Узаконить перепланировку достаточно сложно. Поэтому, если ремонт еще не сделан, проще получить все правоустанавливающие документы так, как того требует закон. Процедуру условно делят на три этапа:
· подготовительный,
· проведение строительных работ,
· получение заключения о готовности объекта к эксплуатации.
На подготовительном этапе необходимо продумать масштаб планируемых изменений. После того, как идея оформлена:
· найти лицензированную проектную организацию и заказать техническую документацию,
· найти подрядчика и заключить с ним договор о выполнении строительных работ,
· получить разрешение на перепланировку в БТИ, Роспотребнадзора, МЧС и Архитектуре города.
·
Последний пункт наиболее сложный, так как понадобится предоставить ряд документов, в числе которых:
· технический паспорт помещения вместе со справками ф1 и ф5,
· проектная документация под мокрой печатью лицензированной архитектурно — строительной организации,
· заключение архитектуры о возможности проведения перепланировки,
· заключение пожарников о соответствии технической документации требования пожарной безопасности,
· заключение Роспотребнадзора,
· заверенное нотариусом право собственности на квартиру или дом,
· согласие соседей,
· договор с подрядчиком.
Хотя, указанные бумаги являются основными, в некоторых случаях понадобятся дополнительные согласования. На практике собрать все разрешения не сложно. Займет это от двух месяцев до полугода, в зависимости от настойчивости и капиталовложений.
Тем не менее, многие решают обойтись без соответствующих бумажек и самовольно осуществить перепланировку. В последствии у таких собственников возникает вопрос, как узаконить перепланировку квартиры?
В первую очередь, это связанно с отчуждением имущества. При оформлении любого имущественного договора понадобится новый техпаспорт. При его изготовлении, если соответствующие изменения не были оформлены в установленном законом порядке, появится штампик «самовольно построено». При наличии такого штампика любой нотариус откажет в регистрации договора в отношении имущества собственника.
К сожалению, это не единственная проблема. В большинстве случаев соседи с пониманием относятся к ремонту, но если они решат пожаловаться, у собственника будут проблемы. В их числе:
· штраф,
· требование вернуть объекту первоначальный вид,
· конфискация помещения и последующая его продажа.
Хотя в 99% случаев закон прямо усматривает только первый вид наказания, большинство чиновников стремится применить последнюю меру. Последствия этого очевидны и квалифицированы соответствующей статьей Уголовного Кодекса. Тем не менее, бюрократическая система позволяет виновным избежать заслуженного наказания, а собственник обязан раскошелиться на дорогой подарок.
Если обратиться к юридической практике, то специалисты в области жилищного права часто сталкиваются с вопросом, сколько стоит узаконить перепланировку. Чтобы развеять все мифы, сразу отметим, что сам юрист за подобную работу возьмет не менее 500 $, кроме этого понадобятся платежи на сумму от 1 000 до 10 000 $. Скорее всего, данная цена будет озвучена сразу. Но она не является итоговой. В процессе работы возникнет множество дополнительных трат. Связано это с тем, что большинство справок будет оформлено «задним числом», следовательно, юрист просто не в состоянии заранее оговорить все возможные моменты.
Исходя из всего вышесказанного вывод напрашивается очевидный, сделать соответствующие документы как положено. Цену это уменьшит как минимум в 10 раз. Но такой вариант возможен далеко не всегда.
Как узаконить перепланировку, документы и механизмы
Многие начали заниматься перепланировкой еще в 90-х. На тот момент закон не регулировал данную группу правоотношений, поэтому никаких документов делать не нужно было. Тем не менее, сейчас владельцы таких квартир и домов столкнулись с проблемой передачи прав собственности на объект недвижимости. В таком случае, понадобится узаконить перепланировку помещения через суд.
Еще один момент, который активно эксплуатируется юристами, это изменения прямо запрещенные законом. С одной стороны, на проведение подобных работ нельзя получить разрешение. С другой – их можно узаконить. К таковым относят:
· ухудшение условий проживания хозяев помещения или соседей,
· присоединение аварийных или непригодных для проживания помещений,
· присоединение ведомственных помещений,
· нарушение целостности несущих конструкций,
· перенагрузка коммуникационных систем, воды, электроэнергии или газа,
· нарушение или перестройка вентканала,
· перенагрузка несущих стен.
Все эти запреты обыгрываются следующим образом. При получении разрешения в государственной организации, собственник после проведения инженерных работ получит отказ. Далее выполнит работы с привлечением частной фирмы и на основании ее заключений обратится в суд о признании права собственности.
Хотя это достаточно удобно, обойдется подобное удовольствие дорого. И дело не в оплате услуг юриста, а в получении соответствующих экспертиз. Далеко не каждая компания осознанно нарушит нормы действующего законодательства, так как в качестве наказания, и то, самого мягкого, предусмотрено аннулирование лицензии.
Кроме спорных моментов есть и некоторые изменения, узаконить которые вообще нельзя. Относятся они к вырубке ниш или проемов в несущих стенах. Поскольку подобные действия существенно ослабят здание, в скором времени у соседних жильцов появятся трещины в стенах, прогибы потолка или пола и другие не менее неприятные последствия. Единственным выходом для них будет обратиться в суд с иском о возмещении материальных убытков. Хотя собственник помещения, в котором проводился ремонт, т.е. ответчик скорее всего процесс выиграет, строительная компания, выдавшая заключения, 100% лишится лицензии. Поэтому на такой риск ни одна уважающая себя фирма не пойдет.
Какими бы не были причины узаконения, пакет документов для суда останется одинаковым:
· проект перепланировки дома, заверенный лицензированной архитектурно-строительной фирмой,
· свидетельство о праве собственности на объект,
· технический паспорт квартиры,
· справка из Роспотребнадзора и от пожарников о соответствии перепланировки установленным нормам и стандартам,
· справка из жилищно-коммунальной организации о том, что соседи не имеют претензий или нотариально заверенное согласие соседей на проведение перепланировки,
· справка из архитектуры о том, что ремонт не нарушил несущие конструкции, вентиляционную систему и коммуникации.
Все эти бумаги нужно собрать до того, как обращаться в суд.
Следующий шаг – составление иска. Данный документ имеет установленный законом способ оформления. Для экономии времени проще обратиться к любому юрисконсульту или студенту юридического факультета. К адвокату смысла идти нет, так как он предложит вести дело, а это уже другие деньги.
Если решите написать иск, руководствуясь соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ, проверьте следующие реквизиты:
· наименование суда,
· адрес суда,
· ваши данные,
· контактная информация,
· место проживания и регистрации,
· наименование и контактные данные ответчика.
Сам иск должен содержать:
· суть вопроса,
· аргументы,
· доказательства,
· перечень прилагаемых документов.
По большому счету, наличие всех справок и грамотная аргументация в иске – это победа. Если сделать за судью всю работу и самостоятельно расписать на основе каких именно статей он должен вынести решение о признании права собственности, скорее всего, он удовлетворит иск. Исключение составляет только категория объектов, на которые распространяется личный интерес ответчика.
Отказать суд может только в том случае, если доказательства предоставлены не в полном объеме или свидетельствуют о том, что перепланировка нарушает установленные законом нормы. В таком случае, придется обратиться в апелляционный суд и подойти к процессу оформления справок более внимательно. В большинстве случаев апелляция направит дело на повторное рассмотрение судом первой инстанции. Данный вид апелляции относится к обжалованию материальной части процесса. Есть еще и процессуальная часть, она дает еще больше возможностей добиться правды при минимуме вложений, но это уже тема отдельной статьи.
В заключение хочется сказать несколько слов об истцах, которые после назначения судьи приходят к помощнику с предложением: «Мне нужно узаконить перепланировку, цена вопроса?». В то, что на такой вопрос можно получить конкретный ответ, верят только те, кто ни разу не был в суде. Хотя помощник может узнать этот момент, делать он этого не будет, по той простой причине, что не знает истца. Поэтому если есть средства, а времени не хватает, проще нанять юриста, который сможет уладить все проблемы. В остальных случаях соберите нужные документы и смело идите признавать право собственности на квартиру или дом.