На что обратить внимание при проверке подлинности паспорта
а) Фотография, конечно же, должна быть похожа на оригинал.
б) ФИО владельца, дата и место рождения, серия и номер паспорта, где и когда выдан – должны совпадать с данными, указанными в Титуле на квартиру.
в) Паспорт не должен быть просрочен (обмен паспорта предусмотрен в 20 и 45 лет).
г) Номера страниц паспорта должны следовать по порядку, серия и номер паспорта должны быть одинаковыми на всех страницах; причем, до 2008 года серия и номер паспорта наносились типографской краской на всех страницах, а после 2008 года серия и номер на страницах с 5 по 20 наносятся лазерной перфорацией («цифры в дырочку»).
д) До середины 2007 года печать на 2-й странице паспорта ставилась черным цветом (МВД России), а после этого срока – печать стала красной (ФМС России). С 2007 года на 3-й странице паспорта используются специальные голограммы.
е) С 2008 года лист 19-20 паспорта прошит металлизированной нитью.
ж) Все печати и штампы в паспорте должны быть хорошо видны (должны легко читаться, и не быть смазанными), то же касается и микропечати на страницах (здесь пригодится лупа), а водяные знаки на всех страницах должны хорошо просматриваться на свет.
з) В паспорте не должно быть никаких опечаток или нестыковок – например, год рождения указан 1071 (вместо 1971 – опечатка!), или код подразделения на 2-й стр. указан один, а рядом на печати код подразделения другой (нестыковка!).
и) Допустимые отметки в паспорте:
— штампы о регистрации;
— штампы о заключении/расторжении брака;
— сведения о детях;
— отметка о воинской обязанности;
— отметка о ранее выданных паспортах (в т.ч. загранпаспортах);
— отметка о группе крови и резус-факторе.
Любые другие записи, отметки и печати – делают паспорт недействительным.
Конечно же, паспорт не должен содержать никаких помарок, подчисток и тому подобных исправлений.
Сведения о подлинности/действительности паспорта можно получить на официальном сайте ФМС России: https://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000
Что еще нужно знать/проверить
Недавно зарегистрированное право собственности продавца может нас насторожить и в том случае, когда квартира была им получена в наследство. Другие наследники могли опоздать с предъявлением своих прав, и будут тогда предъявлять их уже нам, покупателю. В общем случае, если право собственности продавца было зарегистрировано более трех лет назад, то наши риски покупателя сильно снижаются. Почему именно три года? Потому что здесь включается понятие срока исковой давности.
Собственник может быть не прописан (временно выписан) в квартире, но иметь права на продажу, или проживать с новыми хозяевами. К хозяевам относятся следующие группы населения: отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнообязанные выполняющие срочную службу, несовершеннолетние дети, воспитывающиеся в специальных учреждениях, пожилые люди, не имеющие возможность самостоятельно ухаживать за собой, лица, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере или других заведениях.
Кто может иметь право на проживание в квартире (кроме собственника):
а) Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
б) Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
в) Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
г) Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.
Как обстоят дела с текущими платежами за коммунальные услуги и нет ли там накопленных задолженностей.
(эти платежи учитываются эксплуатирующей организацией на специальном финансовом лицевом счете конкретной квартиры).
Выписка из финансово-лицевого счета квартиры содержит следующие сведения:
- Общие конструктивные характеристики помещения (общая и жилая площади, количество комнат, этаж, степень износа, и т.п.);
- Данные о благоустройстве квартиры и предоставляемых коммунальных услугах (наличие водо- и газоснабжения, центрального отопления, канализации, лифта, мусоропровода, и т.п.);
- Сведения о лицах, проживающих в квартире.
(все эти показатели влияют на определение ставок по оплате ЖКУ для конкретной квартиры. В некоторых случаях в выписке может содержаться информация о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг, но более достоверные сведения о возможных долгах по ЖКУ, нам лучше брать из отдельной справки об отсутствии задолженности по квартплате).
Копию финансового лицевого счета (или выписку из финансового лицевого счета) получают в бухгалтерии эксплуатирующей организации (РЭУ, ЖЭУ, ТСЖ, и т.п.) по месту нахождения квартиры, либо в многофункциональных центрах МФЦ «Мои документы».
Заказать Выписку можно и дистанционно, через Единый портал государственных услуг).
Как покупателю квартиры, важнее убедиться в отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
Требуем у продавца свежую справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру, и смотрим, что там написано.
Если задолженности нет – все в порядке.
Если задолженность имеется – просим продавца погасить ее до сделки.
Причем, чем ближе к сделке мы получим такую справку, тем меньше вероятности, что нам придется доплачивать за чужие коммунальные долги.
Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам получают там же, где и копию финансового лицевого счета – в бухгалтерии управляющей компании, которая отвечает за эксплуатацию дома. В Москве такие справки и выписки выдают в ЕИРЦ (Единый информационно-расчетные центр) или МФЦ (Многофункциональные центры предоставления госуслуг). Выдают эту справку только собственникам или зарегистрированным в квартире жильцам.
Вместе с задолженностью по «коммуналке» желательно также выяснить у продавца отсутствие задолженностей по оплате электричества (если электричество не входит составной частью в платежный документ) и городского телефона (если мы хотим сохранить существующий номер за собой).
Для этого просим его предъявить последние оплаченные счета за электроэнергию и телефон. В этих счетах, как правило, указаны текущая задолженность (если имеется), и начисленная сумма за последний месяц.
Убеждаемся, что нам не придется гасить коммунальные долги за прежнего хозяина квартиры.
Продажа объекта по доверенности
Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты — https://data.notariat.ru/directory/notary/
Московская городская нотариальная палата — https://www.mgnp.info/
Доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.
Не рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.
Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск! Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам продавец лично!
Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:
- во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия;
- во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, и права получать деньги за квартиру);
- в-третьих, проверить, не отозвана ли доверенность (через реестр отмененных доверенностей Федеральной нотариальной палаты –https://reestr-dover.ru/
- в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (можно, например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).
- копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.
Продавцы объекта - супруги
Если собственником являются супруги, то вопросов нет. Права собственности обоих супругов на квартиру очевидны, и они оба действуют совместно как продавцы квартиры.
Вопросы возникают, когда только один из супругов указан в Титуле (или в Выписке из ЕГРН). Здесь даже не играет роли, прописан второй супруг в квартире или нет. Если окажется, что в силу закона второй супруг имеет наравне с ним право собственности на квартиру, то нам потребуется письменное согласие супруги на совершение сделки. Без этой бумаги сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана судом недействительной, по иску той же супруги.
Здесь нас будет интересовать не столько текущий семейный статус продавца, сколько его семейный статус в прошлом – во время получения его права собственности на квартиру. Так как именно в момент возникновения права собственности определяется, кто будет иметь к ней (к собственности) отношение.
Суть в том, что по общему правилу, любое имущество, нажитое супругами в период брака, по закону является их совместной собственностью. Если, конечно, они не заключили брачный контракт, в котором прописали другие правила распределения собственности на имущество.
Если продавец (один из супругов) не предъявляет нам брачного контракта, значит, исходим из того, что этого контракта нет, а значит, супруги владеют собственностью совместно.
Смотрим паспорт продавца на отметки о браке. Если в паспорте есть штамп о браке – смотрим его дату. Если брак зарегистрирован позже даты оформления титула – вопросов нет (значит, супруга не имеет прав собственности на квартиру). Если брак оформлен раньше – то это совместно нажитое имущество, и для сделки от продавца потребуется письменное согласие супруги на продажу квартиры.
Если согласие супруги на совершение сделки все же требуется, то просим продавца предъявить нам свидетельство о браке (или о разводе, если он уже успел развестись). Проверяем по нему личность (ФИО) супруги, согласие которой нам потребуется для совершения сделки, и дату вступления в брак. После чего настоятельно просим продавца позаботиться о получении письменного и нотариально заверенного согласия супруги на сделку.
Важно понимать, что даже бывшая супруга продавца, в браке с которой он когда-то покупал недвижимость («совместно нажитое»), после развода все равно сохраняет свое право собственности на квартиру, и ее согласие на совершение сделки – обязательно.
Если продавец уверяет, что не был женат на момент приобретения квартиры в собственность, но у нас остаются в этом сомнения (в т.ч. когда дата выдачи паспорта продавца оказалась позже, чем дата возникновения его прав на квартиру), то хорошей страховкой здесь будет дополнительный документ – заявление о гражданском состоянии.
Это заявление составляется и заверяется нотариусом, и подписывается продавцом. Его суть – продавец официально подтверждает отсутствие возможной совместной собственности супругов на данную квартиру (и несет уголовную ответственность за фальсификацию этих сведений).
Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей
Это одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) сделок с недвижимостью. Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.
Важно понимать, как будут защищаться права ребенка при совершении сделки.
Серьезной защитой здесь является дополнительный документ – разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у продавца, и выполнении условий, указанных в ней, покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.
Несовершеннолетние бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).
При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:
- собственником квартиры (иметь в ней долю собственности);
- не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным».
В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется разрешение органов опеки), во втором случае, он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае разрешение органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением.
Письменный запрос в органы опеки и попечительства на получение такого разрешения должен исходить от родителей или законных опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».
Дееспособность продавца
Обязательным условием сделки является наличие у продавца дееспособности (способность лица своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности).
Для этого необходимо получить две справки:
Справка из НД – это справка из наркологического диспансера по месту жительства продавца о том, что он не числится у них на учете.
Справка из ПНД – это справка из психоневрологического диспансера по месту жительства продавца о том, что он не числится у них на учете.
Если продавец числится на учете в НД и/или в ПНД – то его дееспособность под вопросом.
Иногда на сделку вызывают психиатра (платная услуга), чтобы он провел освидетельствование продавца и выдал соответствующее заключение.
Если квартира была приватизирована
«По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в договор передачи и, соответственно, в число собственников.
Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться.
Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное) право пользования этой квартирой.
Это основной риск покупки приватизированной квартиры.
Если следовать букве закона, то после отказа от приватизации, право пользования сохраняется за жильцом независимо от его прописки-выписки, т.к. законодательство прямо не связывает прекращение этого права с фактом снятия с регистрационного учета.
Поэтому, если при проверке документов выявлено лицо, отказавшееся в свое время от приватизации, и выписанное затем из квартиры, по причине нахождения в армии, на лечении, за границей, в тюрьме, или временно отсутствующее по иным основаниям, то по возвращении это лицо может рассчитывать на восстановление своего права пользования квартирой на основании решения суда. Не факт, конечно, что суд примет именно такое решение, но теоретически такая возможность существует, и надо иметь это в виду.
Вышеуказанная информация не является исчерпывающий!
Количество рисков для покупателя на «первичке» на порядок ниже, чем на «вторичке».