуникации, а объект-аналог нет, то удельную стоимость объекта-аналога мы должны скорректировать в сторону повышения, а если объект оценки не подключен к коммуникации, а объект-аналог подключен, то удельную стоимость объекта-аналога мы должны скорректировать в сторону понижения.
Но, к сожалению, на практике иногда наблюдается другая картина:
- если объект оценки подключен к коммуникации, а объект-аналог нет, то оценщик пишет, что объект оценки условно свободный и корректировки вводить не нужно.
- если и объект оценки, и объект-аналог подключены к коммуникации, то оценщик пишет, что вот, мол, мы приняли, что наш объект оценки «условно свободный», поэтому надо удельную стоимость объекта-аналога уменьшить.
Здесь нужно понимать, что пункт 20 Федерального стандарта оценки №7, говорит о том, что, принимая застроенный земельный участок как не застроенный, мы должны его оценивать без стоимости самих объектов капитального сооружения: зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений, в том числе коммуникаций. Ведь с точки зрения Федерального стандарта оценки №7 объекты капитального строительства, в том числе коммуникации – это объекты недвижимости, стоимость которых может быть определена отдельно.
При проведении же корректировок рассматриваются не сами коммуникации как объекты недвижимости, а существенный ценообразующий фактор – подключение к коммуникации.
Например, у нас объект оценки – земельный участок, на котором расположено здание, запитанное электричеством. Следует оценивать земельный участок как незастроенный, но имеющий существенный ценообразующий фактор – подключение к электричеству.
Второй момент, на котором хотелось бы акцентировать внимание, – это наличие подключения коммуникаций у объектов-аналогов.
Поскольку подключение к коммуникациям действительно увеличивает стоимость объекта, то данный фактор при его наличии обязательно будет отражен в оферте. Если же в объявлении нет информации о наличии либо отсутствии инженерных коммуникаций, то это скорее всего означает, что эти коммуникации отсутствуют на земельном участке.
Но довольно часто в объявлениях отмечается наличие коммуникаций по границе участка, рядом или близко от участка, возможность подключения к участку.
Давайте порассуждаем. Есть земельный участок, по его границе идет газопровод, пусть даже низкого давления. Можно ли подключить участок к газу? Участок можно подключить от точки подключения, которую должна согласовать газораспределительная организация по территориальной принадлежности объекта, но это не газовая труба.
Через земельный участок идет высоковольтная линия электропередач. Можно подключить земельный участок к электроэнергии? В этом случае, это вообще отрицательный фактор, так как от линии имеется приличная охранная зона, в пределах которой запрещено строительство.
Таким образом, указание в оферте коммуникаций по границе, вблизи, рядом с участком, а также возможности подключения без наличия технического условия, не является свидетельством, что данный земельный участок обеспечен коммуникациями.
Такая же позиция закреплена в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226, где пунктом 1.12 установлено, что при определении кадастровой стоимости земельного участка:
- не учитываются улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет; степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации, искусственные покрытия, малые архитектурные формы);
- должна учитываться обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной инфраструктурой (наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка).
При этом земельный участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.
Наличие магистральных инженерных коммуникаций (линии электропередач, магистральные трубопроводы, коллекторы и прочее), проходящих по самому земельному участку или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.
Аналогичное видение данного вопроса отражено и в документах саморегулируемых организаций оценщиков. Так, например, в Методических разъяснениях по учету коммуникаций при оценке земельных участков
в целях оспаривания кадастровой стоимости от 18.05.2016 МР-5/16 НП «СРО «Экспертный совет»» даны следующие пояснения:
инженерные коммуникации (далее – коммуникации) оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:
- возможность подключения к коммуникациям – связана с месторасположением земельного участка;
- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) – связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.
При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям:
- статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога «налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков». Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки №7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный;
- коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество;
- в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка.
В конце хотелось бы вспомнить два принципа оценки, изложенных в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299:
- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.