Доходный подход применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). Рассмотрим применение метода капитализации дохода при определении ЛНЭИ.
Пример. Требуется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования вы полняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов ис пользования следующим критериям:
• законодательная разрешенность;
• физическая осуществимость;
• финансовая осуществимость;
• максимальная эффективность.
Земельный участок не находится в собственности владельца объекта оценки. Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под домом, где располагается нежилое помещения, соответственно площади этого помещения по отношению к общей площади помещений, располагаемых в доме.
Следовательно, текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит наиболее эффективным.
Переходим к анализу наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения.
Возможные виды использования нежилого помещения: офис, рес торан или кафе, магазин.
Физически осуществимое использование: Все варианты являются физически осуществимыми.
Финансово осуществимое использование: Учитывая местоположение и размеры нежилого помещения все три варианта экономически мо гут быть целесообразны.
Максимальная эффективность. Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала.
В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовый доход, операционные расходы, поте ри и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.
Использование нежилого помещение в качестве магазина является экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку пе репрофилирование помещения хоть и будет вести к увеличению аренд ных ставок, но оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недозагрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции.
Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки: использование в качестве магазина.
При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения в рамках доходного подхода будем исходить из использования объекта оценки в качестве магазина.
Рассмотрим применение метода дисконтированных денежных по токов в рамках оценки доходным подходом рыночной стоимости объекта недвижимости.
Прогнозный период равен 4 годам, дата проведения оценки – 1 января 2005 года. Денежные потоки будем рассчитывать в течение про гнозного периода 2005-2008гг. и первого года постпрогнозного периода (2009 год) для определения стоимости будущей перепродажи (реверсии).
