Кейс 8. Теория контрактов: как договариваться с нанимателем

Кейс 8. Теория контрактов: как договариваться с нанимателем

Ольга Баштанова ("Инком"), говорит, что арендодателю могут предло-

жить подписать эксклюзивный договор с риэлтерской компанией. Договор не-

посредственно между нанимателем и арендодателем будет составлен юристами

компании. В договор с нанимателем можно и нужно внести пункты, оговари-

вающие срок аренды, желаемый график платежей, штрафные санкции за несо-

блюдение сроков аренды, ответственность за порчу имущества и т. п. Специа-

листы советуют делать договор аренды как можно более подробным и учиты-

вать в нем все, вплоть до количества проживающих в доме, размера депозита за

движимое имущество (это необходимо, если дом сдается с дорогим ремонтом и

мебелью).

В договоре аренды, который заключают между собой собственник и нани-

матель, могут быть оговорены возможные конфликтные ситуации и пути их

решения. Чем подробнее прописаны условия, тем спокойнее и арендодателю, и

арендатору.

Как правило, депозит (залог за имущество) берется вне зависимости от

стоимости объекта и составляет 100% от месячной арендной платы. Если арен-

датор не оставил долгов после истечения сроков аренды, не нанес порчу иму-

ществу, залог ему возвращается. Предусмотреть абсолютно все невозможно, и,

на взгляд экспертов, стоит обратить особое внимание на пункты, говорящие о

денежных компенсациях.

Например, арендатор неожиданно заявляет, что съезжает завтра – на месяц

раньше срока. Или собственник, приехав за очередной арендной платой, видит,

что имущество в доме безнадежно испорчено. Тогда самое время раскрыть

решить дело во внесудебном порядке.

Важным является и то обстоятельство, что договор аренды является право-

устанавливающим документом, а значит, имеет юридическую силу. Это может

пригодиться в случае, если по причине взаимных претензий сторон друг к дру-

гу дело все же дойдет до судебного разбирательства. Например, это может быть

иск собственника к арендатору о возмещении ущерба или, наоборот, нанимате-

ля к арендодателю за несоблюдение условий договора.

Вопросы:

1. Если бы в рассмотренной ситуации стороны (собственник и арендатор)

могли заключить совершенный контракт, какими чертами он должен был

бы обладать?

2. Почему данный контракт не является совершенным?

3. Как обращение к риэлтору повлияет на трансакционные издержки собст-

венника? Аргументируйте свой ответ, используя классификацию трансак-

ционных издержек Норта-Эггертссона.

 

 

Кейс 8. Теория контрактов: как договариваться с нанимателем

Ольга Баштанова ("Инком"), говорит, что арендодателю могут предло-

жить подписать эксклюзивный договор с риэлтерской компанией. Договор не-

посредственно между нанимателем и арендодателем будет составлен юристами

компании. В договор с нанимателем можно и нужно внести пункты, оговари-

вающие срок аренды, желаемый график платежей, штрафные санкции за несо-

блюдение сроков аренды, ответственность за порчу имущества и т. п. Специа-

листы советуют делать договор аренды как можно более подробным и учиты-

вать в нем все, вплоть до количества проживающих в доме, размера депозита за

движимое имущество (это необходимо, если дом сдается с дорогим ремонтом и

мебелью).

В договоре аренды, который заключают между собой собственник и нани-

матель, могут быть оговорены возможные конфликтные ситуации и пути их

решения. Чем подробнее прописаны условия, тем спокойнее и арендодателю, и

арендатору.

Как правило, депозит (залог за имущество) берется вне зависимости от

стоимости объекта и составляет 100% от месячной арендной платы. Если арен-

датор не оставил долгов после истечения сроков аренды, не нанес порчу иму-

ществу, залог ему возвращается. Предусмотреть абсолютно все невозможно, и,

на взгляд экспертов, стоит обратить особое внимание на пункты, говорящие о

денежных компенсациях.

Например, арендатор неожиданно заявляет, что съезжает завтра – на месяц

раньше срока. Или собственник, приехав за очередной арендной платой, видит,

что имущество в доме безнадежно испорчено. Тогда самое время раскрыть

решить дело во внесудебном порядке.

Важным является и то обстоятельство, что договор аренды является право-

устанавливающим документом, а значит, имеет юридическую силу. Это может

пригодиться в случае, если по причине взаимных претензий сторон друг к дру-

гу дело все же дойдет до судебного разбирательства. Например, это может быть

иск собственника к арендатору о возмещении ущерба или, наоборот, нанимате-

ля к арендодателю за несоблюдение условий договора.

Вопросы:

1. Если бы в рассмотренной ситуации стороны (собственник и арендатор)

могли заключить совершенный контракт, какими чертами он должен был

бы обладать?

2. Почему данный контракт не является совершенным?

3. Как обращение к риэлтору повлияет на трансакционные издержки собст-

венника? Аргументируйте свой ответ, используя классификацию трансак-

ционных издержек Норта-Эггертссона.

 

 

 

 

Дано: rA = 30000 руб.; rB = 20000 руб.; αB = 0,2; Q = 1000 шт.; Ph = 200 руб./шт.; Ch = 110 руб./шт.

Решение: доход менеджера в фирме В: ωB = r + α × P, где ω – доход менеджера; r – оклад менеджера; α – доля участия менеджера в прибыли фирмы; P – прибыль фирмы; P = (Ph – Ch) × Q; P = (200 – 110) × 1000 = 90000 (руб.); ω B = 20000 + 0,2 × 90000 = 38000 (руб.). Таким образом: rA< ωB (30000 < 38000). Ответ: менеджер примет предложение фирмы B.

 

Дано: Рz = 100 руб./шт.; Сh = 90 руб./шт. (продавец A); Q = 50 шт.; Cl = 70 руб./шт. (продавец B).

Решение: доход добросовестного продавца А: Dh = (Ph – Ch) × Q. Доход недобросовестного продавца В: Dl = (Ph – Cl) × Q. Квазирента: L = Dl – Dh; Dh = (100−90) × 50 = 500 руб.; Dl = (100−70) × 50 = 1500 руб.; L = 1500−500 = 1000 руб. Ответ: квазирента недобросовестного продавца В составит 1000 руб.