Жилищное право
Учебная лекция (в фонд кафедры)
Тема № 5
«Правовое положение жилищных кооперативов,
товариществ собственников жилья.»
(для студентов Тверского института (филиала) МГЭУ,
обучающихся по направлению - юриспруденция)
Подготовил: к.ю.н. Плоткина Ю.Б.
Текст лекции обсужден и одобрен на заседании кафедры.
Протокол № ___ от «__» сентября 2016 г.
Тверь 2016
Вопросы лекции:
1. Организация и государственная регистрация жилищного кооператива;
2. Органы управления жилищного кооператива;
3. Членство в жилищном кооперативе;
4. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива;
5. Правовое положение членов жилищного кооператива;
6. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья;
7. Права и обязанности товарищества собственников жилья;
8. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья;
9. Членство в товариществе собственников жилья;
10. Органы управления товарищества собственников жилья;
11. Средства и имущество товарищества собственников жилья;
12. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья.
Организация и государственная регистрация жилищного кооператива
Определение жилищно-строительного кооператива дано в ст. 110 ЖК РФ.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом (далее - жилищные кооперативы) признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Жилищный кодекс РФ чётко не определяет, чем жилищный кооператив отличается от жилищно-строительного. Однако из названия данных кооперативов, а также из содержания ч. 2 и 3 статьи 110 можно сделать вывод, что при учреждении жилищного кооператива уже имеется самостоятельный объект - многоквартирный жилой дом, права на который приобретает кооператив, в то время как при учреждении жилищно-строительного кооператива жилой дом существует в проекте либо как объект незавершенного строительства, в связи с чем члены жилищно-строительного кооператива помимо прочего своими средствами участвуют в строительстве кооперативного дома.
Основной целью создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ЖК и ЖСК) является удовлетворение потребностей граждан в жилье. Обеспечение граждан кооперативным жильём было и остаётся одной из основных форм удовлетворения жилищной потребности граждан (наряду с предоставлением жилых помещений по договору социального найма, строительством индивидуального жилья и приобретением жилых помещений по договору купли-продажи и др. сделкам).
Статистические данные свидетельствуют о том, что более половины жилых домов (жилых помещений) строиться за счёт собственных средств граждан или с помощью кредита.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ).
Действие положений, регулирующих порядок образования и деятельности жилищных кооперативов, не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. Таким образом, максимальное количество членов жилищного кооператива ограничено количеством жилых помещений в многоквартирном доме (например, если в доме 30 квартир, то число членов кооператива не может быть более 30, однако их может быть меньше, если один член кооператива обладает правами на несколько жилых помещений).
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.
Согласно ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать другие, не противоречащие ЖК РФ, другим федеральным законам положения.
Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Устав кооператива утверждается собранием учредителей кооператива (см. ч. 4 ст. 112 ЖК РФ). При разработке устава следует иметь в виду, что наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив» (п. 3 ст. 116 ГК РФ). Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ст. 54 ГК РФ).
Предмет и цели деятельности жилищного кооператива должны определяться исходя из положений ч. 1 ст. 110 ЖК РФ.
Согласно п. 4 ст. 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
Внесение изменений в устав жилищного кооператива подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 17-19 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
В соответствии со ст. 114 ЖК РФ государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Органы управления жилищного кооператива
Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК РФ).
В соответствии со ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов жилищного кооператива;
2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива (ч. 2 ст. 116 ЖК РФ).
Как правило, высший орган управления должен собираться не реже одного раза в год на очередные общие собрания. Представляется, что в жилищных кооперативах очередные общие собрания (конференции) должны проводиться чаще. При определении периодичности проведения таких собраний следует, например, учитывать тот факт, что в силу ч. 2 ст. 121 ЖК РФ заявления о приеме в кооператив новых членов должны утверждаться решением общего собрания членов жилищного кооператива. Исключение члена жилищного кооператива из кооператива также производится на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) (ч. 3 ст. 130 ЖК РФ).
Между очередными общими собраниями (конференциями) по мере необходимости могут проводиться внеочередные общие собрания (конференции). Сроки созыва очередных и внеочередных общих собраний членов жилищного кооператива (конференций), вопросы, по которым могут созываться внеочередные общие собрания и лица, которые могут требовать такого созыва, должны определяться в уставе кооператива.
Как правило, к компетенции высшего органа управления юридического лица относится утверждение учредительных документов юридического лица, а также внесение в них изменений и дополнений; установление правил приема граждан и юридических лиц в кооператив; установление прав и обязанностей членов кооператива; утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов юридического лица, определение случаев и порядка реорганизации и ликвидации юридического лица; утверждение годовой отчетности и др.
Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.
Согласно ч. 1 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ).
Председатель правления жилищного кооператива:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Председатель правления жилищного кооператива не только должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. По требованию членов кооператива он обязан возместить убытки, причиненные им кооперативу (п. 3 ст. 53 ГК РФ). При этом в силу прямого указания п. 3 ст. 10 ГК РФ в тех случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.
Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии (ч. 2 ст. 120 ЖК РФ).
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.
Членство в жилищном кооперативе
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей или попечителя распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими. По достижении 16 лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах (п. 2 ст. 26 ГК РФ). Однако представляется, что в первую очередь это должно было касаться участия несовершеннолетних в производственных кооперативах, поскольку деятельность таких кооперативов основана на личном трудовом участии граждан - их членов (п. 1 ст. 107 ГК РФ).
Участие несовершеннолетних граждан в потребительских кооперативах представляется более проблематичным. Основной формой такого участия является внесение членами потребительских кооперативов имущественных паевых взносов, для чего требуется постоянный и достаточный источник дохода, который у несовершеннолетних, как правило, отсутствует. Кроме того, процессуальная дееспособность у гражданина возникает в полном объеме по достижении им 18-летнего возраста, либо после его вступления в брак или эмансипации до достижения указанного возраста (ч. 1, 2 ст. 37 ГПК РФ). Если несовершеннолетний член потребительского кооператива захочет защитить свои права, вытекающие из его участия в кооперативе, в суде, то сначала он должен будет пройти процедуру эмансипации по правилам ст. 27 ГК РФ, а при отсутствии согласия родителей - по правилам гл. 32 ГПК РФ. Только после этого он сможет подать соответствующее исковое заявление.
Тем не менее, ч. 1 ст. 111 ЖК РФ допускает право гражданина, достигшего возраста 16 лет, стать членом жилищного кооператива. Аналогичная норма содержится и в ч. 1 ст. 5 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (при этом интересно отметить, что ст. 113 ЖК РСФСР 1983 г. допускала принятие в члены жилищных кооперативов граждан, достигших 18-летнего возраста). Однако несовершеннолетние должны понимать все последствия такого шага: при вступлении в жилищный кооператив им потребуются средства для внесения паевых взносов, они будут самостоятельно нести имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из такого участия, а при судебной защите своих прав могут столкнуться с описанными выше трудностями.
Согласно ч. 1 ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.
Категории граждан, указанных в ст. 49 ЖК РФ (малоимущие граждане), имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органом местного самоуправления.
Согласно ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива
Из всех возможных форм реорганизации юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов комментируемая статья допускает одну - преобразование. Причем преобразоваться такие кооперативы могут не в любую некоммерческую организацию, а исключительно в товарищество собственников жилья. Порядок создания и деятельности такого товарищества установлен гл. 13 и 14 ЖК РФ.
В отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов жилищные накопительные кооперативы могут быть добровольно или принудительно реорганизованы в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. При этом в отношении преобразования также установлено ограничение: жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья, а в юридическое лицо иной организационно-правовой формы только в случаях, предусмотренных федеральными законами. (ч. 1, 2 ст. 13 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»).
Согласно ст. 14 Вводного закона жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1.01.2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации.
Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
В силу ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано добровольно по решению его учредителей (участников, членов) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в т.ч. в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, или с достижением цели, ради которой оно создано (например, удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье). Принудительная ликвидация юридического лица по решению суда возможна в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.
Требование о принудительной ликвидации кооператива может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом. Жилищный или жилищно-строительный кооператив ликвидируется в порядке, установленном ст. 62-64 ГК РФ.
Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) в порядке, установленном ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)».
Действующее законодательство предусматривает два случая возможной принудительной ликвидации жилищного кооператива. Согласно п. 4 ст. 116 ГК РФ члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
По истечении срока, установленного ст. 14 Федерального закона «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», непреобразованные кооперативы подлежат принудительной ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.
Правовое положение членов жилищного кооператива
Членом жилищного кооператива можно стать следующим образом:
- вступить в члены жилищного кооператива при его учреждении и получить квартиру в построенном доме;
- вступить в уже действующий жилищный кооператив путём приобретения квартиры в доме жилищного кооператива или получения её путём обмена.
Приобрести квартиру можно, например, путём покупки квартиры, получения её в наследство и др. При этом если пай выплачен полностью, то новый собственник квартиры не обязан вступать в члены жилищного кооператива – это его право, но не обязанность. Если он захочет вступить в члены жилищного кооператива, а ему будет в этом отказано, то он вправе оспорить такое решение в судебном порядке. Вообще относительно членства в жилищном кооперативе действует принцип добровольности – в любое время любой член жилищного кооператива (с полностью выплаченным паем) может выйти из членов жилищного кооператива. Поскольку член жилищного кооператива имеет право на информацию о деятельности кооператива и имеет право участвовать в его деятельности, то членство в жилищном кооперативе предпочтительнее.
Согласно ст. 124 ЖК РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
В соответствии со ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
Правовое регулирование пользования жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов имеет особенности – на квартиры ЖСК моет быть два вида собственности в зависимости в зависимости от того, выплачен пай полностью или нет:
1) квартиры ЖСК с невыплаченным паем (или не полностью выплаченным паем) являются собственностью кооператива;
2) квартиры ЖСК с полностью выплаченным паем являются собственностью члена – пайщика кооператива.
Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.
Согласно ст. 126 ЖК РФ член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 ЖК РФ. Такими условиями являются:
1) срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК РФ);
2) временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением; ответственность за их действия несёт член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи;
3) временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования членом жилищного кооператива.
Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.
Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке (ч. 2 ст. 127 ЖК РФ).
Произведенный с учетом требований комментируемой статьи раздел жилого помещения в тех случаях, когда паевой взнос за жилое помещение не выплачен полностью, влечет появление нового члена жилищного кооператива и изменение прав и обязанностей прежнего члена кооператива (например, в части сроков и размера внесения оставшейся части паевого взноса и др.).
Согласно ч. 1 ст. 128 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату.
Жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.
Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 76 - 79 ЖК РФ.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).
На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ.
В соответствии со ст. 130 ЖК РФ членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) выхода члена кооператива;
2) исключения члена кооператива;
3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;
4) ликвидации жилищного кооператива;
5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива.
Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.
В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.
Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.
Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в частях 1 и 2 ст. 131 ЖК РФ, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в частях 1 - 3 статьи 131 ЖК РФ, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.
Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.
Согласно ст. 133 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в части 3 статьи 130 ЖК РФ, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.
В случае отказа освободить жилое помещение указанные в части 1 ст. 133 ЖК РФ граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК РФ соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.
Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
До принятия Жилищного кодекса РФ отношения, касающиеся создания и деятельности собственников жилья, регулировались специальным Федеральным законом от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от 21.03.2002 г.) который был принят во исполнение ст. 291 ГК РФ.
Согласно ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Поскольку ч. 1 ст. 135 ЖК РФ относит товарищество собственников жилья к некоммерческим юридическим лицам, то на него распространяются, наряду с положениями ГК РФ, нормы ФЗ от 12.01.1996 г. «О некоммерческих организациях». Некоммерческие организации создаются для достижения самых разнообразных общественно-полезных целей, среди которых цели получения прибыли и распределения ее между участниками организации не могут являться основными. Товарищество собственников жилья создается для удовлетворения потребностей собственников жилых помещений в управлении и эксплуатации как жилых, так и нежилых помещений и оборудования, предназначенных для обеспечения пользования жилыми помещениями.
Цели создания товарищества собственников жилья соответствуют целям создания потребительских кооперативов (см. ст. 116 ГК РФ). Потребительские кооперативы - это объединения граждан и юридических лиц, созданные с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников этих кооперативов. В отличие от общественных организаций и иных некоммерческих юридических лиц, потребительские кооперативы создаются для обеспечения определенных интересов ограниченного круга лиц, что не мешает законодателю относить такие кооперативы к некоммерческим организациям. Представляется, что товарищество собственников жилья является специализированным потребительским кооперативом (как жилищный накопительный кооператив, кредитный потребительский кооператив, жилищные кооперативы).
На все перечисленные виды потребительских кооперативов не распространяются положения Закона РФ в редакции ФЗ от 11.07.1997 г. «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» согласно ст. 2 этого Закона. И хотя п. 3 ст. 116 ГК РФ требует включения в наименование потребительского кооператива слов «кооператив» или «потребительский союз» либо «потребительское общество», данное требование не исключает товарищество собственников жилья из числа специализированных потребительских кооперативов, а само название этой формы говорит об иной цели создания некоммерческого юридического лица и возможных видах деятельности.
В ст. 135 и других статьях гл. 13 ЖК РФ, посвященных товариществам собственников жилья, ни слова не говорится о наименовании, которое должно иметь это юридическое лицо. Однако нормы ГК РФ и ФЗ «О некоммерческих организациях» содержат императивные предписания на этот счет. Согласно п. 1 ст. 54 ГК РФ и п. 1 ст. 4 ФЗ «О некоммерческих организациях», наименование некоммерческой организации должно содержать указание на ее организационно-правовую форму и характер деятельности. В название товарищества собственников жилья должны обязательно включаться слова «товарищество собственников жилья» как указание на организационно-правовую форму этого некоммерческого юридического лица и одновременно на его характер деятельности.
Следует уточнить, что товарищество собственников жилья может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав, который утверждается на учредительном собрании будущих членов этого юридического лица. Порядок созыва и проведения учредительного собрания будущих членов товарищества собственников жилья совпадает с порядком, установленным для созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако необходимо отметить, что членство в товариществе является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения. У